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記者昨日請有關人士解讀《北京市城市房地產轉讓管理辦法》
昨天下午,在北京市國土資源和房屋管理局舉行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)出臺新聞發布會上,針對一些買房人關注的問題,記者請市國土資源和房屋管理局副局長李燕飛、市場一處處長陳同順、權屬處處長程十春、法制處處長丁世華作了解讀。
問一:對買房人而言,按套內建築面積買房和以往按建築面積買房相比,有什麼區別?好處在哪裡?
答:以往按建築面積買房,建築面積包括套內面積、公攤面積,而往往有一些不良開發商在公攤面積上進行暗箱操作,讓買房人在入住的時候建築面積誤差在約定范圍內,減少套內面積,使公攤面積變大,為此而產生的糾紛層出不窮。而套內建築面積由套內房屋使用面積、套內牆體面積和陽臺建築面積三部分組成,按套內建築面積買房,買房人買的就是自己家門內的面積,開發商不能再在公攤面積上進行暗箱操作,買房人對所購買的房屋面積心裡有譜,不再吃虧。
問二:按照《辦法》,12月1日開始,是不是所有的商品房都要按套內建築面積賣房?
答:12月1日起(含12月1日)拿到預售許可證的商品房都要按《辦法》規定的方式進行銷售。根據《辦法》,按套內建築面積賣房,只限於預售商品住宅項目。12月1日拿到預售許可證的新商品房項目、寫字樓、辦公用房、商鋪等仍可以按照套內建築面積賣,也可以按照建築面積或者按照套賣,但預售商品住宅項目必須按照套內建築面積賣房。
這意味著目前已經拿到預售許可證、已經開始銷售的住宅項目或在12月1日以前拿到預售許可證的住宅項目仍可以按建築面積或套內建築面積或套這三種銷售方式中的任何一種賣房。
問三:經濟適用房是不是從12月1日起,也按套內建築面積賣房?
答:經濟適用房是商品房的一種,12月1日起拿到預售許可證的新經濟適用房項目———無論是新審批的經濟適用房項目,還是老經濟適用房的後期,都必須按套內建築面積賣房。
問四:按套內建築面積買房,公攤面積還要不要?以後開發商蓋房,會不會公共部分如過道、走廊、電梯間越蓋越小?
答:按套內建築面積買房,並不等於買房人不承擔公攤面積,只是計價方式上作了改變,建築面積和公攤面積仍在購房合同中同時寫明,產權登記和物業管理費的收取等都不受影響。
買房人也不用擔心公共部位開發商會越做越小,一方面,現在已經是買方市場,如果開發商不注意品質,把公共部位做得越來越沒有品質,買房人不會選擇他的房子;另一方面,走廊、電梯間等公共部位都有設計規范,如果開發商『偷工減料』,規劃部門不會通過他的方案。
問五:按套內建築面積賣房,會不會引起商品住宅單價上漲?
答:按套內建築面積賣房,總價不變,只是計價方式變了。表面上看,單價是上漲了,但由於計價面積的減少,購房人實際負擔的總房價款是不變的。就像買肉,可能連毛帶皮花一塊錢買一斤,但這一塊錢中真正能吃的肉可能只是8兩,現在改變了方式,就買8兩肉,花的錢是同樣的。
問六:既然按套內建築面積賣房不等於買房人不承擔公攤面積,那麼,開發商在賣房的時候,對公攤部分應不應該公示買房人?
答:按套內建築面積賣房,開發商照樣應該把公攤部位、用途以及預售面積告知買房人。按《辦法》規定,開發商在預售商品住宅之前,應當公示有資質的測繪單位出具的預售面積測繪技術報告書和公用建築面積分攤情況,公示分攤的內容有:被分攤部位的名稱、用途、所在位置、面積;參與分攤的商品房名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數;不分攤的部位。
尤其值得提醒買房人的是,《辦法》對物權作了相應的規定,明確房地產轉讓時,相應的公用部門、共用設備的權利份額一並轉讓;按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建築物、構築物不隨同轉讓的,應當在房地產轉讓合同中載明;沒有載明的,視為一並轉讓。這就意味著:車庫等住宅的附屬物等如果開發商在賣房的時候沒有公示是不分攤的,這些住宅附屬物的產權就歸買房人共有。如果開發商在入住的時候,讓你和其
他業主買車位,你和其他業主就可以一起主張自己的權利。
問七:預售商品住宅按套內面積買房避免了面積『縮水』問題,其他按建築面積預售的商品房如商鋪、寫字樓等,買房人如何保證不在公攤面積上吃虧?
答:《辦法》在全國首創了按建築面積賣房,兩個誤差限制『面積貓兒膩』的做法。按該辦法規定,按建築面積計價的預售商品房,預售合同中必須寫明兩個誤差:建築面積誤差和套內建築面積誤差,以此來防止套內建築面積『縮水』。
問八:在上海、深圳等地,商品房只有多層封頂、高層結構完成三分之二纔可以預售,按新規定,北京市的商品房達到什麼條件纔可以預售?和121號文件規定的『多層封頂、高層結構完成三分之二』有什麼聯系?
答:按新規定,過去北京房地產市場常見的大坑都沒挖,就開始賣房的現象將不再重現。從12月1日起,預售商品房,只有交付全部土地出讓金並取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證,並投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上,並且確定的竣工日期在市國土房管局即將在10月相繼公布的預售最長期限內的商品房項目纔可以開始賣期房。而121號文件規定的是『多層封頂、高層結構完成三分之二』是央行規定的買房人可以做按揭貸款的條件。商品房可以開始預售了,但並不意味著可以做住房貸款。
問九:外地人買房可以享受和北京人一樣的待遇了嗎?北京人買房還用帶戶口證明嗎?
答:新規定取消了對房地產轉讓受讓人的身份限制。外省人士在京購買商品房不再辦理審批,只要持合法有效的證件就可以直接購買商品房。同時,北京人買房也不用再拿戶口本,持合法有效的證件就可以直接購買商品房。
問十:《辦法》規定,本市商品房面積測繪實行市場化,商品房預售和竣工後,開發商可以委托有資質的測繪機構測繪。測繪數據有出入,誰對買房人承擔法律責任?
答:《辦法》規定,買房人查詢面積實測技術報告書,開發商不能拒絕。一旦房屋面積與事實不符合,如果是由於測繪技術引起的,測繪單位承擔法律責任,買房人可以起訴測繪單位。
問十一:不具備入住條件卻讓買房人入住而引發的糾紛在北京樓市常見,商品房達到什麼樣的條件纔可以入住?
答:《辦法》明確了入住條件:第一,必須取得建築工程竣工驗收備案表;第二,必須取得商品房面積實測技術報告書;第三,預售合同中約定的其他交付條件。同時,開發商應當在交付的7日前書面通知買房人。
問十二:買了房卻遲遲拿不到產權證是許多買房人的心痛。新辦法簡化了辦理產權證等手續,12月1日以後,買房人辦產權證需要多少時間?
答:買房人只要交齊辦證資料,20個工作日拿到產權證。
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