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順馳翡翠城的主管人士分析說,成本永遠是定價的基礎,按照地產成本分析,可以計算出下面一個細目表(單位為每平方米):
土地費1200元(樓面地價)
前期費用68元
基礎設施費400元
大小配套費40元
建安費1000元
監理費10元
綠化費30元
機動性經費10元
成本合計2748元
各種稅費5.55%×3500元=194元
人工費用、廣告費5%×3500元=175元
總計為3117元/平方米
再加上10%左右的利潤,這樣我們就很清楚的知道3400—3500元/平方米是一個很自然的數字。
競爭也是這些樓盤不敢貿然提價的重要原因。業內人士談到,天津市今年入市的大盤很多,翡翠城、水晶城、水木天成、汐岸國際等等,再加上有存量的大盤太陽城、奧園等,市場的競爭異常激烈。市場的競爭說到底是成品的競爭,是產品性價比的競爭。特別是從翡翠城、水晶城、太陽城、奧園這幾個檔次差不多的樓盤的價格策略上來看,就可以看出競爭的激烈程度。水晶城的低價入市是受了梅江南的競爭態勢影響;翡翠城相對的低價入市也是要衝擊瑞景居住區的市場;太陽城今年重點開拓全市范圍的市場,也會比照其他幾個大盤的價位。
另外,區位因素是3400—3500元/平方米現象能夠長時間維持的一個原因。毫無疑問,這些大盤如翡翠城、太陽城、水晶城等等,所處的位置都不是在市中心,這些大盤承擔了引導消費者消費心理和消費取向的一個任務。一個好的產品和價格在這些區域要被接受並能推廣到全市,是一個相當長的時間。雖然這些大盤都處在政府的大型規劃區,其政府的配套和周邊環境的完善需要一個培育成熟的時期,其昇值能力在短時間內還不能體現出來,所以3400—3500元/平方米價格還比較穩定。但是有一個現象就是水晶城的大幅度漲價,是基於對產品的判斷和對區域成熟的判斷。它相對最靠近市中心,漲價的空間似乎更大;並且從操作手段上來看,萬科也比較大膽,其武漢金色家園就創造了漲價的奇跡。不過從大局來看,市中心以外的大盤最多也就是小步漲幅的策略,所以3400—3500元/平方米現象還將維持一段時間。
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