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在國務院18號文件中明確要求『各地清理影響已購公房上市交易的各種行政性障礙』不久,國務院機關事務管理局和中共中央直屬機關事務管理局就緊跟著發布了要求『央產房』上市的管理辦法;將於明年1月1日起實施的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》再一次降低了外地人在京購房的門檻;北京市國土房管局又宣布今後將每半年公布一次『已購公房和經濟適用房再上市指導價』,為買賣雙方交易提供參考……
種種舉措表明,中央和北京都已經下大決心,利用各種措施來刺激房地產市場、特別是中低端市場和二手房市場的活躍度。
二級市場開而不放流通領域遭遇瓶頸
其實在1998年房改以後,已購公房上市交易原則上就被允許了,但在實際操作中,南北方的差異比較明顯。比如上海從1994年就開始以房屋置換為突破口,只要有房屋產權證就可以上市交易。從1994年二手房交易總量的84萬平方米,到2002年1790萬平方米,發展速度非常快,促進二手房市場發展的效果非常明顯。而在北京地區,2000年1100套、2001年3000套、2002年8000套,把套數折成平方米算,跟上海的差距非常大。
上海的二手房或者公房上市,刺激了整個二手房市場的流通,二手房的流通對整個國民經濟都很有好處。而北京現在二手房上市的流通率相當於1996年上海的流通率,換句話說,在這方面北京比上海落後了7年。
7年前房改政策出臺,我國實現了從福利分房到貨幣購房的質變,房地產業得到了快速發展,在肯定了房地產『支柱產業』的地位後,還必將得到更快的發展;但到現在,北京仍有計劃福利分房的影子,商品房市場的健康發展必然受到阻礙——如果整個市場的流通領域不暢通,必定會成為房地產市場繼續發展的難以突破的瓶頸。
從公房下手 樓市『額手稱慶』
國務院18號文件要求『盡快清除妨礙已購公房上市交易的行政性障礙』,也就意味著大量公房將會很快上市交易——這無疑會強烈震撼二手房市場。
另外,針對北京二手房市場房源短缺的問題,《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》將力促北京目前60多萬套『央產房』上市(除去部級以上乾部住房和因涉及保密原因不能上市的公房外,符合上市條件的央產房約有30萬?40萬套),這將大大改善目前二級市場供需失衡的狀況(據北京數家房產中介公司對掛牌上市二手房交易數據的統計,供給與需求的比例超過1?10,個別熱點地區的供需比例更高。這種失衡的供求關系導致二手房價格畸高,有的甚至接近周邊普通一手商品房價格)。據估計,央產房上市後可佔北京市整個二手房房源量的42%左右?更有機構估計該比例可佔到一半 。另據『我愛我家』房地產經紀有限公司的測算,北京二手房的存量有230萬套左右,市場准入的問題解決後,北京每年的二手房交易量應該在18萬套以上。
『央產房』上市除了使二手房房源大大增加外,交易量也必會增加。因為『央產房』一般都在三環以內,地段好、交通便利、社區配套成熟、物業管理完善,而且沒有期房風險,所以很可能成為購房者新的追捧對象。
潘石屹曾經講過:『紐約的房子在1910年到1929年經濟大危機期間就基本蓋完了,現在紐約的城市格局基本還是那個時候的。』從北京的情況來看,到2006年將不允許新建開工項目,可以說目前北京的一手房市場已開始進入『收官』階段,一手房的開發行將結束。『我愛我家』企劃副總裁胡景暉稱,北京未來的房地產交易主要將以二手房為主,所以說央產房上市能更好地培育北京的二手房市場,對未來北京整個房地產格局具有非常重要的意義。
二手房市場活躍的聯動效應
隨著國務院18號文件明確提出『搞活住房二級市場』和『央產房』的允許上市,二手房市場必將日趨活躍,成交量也將不斷增加,同時對一手房市場的影響也將越來越明顯。
業內人士認為,二手房市場對一手房市場的促進表現在三個方面:
一是提供市場支橕。隨著人們消費觀念的改變,越來越少的人會一輩子只買一套房,只住一套房;更多的人具備了根據生活水平提高而提昇居住品質的置業昇級觀念。因此,購房人在踏進新樓盤銷售中心的那一刻起,就已經開始盤算未來的房子如何在二級市場裡賣個好價錢。由此可見,二手房市場對投資人購買新房起著決定性的作用,二手房市場是否繁榮對一手房市場有著直接的影響。可以說,沒有二手房市場,一手房市場等於是涸澤而漁。
二是為一手房市場提供了購房人群。根據國管局和北京若乾房產中介機構的聯合調查統計,如獲得房產上市交易許可,50%以上的二手公房業主有賣舊買新、置業昇級的意願,這部分購房者無疑豐富了一級市場單調的購房人群。通過二手房市場運作以舊房獲得資金,再購買新房,將成為連接北京一、二手房市場的重要模式。『以舊換新』、『置業昇級』無疑為一手房市場提供了規模可觀、較具購買力的購房生力軍。這將是推動一手房市場長期、持續的一股力量。
三是為一手房市場提供了市場參照。一手房開發在什麼地段、什麼樣的戶型、賣什麼樣的價位,可以看一下周邊的二手房市場交易的情況。根據同地段二手房價格以及新樓盤的物業檔次,綜合消費者可接受的心理價位,就可以定出新物業的合理價位。
有業內人士指出,只有已購公房的放開、央產房的上市、政策的放開、稅費的降低、消費觀念的改變、中介市場的規范壯大以及房地產金融服務的配套跟進,纔會有一個發達的、繁榮的二手房市場;而同時,一個成熟、健全、理性的房地產市場,需要一二級市場的互相支持、相互促進和共同繁榮——在此基礎上形成的房地產市場梯級消費格局,纔是符合市場規律和百姓需求的良性模式。
盡管公房上市迎來了一片叫好聲,但一些業內人士還是持謹慎態度:一方面是具體的上市交易細則還未出臺,而且二手房業主還需有一段時間觀望和了解市場行情;另外還可能遭遇金融瓶頸,因為北京的二手房存量很大,但上市的很少,大量的二手房都處在按揭中,即便現在很多銀行提出做轉按揭業務,但基本都是『雷聲大雨點小』,原因在於銀行還沒有找到控制此類交易風險的合適辦法。
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