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編者按:種種跡象表明,跨國地產巨頭特別是歐美資金進入中國地產開發領域的步伐可能加快,外資在內地房地產業『摸著石頭過河』的局面也會得到很大改善。當然,外資進入房地產領域在帶來衝擊的同時,也會帶來先進的觀念和管理模式,刺激國內房地產開發企業通過使用先進技術和設備、創新經營機制與管理理念來降低開發成本、提高產品品質,改變我國房地產業現有的普遍低效的經營狀態,增強企業的競爭能力,生產出高水平的、更適合消費需求的房地產產品。與此同時,中國房地產市場競爭也將會更加激烈。 近年來,除上海等少數城市外,跨國地產巨頭在中國的投資規模基本上處於原地不動的狀況,其緣由何在?今年6月底,被稱為中國地產業10年來最苛刻的政策———《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》出臺,標志著央行將集中精力清理房地產市場存在的諸如玩『空手道』騙貸款等突出問題。
有關專家指出,隨著中國投資環境的不斷完善,房地產市場將面臨更多的選擇和發展機遇。而一些跨國地產巨頭也會以不同投資形式搶灘中國,分食中國地產『奶酪』。
外資地產蜂擁而至?
中國地產業對外資的誘惑越來越大。
據預測,未來5年內,中國內地房地產開發投資將達3580億元人民幣,平均年增長率為7%。而住宅項目25%的邊際利潤率,更是吸引著外資的眼球。面對內地快速發展的房地產市場,自2002年以來,外資進軍中國房地產市場的步伐加快,上海、北京、廣州等城市,外資地產商投資額迅速增長。目前有外資參與的房地產企業多達5000家,佔全國房地產開發企業總數的20%。據統計,2002年1—9月,上海房地產投資額56?99億元,同比增長3?4%;廣東、北京的投資增長率為30%、29%,其中重要增長因素是外資的進入。北京市統計局數據顯示,2002年前三季度新審批外商投資企業1024家,合同外資額?3億美元,比上年同期增長2?6%和?5%。而新審批企業中,房地產獨資及合資企業最多,其中房地產合同吸收外資僅次於工業,達?1億美元,增幅68.2%。在上海,外商對房地產投資熱情高漲,目前4000多家上海房地產公司中,外資地產公司佔20%以上。
目前,港商和歐美跨國地產巨頭代表兩種不同的外商投資力量,在中國內地形成攻城略地之勢。中國入世之前,國家政策對外資進入地產業還沒有完全放開,但是境外資本的介入已經開始顯得迫不及待了。香港地產巨頭早在199 2年捷足先登,搶食內地地產『奶酪』。據稱,香港六大房地產集團———長實及和黃、新世界中國、恆基中國、新鴻基地產、恆隆集團、嘉裡建設已在內地房地產市場各霸一方。長實及和黃在內地聯手發展地產物業,單是和黃在內地已持有4 00多萬平方米的土地儲備。新世界中國、恆基中國及新鴻基在內地『圈地』多達2200萬平方米。新世界中國日前宣布,未來5年將在上海投資80多億元人民幣,同時,新鴻基已經取消多年前規定投資內地不得超過總資產10%的上限。而香港瑞安集團自1985年開始投資上海,並宣稱將自身50%的資產投入了中國內地。其投資項目瑞安廣場、新天地均成為上海的地標建築。近日,瑞安集團掌門人羅康瑞首度披露,來自英美的一些投資基金正在與瑞安接洽,估計明年初由瑞安控股、這些基金參股,專門成立一個房地產開發公司,注冊資金10億美元,融資可能達到上百億美元。
與港商直接進入中國內地不同的是,歐美發達國家的投資商深知中國地產業仍處於多頭壟斷局面,因此進入相對謹慎,真正介入內地地產項目開發的屈指可數。如美國漢斯在北京開發萬國公寓,同時收購盛世大廈,希望在中國能持續發展。新加坡嘉德置地集團日前宣布將在中國投資50億元人民幣,其中7成投入上海。
值得提及的是,歐美地產商進入中國,多選擇中國最缺乏的建築設計及二手房中介為突破口。目前全球最大的225家國際工程承包公司中,已有140家在內地開展業務。內地已批准120家中外合作或合營的建築工程設計事務所。如澳洲亞五合、柏濤,美國HOK爭相進入中國,染指國內住宅設計市場。而外資房地產中介真正進入中國開展業務,應當是在2000年以後。21世紀不動產是CendantCor-poration(在紐約上市的服務業銷售公司,目前市值180億美元,世界500強之一)所擁有的一個知名品牌,2000年3月進入中國,是第一家進入中國服務行業的特許經營組織,主要定位在二手房中高端市場。21世紀不動產總經理比爾·亨特表示,我們在中國的目標是發展30個區域、2000家加盟店和14000名專業經紀人。2003年底預計在中國會有250—300家加盟店、在中國地產中介市場排名提昇至第三位,在2004年成為中國最大房地產中介組織。
據知情人士透露,由上海有關方面主辦的上海房地產中介十強企業中,包括港臺資本在內的海外企業佔了四席,即上海信義(臺美合資)、上海太平洋(臺資)、戴德梁行(香港、新加坡及美國合資)、上海中原物業(香港與內地合資)。這些外資背景的中介機構已進入盈利階段。如上海信義去年成交二手房1035套、成交面積16.5萬平方米、每套平均價格在147萬元人民幣,客戶基本都是境外人員和跨國公司高級職員。太平洋、戴德梁行去年在上海交易額高達10億元人民幣。
外資地產帶來什麼?
盡管中國地產業已經歷十幾年發展,目前市場也具有強大誘惑力,但是境外投資商依然理性地看重內地地產業的市場風險。近年來,除少數城市外,外資地產企業並未全面進入中國。可以說,外商在中國內地房地產市場的投資仍處於『摸著石頭過河』階段。而政策不暢、市場結構不合理、運作不規范、本土化陷阱及地產泡沫等都是外資進入的障礙。
據業內人士分析,根據世貿組織協議,中國政府3年內允許外商成立獨資地產企業,合資合作企業在3年內開始享受國民待遇等。國家政策對外資進入還沒有完全放開,這在一定程度上制約了外資進入中國地產市場。同時,內地房地產偏重一級市場的新項目開發、二級市場不完善、交易過程冗長、市場中介欠缺、交易信息不透明以及融資困難、物業質量偏低等弊端都加大了境外資金的投資風險。而資金出境問題也是影響外資在投資地產時猶豫不定的重要因素。因為從目前情況來看,資金出境仍然存在困難。而對於外資來說,能不能把利潤轉移回本土是其首要考慮的問題。
值得注意的是,外資不會攜帶資金『單槍匹馬』進入內地房地產市場,而是要以強勢的資金、技術、銷售、物業管理『排陣入市』。而我國現有的2萬家房地產企業長期存在著規模小、資金少、服務差、資質低等問題,處於絕對劣勢,缺乏競爭實力;同時,大量國有房地產企業還處於轉制過程中,與市場經濟的要求不相適應,其經受市場競爭、抗御市場風險的能力都無法與外資房地產企業相提並論。
當然,外資進入房地產領域在帶來衝擊的同時,也會帶來先進的觀念和管理模式,刺激國內房地產開發企業通過使用先進技術和設備、創新經營機制與管理理念來降低開發成本、提高產品品質,改變我國房地產業現有的普遍低效的經營狀態,增強企業的競爭能力,生產出高水平的、更適合消費需求的房地產產品。而國外先進的房地產服務公司的進入必然會引發國內房地產服務企業在服務理念與服務方式上的較大改變,提高房地產服務業的服務水准,進而提昇地產業的供給水平,實現產業昇級。
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