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寫字樓是開發商經濟實力、企業資信和管理能力的綜合體現。由於投資回報周期較長,且易受時局和大經濟環境影響,因此,在資金方面的抗風險能力就成為寫字樓開發的核心問題。
信托:寫字樓開發的融資捷徑
良好的資本結構、股權結構、資產構成和人際關系是寫字樓融資的關鍵因素,同時開發商還要善於啟用中介機構。目前,企業融資主要有上市、銀行貸款、信托憑證和發行債券等方面。由於在現行機制下上市難度較大,因此一些企業采用收購上市或擬上市企業的做法實現融資計劃。
世紀華夏資產管理公司何廷靈對收購上市公司和擬上市公司進行了比較,他認為,收購上市公司是融資的捷徑,但存在很大風險,因為上市公司會有因經營不善出現的垃圾資產,而收購擬上市公司,投資前可了解資產質量,價格也相對低廉,不會出現大的風險,可以做到有的放矢,因此,收購擬上市公司更易實現房地產企業資本運營。
不過,在權衡各種融資方式後,他認為信托方式是融資的較佳途徑。但企業一定要了解資金信托業務的內容和游戲規則。信托業務是指委托人基於對信托投資公司的信任,將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司,由信托投資公司按委托人的意願以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的管理、運用和處分的行為。何先生認為,這方面如果運用得好,也可以加快上市的速度,但作為當事人,不可掉以輕心並應對信托業務的基本概念有清晰的了解。
信托財產——指受托人因承諾信托而取得的財產是信托財產。受托人因信托財產的管理運用、處分或者其他情形而取得的財產,也歸入信托財產。
信托計劃——指信托投資公司在辦理資金信托業務時,為實現信托目的而制訂的、關於信托資金的管理、運用及信托收益分配等內容的計劃。
信托業務——指信托投資公司以收取報酬為目的,以受托人身份接受信托和處理信托事務的經營行為。
信托籌資和銀行貸款相比,有其一定優勢:一是資金成本低,銀行長期貸款利率是5.8%-6%,私下拆借一般高達10%以上,而上海國際信托發行信托計劃貸款給上海國際大廈,利率僅為5.49%;二是信托募集資金靈活方便,國內銀行貸款監管嚴格,項目審批手續繁瑣,效率較低,而信托公司只要認可,可以隨時發行,募集資金量不受限制;三是資金利率可靈活調整,而銀行貸款一般為固定利率。
推行房地產信托計劃首先要具備以下條件:需要一個可預見的,具有良好投資回報的項目;已投資額不低於信托發行計劃的資金量;有一家懂房地產金融的機構進行策劃和運作;有一家信托投資公司出面發行信托計劃。
一旦出現下列情況,如:在推介期滿時,委托人繳付的資金未達到信托計劃的80%、信托的存續違反信托目的、信托目的已經實現或不能實現的、信托計劃期限已滿,均會出現信托計劃終止的局面。
在談到信托計劃期滿時信托財產的分配問題時,何先生列舉了幾個方面,那就是集合資金信托計劃在信托期滿後采取一次性現金分配方式,分配信托賬戶中的全部未分配信托財產;或者受托人於信托期滿後20個工作日內,編制信托計劃執行報告和信托財產分配報告,經委托人或受益人同意,並經有資格的中介機構進行審計後執行。也可以是受托人於信托資金分配後20個工作日內,書面通知委托人取回應分配信托財產。對於未被取回的信托資金由信托人負責保管,保管期間受托人不得運用該財產,保管期間的利息等形式的收益屬委托人所有,發生保管費用由被保管的信托財產承擔。
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