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隨著國內房地產業的持續發展,大量外資尤其是一些港臺資本紛紛殺入內地房地產市場。經過不斷地摸索和磨礪,這些外來的『和尚』已漸成鋒頭,可說是為國內房地產業吹來了一股新風。
內地樓市供銷旺 外資卷土又重來
最近,外商投資內地房地產,成為很多地方一道特別的風景,不僅大都市,就是在一些中小城市,到處都可以看到外資房地產商的身影,那大手筆的開發量,那養眼的景觀,漂亮的樓盤,獨特的戶型,足以讓人留下深刻的印象。據有關方面統計,單香港新鴻基地產、新世界發展、長江、恆隆、恆基(中國)、瑞安、麗新控股、九龍倉、嘉裡和香港興業10大房地產商在內地的土地儲備總量就超過了4100萬平方米。
除了最早吸引外資的廣東外,在北京、上海、重慶、海南等地的房地產開發中,外資也是一支異常活躍的生力軍。據上海市工商局統計數據顯示,今年上半年大項目投資集中投向房地產業,在新注冊成立的外資企業中,注冊資金超過1000萬美元的有59家,其中21家申請了房地產開發資質;注冊資金超過3000萬的有15家,其中7家具有房地產開發資質,佔總量的47%。東南亞最大的上市房地產公司新加坡嘉德置地集團,在中國投資額達50億元人民幣,其中7成投在上海。同時,一批歐美地產開發商也開始進入國內,在上海委托專業公司進行市場調查,表現出對中國房地產市場的強烈興趣。
市場步步高 好巢引好鳳
外來資本看好內地房地產業市場,主要是基於這樣幾大因素:
中國經濟的快速持續發展是外資卷土重來的最根本原因。去年,美國經濟增長只有0.3%,日本為負1.9%,歐盟為負0.2%,今年經濟增長亦不樂觀。而惟獨中國經濟『風景這邊獨好』,今年頭三季度經濟增長達到7.9%。今年年底,中國GDP總量有望達到10萬億元人民幣。有國外專家認為,幾年後,中國將有可能成為世界經濟的引擎。房地產業是國民經濟的『晴雨表』,在各行業中與國民經濟的關系最為密切,國民經濟的發展前景決定了房地產業的發展前景。
住房制度的改革從根本上促進了內地房地產市場的持續繁榮。據國家經貿委經濟信息中心的數字,今年一至三季度,全國完成房地產開發投資額4862.7億元人民幣,同比增長29.4%,增速分別比上年同期和今年上半年回落1個與3.5個百分點。在開發資金來源中,國內貸款1372.8億元,佔資金來源的22.7%;自籌資金1827.3億元,佔30.3%;其他資金2731.6億元,佔到45.2%。這說明如今的情況與20世紀90年代初房地產出現泡沫時的情景已大不相同。正如一些曾經在海南折戟的企業人士所認為,今天國內的房地產業不再是無本之木,10年積累已經打下了堅實的基礎。
同時,中國經濟的持續高速發展也從相關方面刺激了房地產市場的繁榮。據了解,目前內地房地產投資利潤率平均在10%以上,經濟基礎發達地區達15%以上,而國際通常標准只有3%。內地房地產業的繁榮帶來房地產業的高利潤,與香港房地產市場的低迷形成強烈反差,從而吸引了大量外資。
外資特別是港資通過幾年來的運作實踐,已經積累了在內地開發房地產的豐富經驗。從廣州幾大港資樓盤各自的不同定位可以看出,一些港資在廣州房地產市場摸爬滾打十幾年後,對內地房地產市場的了解已今非昔比,他們對內地房地產市場的市場細分、產品定位越來越清晰,開發的產品也越來越貼近內地市場。
一些業內人士認為,目前,大量進入內地房地產業的仍以港資為主,大批歐美資金因為對中國房地產市場還不大熟悉,畏懼風險而在門外徘徊觀望。但我們在很多城市都可以看到一種現象,許多來自歐美和港臺、東南亞的房地產業服務商,開始進入內地從事房地產市場的相關配套服務,如諮詢、設計、策劃、營銷、物管、培訓等。前不久舉行的北京奧運場所建設設計招標,參加竟投標的來自全世界的外資公司佔了多數,潛力巨大的國內市場無疑將會對境外資本產生更為強烈的吸引力。
理性應對 重新洗牌
『狼來了』的呼聲喊了很久,應該說房地產業對『狼來了』是早就有所適應的,此次外資卷土重來說到底還是一件大好事。首先,還是應驗了恩格斯那句名言『市場是一只看不見的手』,它可以按自己內在的規律有序地調節相應的資源和配置。特別是像房地產業這種資金投入量大,社會牽涉面較廣的經濟行為,更是需要按市場經濟規律辦事。資本的本性就是追求利潤,哪裡利潤高就流向哪裡。
其次,外來資本的重新大舉進入,將會給國內房地產業市場運行機制帶來不斷的優化。從開發項目的檔次方面看,入世後,關稅將逐步下調,各種國外新型建材的價格也會隨之降低,這樣開發商花同樣的錢就能建設出品質更好的房產,使開發項目的檔次得到提昇,加上外商帶來的引導時尚潮流的規劃設計、先進的營銷策略及更加人性化的物業管理經驗,都將促進整體市場的檔次普遍提高。
另外,外商攜巨資再次殺入,內地市場將面臨重新洗牌。外商的大規模進入必將加劇國內樓市的競爭,也會導致開發商運營手段的進一步市場化,平均利潤率進一步降低,使得國內房地產市場投資開發更趨理性化。一些開發商認為,預計在未來幾年中,內地房地產業的產業集中度將越來越高,一批運行不規范的小企業將會被洗牌出局,這樣對健全我國房地產業市場,優化產業結構,提高產業質量,無疑是會有好處的。
現在業內各式各樣的殘酷競爭已經成為現實,如現在房地產業的人纔爭奪戰開始加劇。很多民營和上市公司的職業經理人成為人纔流動的主體。種種跡象表明,房地產在歲末來臨之際將進入一個人纔流動的高峰期。目前內地房地產人纔並不太多,尤其是具有實際操盤經驗的人纔更是缺乏,一個項目成功後操盤手身價大增,而被挖走的案例屢見不鮮。
在此種狀況下,要想在外商重新殺入,市場面臨重新洗牌的局面下立於不敗之地,國內房地產企業有必要打起十二分精神,知己知彼,理性應對,從人纔隊伍、技術創新、企業管理、資金運作等各方面進一步做好工作,想好工作,想方設法擴大規模,提昇形象,樹立品牌,做大做強。
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