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121文件收緊住房貸款,18號令禁打經濟適用房擦邊球
廣東地產商資金全線告急
8月31日,國務院發出《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(以下簡稱18號令),對完善住房供應政策、調整供應結構、發展住房信貸、整頓房地產市場秩序等方面作了明確規定。對此,北京房地產商歡呼雀躍,奔走相告,可廣東的房地產商卻樂不起來。
一業內人士對記者說,中國人民銀行6月13日對外發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(以下簡稱121文件)之後,雖未有具體細則出臺,但為回避風險,各商業銀行已開始對房地產企業全面緊縮貸款,使資金本來就非常緊張的廣東房地產企業雪上加霜;而國務院18號令又對經濟適用房等作了明確規定,這對善於『偷梁換柱』的房地產商來說,無疑又被點中死穴。
生存環境從來沒有像今天這麼嚴峻,廣東的房地產商又怎能笑得出來?
全線告急始於去年
業內人士告訴記者,廣東房地產企業資金本來就非常緊張,但全線告急卻始於去年下半年。他說,房地產企業屬資金密集型,對資金佔用非常大。加之目前活躍在市場的廣東房地產企業多是民營企業,自有資金少,開發房地產主要靠銀行貸款,平均負債率在80%以上。再加上前兩年,全國迎來房地產熱,廣州一些大房企紛紛『北伐』,而中山、深圳的一些大房地產企業則大舉進攻廣州。由於擴張過快,一旦高速運作起來,資金自然便全線告急。
如廣東一地產集團斥資30多億元在北京房地產市場『呼風喚雨』,自然急需廣州資金支持,一旦出現銷售受阻便面臨腹背受敵的困境。而廣州另一大地產集團在北京連開5個大盤之後,又迫不及待在天津圈地一萬多畝,所以一旦大本營廣州市場不那麼景氣,即使不賺錢也要低價拋售以快速回籠資金。
『北伐』並不完全如意,『圍城』也不怎麼理想。廣東某大地產企業去年一口氣在廣州及周邊地區連開四個大盤,令業內一片緊張。可到了今年,該集團卻全面疲軟,以致今年以來就開始拖欠各媒體的廣告費,總金額近千萬元。由於資金緊張,該集團日前無奈之下遷出了天河北高檔寫字樓。
地產商資金鏈緊繃
業內人士說,本來今年房地產企業的資金已十分緊張,6月13日央行121文件的對外公布,無異於雪上加霜。
因為根據要求:1.房地產開發企業申請銀行貸款,其自有資金應不低於開發項目總投資的30%。可實際情況是,房地產企業自有資金一般只有15%左右。2.對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款的,貸款額度不得超過所收購土地評估價值的30%,貸款期限最長不得超過2年。可實際情況是,房地產企業一般都按土地評估價值的70%進行抵押貸款。3.承建房地產建設項目的建築施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備。可實際情況是,建築施工企業不少是帶資入場,房子建好了要麼被拖欠工程款,要麼只能以房子抵工程款。4.商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房發放個人住房貸款。可實際情況是,房子還在設計時就抵押給銀行。
這位業內人士說,對廣東房地產企業來說,121文件具體條款可謂『刀刀見血』。即使最後具體實施細則不了了之,但各大商業銀行已開始全面檢討對房地產企業的貸款。這樣一來,貸款不像以前那麼容易得到了,房地產商緊繃的資金鏈進一步拉緊!而如果這條資金鏈因嚴重泡沫而斷裂,後果自然不堪設想。也許只有從這種角度觀察121文件,纔能發現房地產商緊繃的資金鏈是多麼危險。
嚴保經濟適用房不走樣
8月31日,國務院18號令出臺,一些發展商備受鼓舞。但這位業內人士說,其實他們誤讀了國務院文件的意思。從規范房地產市場這一點來看,其實國務院18號令與央行121文件的實質是一脈相承的,只是著眼點不同而已。央行的出發點是為了回避風險,防止房地產過熱;而18號令重點在於規范房地產市場秩序,目的都是為了促進房地產市場持續健康發展。而在房地產企業的貸款問題上,央行與國務院的意見是一致的:對符合條件的房地產開發企業和房地產項目,要繼續加大信貸支持力度。言下之意,對那些不符合條件的房地產開發企業和房地產項目要進行整頓。
譬如,國務院18號令對經濟適用房就作了系列規定,要求通過土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、落實稅收優惠政策等措施,切實降低經濟適用住房建設成本;要嚴格控制在中小套型,嚴格審定銷售價格,依法實行建設項目招投標。其中,還特別規定,經濟適用房不得建成別墅式建築,土地市場不得偷換名義搞開發;進一步整頓土地市場秩序,嚴禁以科技、教育等產業名義取得享受優惠政策的土地後用於房地產開發,嚴禁任何單位和個人與鄉村簽訂協議圈佔土地,使用農村集體土地進行房地產開發。
可熟悉內情的人都知道,廣東一些大房地產商在郊外所圈佔的上千畝用地,不少是以經濟適用房的指標或其他名義弄到手的,在北方一些城市的運作也有此嫌疑。如今,國務院18號令又提出這個問題,實際上點中了一些房地產商的死穴。
危險游戲結果難料
今年,廣州某商業銀行被查出10多億元的『假按揭』,涉及芳村好幾個樓盤。廣東房地產空置面積連年上昇,可發展商卻氣定神閑,實際上開發商早已轉移走套現的資金,很爽快地把那些賣不出去的房子抵押給銀行。一業內人士說,一個與房地產商還不怎麼密切的商業銀行『假按揭』就有10多億元,難道那些與房地產商關系十分密切的商業銀行與『假按揭』毫不沾邊?!
一業內人士說,目前資金異常吃緊的狀態對廣東房地產的影響究竟有多大;要假以時日纔能見分曉。
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