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房地產業被認為是世界上最大的買賣。根據一項報告估計,房地產的建造、銷售、租賃及各種有關的收益,在發達國家約佔國民生產總值的15%左右。房地產業對亞洲『四小龍』的經濟起飛也是功不可沒的。但是,如果房地產業盲目發展形成泡沫,就會對經濟產生巨大破壞。日本在上世紀90年代初,以房地產為代表的泡沫經濟破滅後,經濟一蹶不振,迄今還沒有從困境中擺脫出來。
《經濟參考報》刊登陸亨俊的文章說,房地產業要發展、要利用;但要控制、要引導,要趨利避害,發揮它在國民經濟中的積極作用。
英國《經濟學家》周刊報道說:『自從1995年以來,房價在愛爾蘭上漲了2倍,在荷蘭和英國上漲了一倍以上,在澳大利亞、西班牙和瑞典的房價,至少上漲了三分之二。扣除通貨膨脹因素後,除了日本、德國、加拿大和意大利以外,各地實際房價都上漲了25%以上』。
近幾年,西方國家的經濟大都不大景氣,有的國家還出現了通貨緊縮。在一般情況下,經濟不好房價就會下跌,但是這次卻出人意料地不跌反昇,在一些國家裡房地產還成為彌補信息技術產業下跌的損失,支橕了整個經濟不要陷入嚴重的衰退。那是什麼原因呢?
不少專家認為,正因為這幾年各國的股票市場的持續下滑,特別是高技術股的暴跌,使大量資金從股市流出,轉而投向房地產,促使房地產市場的紅火。以英國為例,在過去的3年裡,股票價格下跌了40%,而房價卻上漲了55%。另一個重要原因是各國為刺激經濟成長而采取的低利率政策,有的國家把利率已經降到了接近零的水平,這就助長了新的抵押貸款,推動了房價上漲。
這種現象正常嗎?有的專家已提出住房市場已像股市一樣陷入了『非理性繁榮』。因為從根本上來說,房價的上漲並不是供求關系發生了變化,住房的需求量並沒有大為增加,而是人們把購買房屋作為賺錢的手段,特別是一些養老基金、各種基金會、信托公司也都從股票市場和債券市場中退出來,越來越多地插手房地產業,這就使房價雖然進一步上去了,但房屋的『過剩』也進一步加劇,不少城市裡的空房閑置率不斷增加,泡沫也在膨脹。
現在房屋價格雖然還在上漲,但是因為需求不旺,租金卻在下跌。特別是商用房的租金下跌更為嚴重。(10多年前日本房地產的泡沫破裂也是從商用房開始的)。美國紐約曼哈頓地區,去年辦公樓每平方米的價格上漲了12%,而租金卻下跌了10%左右。在歐洲,倫敦金融區和法蘭克福,出租率已從高峰下跌了近30%。這些都反映房屋的需求並不旺盛,房價的上漲很大程度上是人為哄抬上去的,有相當多的泡沫。
分析家們認為,房地產的泡沫破滅,危害程度遠超過股票泡沫的破滅。這是因為炒股票者買股票的錢大多是自己擁有的,而炒房地產者卻大多是從銀行貸款的(很多是通過銀行的抵押貸款來購房的)。因此,房地產業與銀行業的關系要比股市密切的多。
房價出現下跌就會直接影響銀行不良貸款的增加,房價的大幅度下跌甚至會誘發金融危機。日本經濟的癥結之一就在於房地產泡沫破滅以後形成銀行的巨額壞賬,拖了多少年都解決不了。據報道,1997年泰國的金融危機的原因之一,也在於房地產泡沫的破滅。
其次,在發達國家,擁有住房的人數很多,在歐洲各國,有一半以上居民擁有自己的住房,而且,住房佔了居民戶的全部財產的40%-60%,美國也要佔30%。如果房價大幅下跌,等於居民的財產『縮水』,甚至債臺高築,這就會直接影響消費需求。
因此,房地產業對整個國民經濟的關系很大,不能等閑視之。一定要加強對房地產業的宏觀調控。正如《經濟學家》周刊所說:『一個泡沫破滅以前,它永遠也無法得到積極的確認……現在消費者已在苟延殘喘了。』日本經濟就是『前車之鑒』。
我國房地產市場與國外相比,有兩點值得注意:一是房地產業的投資相當大一部分來自銀行的貸款;如果加上購房者向銀行的貸款,對銀行的依賴性太大(一般估計要在70%以上),已成為銀行業的一個沈重包袱,其中有一部分已成為壞賬,影響金融業的深入改革;二是在房地產業中的『權錢交易』等腐敗現象已多有揭露,這個領域裡的腐敗現象必須徹底清除,纔能保證今後的健康發展。
最近德國《商報》在評論中國經濟形勢時說:『經濟學家們首先擔心的是貸款額的巨額增長,它的增長速度是國內生產總值的3至4倍』,『最糟糕的泡沫存在於已佔中國經濟增長四分之一的房地產業。低價貸款使該行業越來越過熱』。這種意見應該引起我們的注意。
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