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兩股『熱錢』流動
最近一兩個月來,國內一些大型信托投資公司紛紛向社會公眾推出用於基本建設的資金信托業務,與此同時,民生銀行在各大城市先後推出個人委托貸款的業務新品種。信托資金和個人委托貸款為投資者開闢了新的投資渠道,同時,這兩筆悄然流動的『熱錢』也正在為資金短缺的房地產業所關注。
由北京國際信托投資有限公司(北國投)推出的總額為15億元的『北京商務中心區(CBD)土地開發項目資金信托計劃』近日已成為投資者普遍關注的熱點,盡管這是北國投在中國人民銀行剛剛允許信托投資公司從事資金信托業務後,首次向公眾發行房地產類資金信托計劃,但投資者對此反應十分踴躍。據了解,自9月9日起到20日,該計劃已募集到4億餘元,其中個人投資所佔比例達到80%,目前最大一筆個人投資為600萬元。北國投方面對此次發行進展十分樂觀,據該公司預計,該『計劃』至10月15日將可順利完成。此前,上海愛建信托投資公司和上海國際信托投資公司向公眾推出的近5個億的上海外環隧道工程及2.3個億的國投大廈建設項目、1.88億的磁懸浮軌道項目均在短時內被投資者購罄。
自今年7月起,民生銀行在杭州、
山西太原、西安以及北京等地先後推出了個人委托貸款業務,引起社會的極大反響。由於按照一年5.31%的基准利率人民銀行規定個人委托貸款最多可上浮30%,委托人可以獲得最高百分之六點幾的收益率,這樣的回報不僅遠遠超出同期的銀行存款利率(1.98%)的水平,而且比剛面世的信托資金產品的預期收益率要高出1-2個百分點,另外,按照銀行的規定,雖然對個人委托貸款用於個人住房按揭的利率仍為5.04%,但由於借款的金額、期限、利率均由委托人和借款人商定,其靈活性比較大,市場存在一定需求。目前,前往民生銀行登記借貸的人數在不斷增加。據了解,北京民生個人委托貸款業務開展僅10天已有1100餘人登錄備案。
房地產商『嗅覺』敏感
近幾年,許多房地產企業在嘗試通過上市獲得發展資金,但由於企業自身的原因及房地產行業高負債率的特點,多數是失望而歸。早在今年年初,一些『嗅覺』敏感的房地產商已經在另尋新的籌資渠道,上半年,『中城房網』以12家公司為股東成立了『中城房網管理公司』。中城房網輪職主席馮侖介紹,『中城房網管理公司』實際上是一個基金管理公司。馮侖分析認為,今後房地產企業更多地將有可能以信托、個人委托貸款、產業基金和私募基金四個渠道獲得『熱錢』,以壯大企業的發展。
金融界信心十足
基於投資者對新推出的個人委托貸款及信托資金的積極反應,民生銀行和信托投資公司均表示對新推業務品種未來的市場信心十足。
中國民生銀行總行營業部北京管理部郭世邦副總經理認為,民生銀行的個人委托貸款業務目前剛剛開始,北京雖然剛剛有4-5單在接洽,目前還沒有一單貸給房地產的,但從長遠看前景廣闊。目前,全國居民儲蓄達8萬億,很多人手裡的錢處於閑置狀態,個人委托貸款增加了新的投資渠道,隨著居民投資意識的增強,個人委貸不一定很快轉向房地產項目投資,但有可能較多地用住房按揭貸款。由於個人按揭比較適合個人委貸借貸雙方1對1的操作方式,同時貸款方對已有一定建築形象進度,進入銷售期,並已擁有『五證』的合法項目進行放款,其風險性相對於有關人士認為,買房人以個人委托貸款渠道借錢要比銀行按揭容易,但開發商願不願意為其提供階段性擔保是目前面臨的一個問題,如果開發商願意為個人委貸的買家做階段性擔保,無疑可以促進樓盤的銷售。另外,盡管房地產企業的開發貸款數額較大,而個人委托貸款的資金量通常較小,但銀行完全可以發揮其經營業務的長處,為開發企業辦理好閑散資金募集和服務工作。
據了解,民生銀行是在今年年初被中國人民銀行銀行管理司批復允許開辦個人委托貸款業務的。此前,民生銀行個人業務份額不到10%,其今後的目標是要以個人委貸作為新的業務利潤增長點,達到30%的份額。
北國投方面的有關人士則認為,信托投資公司的資金信托業務將會在房地產市場上獲得較大的發展空間。北國投一位負責人介紹,信托財產在美國非常普遍,已達20%。我國的信托業長久以來缺少政策的支持,企業良莠不齊,缺少信譽。但信托投資行業近一兩年正在發生很大的變化。自2001年4月,全國人大通過了《中華人民共和國信托法》後,今年5月和6月,中國人民銀行又先後出臺了《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》,與此同時,政府從1998年起,對全國原有的400餘家非銀行投資機構進行了嚴格的資信審核,最終僅有37家企業通過重新登記,獲得了《信托機構法人許可證》,信托行業已經走向規范,並在恢復建立企業信譽。
據北國投方面介紹,信托在金融領域裡是惟一一個能將產業、資本市場、貨幣市場連接起來的機構,其信托業務廣泛,可以涉及資金、動產和包括土地、房屋、公路、橋梁等不動產,以及其他財產及財產權,因此,它比較符合房地產融資的需求。
從具體操作上來看,信托財產在法律上是獨立的,既不是信托公司的負債,也不是信托公司的固有財產,受國家法律的保護。另外,包括『小額集合運用』的管理、監督資金的交納與使用,一旦發生糾紛,信托投資公司還將承擔資金追索、打官司等責任。同時,信托業務中,受益人只需與受托人(信托公司)之間發生合同關系,而無需與委托人見面,這樣有利於保護受益人的財產隱私,從而吸引到社會上較大份額的信托資金。這與目前銀行推出的借貸雙方1對1直接見面的中介業務不同。銀行在個人委貸中只起到為登記借貸的雙方居間撮合的作用,而不與借貸雙方發生合同關系,銀行在整個借貸過程中只收取不低於2?的手續費,其委貸資金並不反映在銀行的資產負債表上。
從目前來看,信托資金的收益率不及個人委托貸款高,但北國投方面透露,在『CBD資金信托計劃』發行過程中,已有京內外及海外的房地產商或政府的相關部門相繼前來諮詢,尋求委托合作。在『CBD資金信托計劃』完成後,北國投還有可能對中關村西區、部分地區的輕軌,以及亦莊、昌平—八達嶺沿線的土地或建設項目籌集信托資金。
惡意套貸再被提及
目前,房地產商對於民生銀行推出的個人委貸及信托投資公司新推的信托資金業務均很關注,但多數企業尚處於了解、觀望階段。
很多開發商認為,國家從政策上進一步打開企業及個人的投融資渠道,無疑有利於推動經濟的發展。『土地開發資金信托計劃』這種模式符合城市大規劃成片規劃、開發的發展趨勢,通過信托渠道籌資者可以相對簡便地一次性獲得開發資金,能有效減輕一、二級開發的資金壓力,加快城市發展進程。
對於個人委貸,一些發展商目前還抱有疑慮,表示在缺少嚴格資信評估的條件下,開發商不會貿然對放貸的個人做出階段性擔保,而只能保證向項目的監管銀行擔保。
有開發企業認為,銀行個人委貸采用表外業務,僅為借貸雙方拓寬了見面的渠道,但並沒降低後期的社會融資成本,銀行在借貸過程中,不是借款的擔保方,不承擔還款責任及風險,銀行的信用未能在融資過程中得到真正的體現。另外,有些發展商擔心,在銀行一再強調並查處開發企業惡意套貸,但仍難於禁止的情況下,是否會出現有人借助相對寬松的個人委貸審查,進行新一輪的惡意套貸的現象,關心銀行在推進個人委貸業務時,是否推出規避此類風險的相關措施。
多數開發企業認為,新的金融產品出現後需要一定的市場培育期,對於融資金額較大的房地產項目而言,行動應力求審慎。
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