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廣東番禺房地產的開發可以說是廣州地產界的驕傲。然而,2002年末,幾乎在所有區域成交量都有較大增長的時候,番禺區整體成交量卻下滑了24%,銷售量直線下降。雖然2003年初情況有所好轉,但搜房研究院有關人士認為,番禺房地產業的警鍾已經敲響,巨大的供應量和有效需求不足之間的矛盾已經開始顯現。
1998年,一條從廣州南跨珠江直通番禺的快速乾線拉近了番禺和廣州的距離。廣東眾多房地產商包括星河灣、鳳凰城、麗江花園、錦繡香江、祈福新村等八大巨鱷在番禺圈下了少則上千畝,多則五六千畝、上萬畝的住宅開發用地,建設了華南碧桂園、錦繡香江、星河灣、南奧花園、廣地花園等著名樓盤。房地產開發中的『大盤』概念由此產生,在全國房地產界引起了很大轟動。
番禺新鮮的空氣、良好的環境、舒適的生活、低廉的價格吸引了眾多廣州市民。但是,出行不便、配套跟不上、高昂的生活成本越來越困擾購房者。購房人群開始向市區回流,以至於在2002年11月,2000多套洋房巨量上市時,市場已經無法消化。
在番禺,大盤之間的競爭已經趨於白熱化,每個發展商都鉚足了勁,面對競爭對手的產品,力求做到『人無我有,人有我精』。從而形成了住戶專車+商業街+學校+會所(公園)這樣一個四大件缺一不可的固定模式,這也是由於番禺生活、市政配套的缺乏所引起的必然反應。而各發展商之間橫向聯系的缺乏及樓盤競爭的加劇,又使得原本應該共享的資源大量重復建設。另一方面出於對企業自身利益的考慮,發展商不可能在自己的小區裡建設更多更大型的市政配套來滿足居民的生活需要,已經建成的那一部分也面臨著生源嚴重不足的問題,如祁福新?已經建成的祁福醫院,病源不足問題已經暴露出來,面臨同樣問題的還有學校;再如各個發展商分別開通的小區住戶班車,到了節假日每班車都擠到爆棚,可是平時卻空空蕩蕩,坐不了幾個人,造成了運力的嚴重浪費,也加重了發展商的負擔。
與此同進,價格大戰一觸即發。2003年1月份番禺同時有三個樓盤推出了全新的產品,分別是華南新城的山水雲天、錦繡香江的紫荊雅園和廣地花園的白領公寓。加上一個月前祁福新?推出的山泉居,以及廣州雅居樂花園、南奧、星河灣更早之前推出的剩餘單位,番禺的房地產市場在2003年一開春就彌漫著硝煙。在巨大的資金壓力下,錦繡香江率先降價,新一期紫荊雅園最低價僅為2680元/平方米,並隨屋附送800元/平方米的豪華裝修,其實際價格已經跌破了2000元/平方米。華南新城和廣地花園暫時未有跟進降價,但華南新城均價4100元/平方米,號稱隨屋附送昇級版豪華裝修,價格不會低於800元/平方米,並且每套房子均有接近500元/平方米的家電(家具)禮券贈送,實際價格也僅在2800左右徘徊,廣地花園毛坯房均價本身就低於3000元,新一輪價格大戰一觸即發。價格是把雙刃劍,對於房地產市場來說,消費者的習慣一向是買漲不買跌,降價是否真的會給發展商帶來更多的客戶,還是使更多的置業者持幣觀望,這目前還很難預測。廣州樓盤的口碑效應是全國最強的,一旦樓盤降價,就會損害到老客戶的利益,進而影響良好口碑的有效傳播,甚至會帶來負面影響,這也是眾多樓盤采用低開高走策略的主要原因。但是番禺的房地產一直走的是平價路線,在當前跌聲一片的樓市中,降價空間已經非常有限。
搜房研究院分析師石貝分析認為,2003年對番禺的房地產業來說是最為關鍵的一年,發展商應該從理性的角度來看待購房人群回流市區的這一事實。在廣州樓市這種供大於求的情形之下,番禺一年之內數百萬平方米的推出量肯定沒辦法被市場完全消化,發展商是否應該暫緩自己龐大的開發量?房地產本來就是一個負債率很高的行業,一般資金運行良好的企業都達到45%左右,如果2003年番禺仍然保持這種開發量,最後只會使發展商投入的巨資在短期內無法收回,從而造成資金運轉不靈,最後被動的放緩甚至停止開發。等到市場回暖,銷售高峰再一次到來的時候,番禺的房地產業就無法在第一時間內拿出最好的產品投放市場,市場份額就會被別的熱點區域瓜分蠶食掉。所以只有在現在主動進行調整,對已開發的部分盡力進入市場消化,對未開發的部分則放緩開發速度,養精蓄銳、等待時機,當市政規劃真正落實到位的時候,再次進入市場。
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