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購房者劉先生沒有想到,他們全家人在研究了期房與現房的優缺點後,為了安全起見,決定買一套可以摸到、可以看到、而且馬上就可以入住的現房,但是,他們在申請辦理住房公積金貸款的時候,卻遇到了沒有想到的麻煩——負責公積金貸款審核和評估的有關機構在審核了項目的具體情況後,通知劉先生,他們購買的現房,需要在抵押登記後纔能放款,現在不能辦理公積金貸款。
記者在采訪中發現,像劉先生這樣買了現房但是卻遲遲辦理不下公積金貸款、或者不能辦理公積金貸款的現象,目前比較突出。為什麼和期房比較起來安全系數比較高的現房,申辦公積金貸款會比較『難』呢?『難』在哪兒呢?為此,記者進行了采訪。
現房不用銷售許可證帶來諸多問題
現房遲遲辦理不下或者不能辦理公積金貸款,比較集中地體現在產權證的辦理上,因為,產權證辦不下來,貸款的手續也就不能辦理下來。為此,記者采訪了北京負責公積金貸款審核評估的較大的機構——北京康正宏基房地產評估有限公司。康正宏基公司評估部的一位負責人告訴記者,現房難辦公積金貸款,也是最近一段時間出現的新情況,這和目前北京市房地產市場一些政策的出臺有關。
1995年,北京市房地產管理局出臺了《關於本市內銷商品房實行銷售許可證制度的通知》,這個通知第一次明確規定,北京市內銷商品房,無論期房還是現房,均實行銷售許可證制度。根據這個通知,北京市房地產的商品房銷售被規范了起來,期房在銷售時,必須要給購房人提供預售許可證,現房銷售時要提供銷售許可證。
2001年4月4日,建設部頒布了《商品房銷售管理辦法》,在我國第一部商品房銷售管理大法中明確,只有商品房預售實行預售許可證制度,商品房現售並不實行銷售許可證制度。
根據建設部頒布的這個管理辦法,北京市商品房在預售階段,要出具預售許可證,但是現房就可以不用出具銷售許可證了。這個政策,對於規范和合法的房地產開發商來講,是進一步簡化了賣房者和購房者雙方的買賣手續,但是,在商品房交易手續和產權登記之間存在管理空隙。
期房的預售許可制度使它一直受到嚴格監控
在建築形態上,現房比期房更具有可見性,但是,對於商品房的預售和現售而言,房地產交易就是產權交易。
從產權交易管理規范的角度來看,由於期房采取預售許可證制度,采用統一格式的《商品房買賣合同示范文本》,合同簽訂後需在規定時間內到房地產管理部門進行預售登記,實際上,期房交易的過程一直受到管理部門的嚴格監控,這些措施保障了開發項目的合法性和交易的合法性,也因此,金融機構(當然也包括公積金貸款的發放銀行)在為期房發放個人貸款時,只要有北京市房地產管理部門頒發的預售許可證的項目,都比較放心,辦理起來也比較容易。因為,金融機構認為,給這樣項目的購房者發放貸款,在符合對期房抵押的法律規定的前提下,抵押權益是有保障的。
但是,現房的銷售就不這麼簡單和規范了。
現房的產權問題
使公積金貸款出現了『難』的局面
記者在采訪中了解到,從2001年6月開始,有一些房地產開發商利用現房不實行銷售許可證制度的新政策,人為地制造了一些有問題的現房。
現房的這些問題主要有四種:
第一種,房地產開發商超規劃建設。比如經北京市政府規劃部門審批過的某小區的某棟住宅樓層應是6層,但是開發商在建設時,建到8層,多出來的兩層,是超過規劃,也就是超過允許銷售的范圍的,而且在預售許可證上沒有這兩層的銷售許可。那麼,這樣的房子在竣工驗收時,開發商是應該要重新報批市政府規劃部門的,這就會有兩種情況發生:要麼,經過重新審批,開發商交納罰款,多出來的兩層變成合法,可以銷售給購房者;要麼,市政府有關部門勒令開發商拆除超建部分,多出來的兩層就屬於違章建築,不能銷售。如果購房者購買了屬於開發商違規建築的部分的現房,那麼,可想而知,這樣的現房肯定是辦理不下來住房公積金貸款的。
第二種,有些開發商不辦理預售手續,等房子成為現房後,再開始銷售,因為,開發商知道,現房在銷售時,是不用提供給購房者銷售許可證的。這樣的房子本身有很多問題,首先房子的合法性就值得懷疑,房子的手續也不是全的,而且這樣的房子也是沒有經過北京市級的房地產主管部門的審批,可能只是由一些區縣部門審批就進行建設了,但是,區縣級部門是沒有權力審批項目的手續的。而且,即使這樣的房子要變成合法,可想而知,需要等待一段時間,而能不能變成合法的房子,還是個未知數。這樣的房子即使是現房,購買者也是不能申請到公積金貸款的。
第三種,一些有歷史遺留問題的房子。比如,有的房子由於一些原因,在一些行政命令中給予減免一些稅費的優惠,但是在進一步減免的確認中,沒有再進一步的操作政策,這些房子在成為現房後,就會造成大產權遲遲不能確定,也就不能辦理各位業主的小產權。在大產權沒有明確下來之前,購買者的公積金貸款肯定也不可能辦下來。
第四種,開發商已經把房子做了抵押,但是沒有告訴購房者。根據建設部1997年出臺的《城市房地產抵押管理辦法》,開發商可以把房子做抵押,但是,在抵押權進行轉移的時候,要通知購房者,購房者如果同意可以購買,進行一個抵押權的轉移,購房者不同意,可以不買。但是,現在幾乎沒有做了抵押的開發商會把實情告訴購房者,購房者的權益就受到了侵犯。比如,一套100萬元人民幣的房子,開發商抵押給銀行50萬,在開發商把這套房子賣給購房者時,如果沒有告訴購房者,那麼,購房者花了100萬元,買的是只值50萬元的房子,而且這套房子的產權在開發商沒有還銀行的抵押款之前,是押在銀行的手裡的,購房者不是這套房子真正的主人。當然,這樣的房子,也是不能辦理公積金貸款的。
這些問題,致使現房銷售不符合《商品房銷售管理辦法》,無法辦理產權登記,也就無法辦理抵押貸款,使得現房的購買者在申請公積金貸款時,出現了『難』的局面。
『抵押登記』成為『堵』住問題現房的唯一辦法
也正是因為現房出現了這樣或者那樣的問題,2001年,北京市住房資金管理中心下發了《關於個人住房擔保委托貸款抵押物審核有關問題的通知》,通知中明確規定:『以商品房現房設定抵押的,對於2001年6月1日以前竣工的商品房須附國有土地使用證、房屋所有權證;對於2001年6月1日以後竣工的商品房,須附該商品房項目的土地使用權證書或使用土地的批准文件、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、竣工驗收相關證明文件。』而且,為了避免問題現房,這個通知還明確規定:『對以商品房現房抵押的個人貸款,須在辦理抵押登記後撥款。』
『抵押登記』成為『堵』住問題現房的唯一辦法。那麼『抵押登記』就可以規避權屬確認上有問題的現房嗎?記者在采訪中了解到,目前的現房銷售,因為不采用銷售許可制度,不進行登記備案,買賣合同存在格式不統一的問題,因此,對於土地和房產在銷售之前是否被抵押,或者房子是不是一房多售等情況,金融機構僅僅根據買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》是無法判定的,從而無法確保能夠取得抵押權。因此,為確保貸款的安全,確保取得抵押物的抵押權,金融機構只有在抵押登記後,纔能確保能夠取得抵押權。選擇抵押登記後放款對於金融機構來講,無疑是最安全的。
開發商和銀行之間開始了『先有雞,還是先有蛋』的扯皮
但是,在辦理現房公積金貸款手續時,開發商和放貸銀行之間卻出現了『先有雞,還是先有蛋』的扯皮。
采訪中一位金融機構的有關人士告訴記者,因為現房抵押權的成立條件是在《房屋所有權證》上進行抵押登記,也就是說,發放貸款的銀行需要購房者提供房子的產權證,並在抵押登記後纔能放貸。但是,一位開發商卻對記者說,購房者不交齊房款,開發商是不能辦理產權證的。
這樣的矛盾,是購房者無法解決的,也是貸款銀行甚至開發商都無法解決的。現房辦理公積金貸款,怎麼能夠不『難』?
擔保中心監督貸款使用,扯皮似乎可以終止
就在記者也為這種『先有雞,還是先有蛋』的矛盾發愁的時候,聽到了一個好消息,可能近期有辦法解決這個老也解不開的難題了。
據了解,北京市住房貸款擔保中心將和豐臺的一個項目進行這樣的一種新嘗試:買了這個小區尾房的購房者,在申請公積金貸款的過程中,擔保中心和開發商簽署協議,由擔保中心為開發商提供擔保,放款銀行把購房者的貸款打到指定的賬戶上,由擔保中心監督這筆貸款的使用,擔保中心既替銀行監督開發商使用這筆貸款為購房者辦理產權手續,同時也保障購房者可以盡快得到公積金貸款。
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