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目前中國房地產開發最大的問題——也是問題的『源頭』在於土地而不是銀行金融,一些政府部門官員認為只要『管住』銀行、『管住『資金便可萬無一失,這種觀點是錯誤的,其實政府更應該』管住『土地。
『存量』土地有增無減
據廣東省統計局最新統計數據顯示,今年上半年廣東房地產開發再掀『高潮』:全省開發土地面積達973.01萬平方米,其中第一季月均172.99萬平方米,4月份為104.68萬平方米,5月份為213.78萬平方米,6月份為135.58萬平方米。但與此同時,今年上半年廣東出現的新購置土地面積總量卻高達1063.06萬平方米,其中最高峰的5月份廣東全省房地產開發新購置土地面積竟高達448.93萬平方米!
半年時間『存量』土地淨增加量接近100萬平方米(90.05萬平方米),這一情況確實很令人懮慮。麻煩的是,目前這一局面更有愈演愈烈之勢。今年來廣東新購置土地開發出現了新一輪的『狂熱』,從統計數據可見,今年第一季廣東全省月均購置土地僅為122.24萬平方米,4月份因故縮減為70.95萬平方米,但5月份卻大幅上昇至448.93萬平方米,即令經過5月『狂熱的購地』行為後的6月份還保持有高達176.46萬平方米之巨量,購置土地勢頭猛增,存量土地也將『有增無減』,廣東地產開發隱患加劇。
更嚴重的是,以上統計數據還只是各地政府正式『出賣』的土地數量,而各市縣私底下『轉讓』的土地還未包含在內,據有關人士估算,這一『轉讓』數字與正式『拍賣』土地數量『有過之而無不及』。
廣東省政府業已多次強調要加大土地監管力度,從『源頭』把關抑制房地產開發局部過熱勢頭,然而,如今一方面是土地開發總量不斷增加,另一方面是新購置土地面積以高於開發土地總量的速度不斷劇增,私底下『轉讓』的土地更是『數量巨大』。房地產開發總體『存量』土地有增無減,地產開發隱患之大可想而知。
『賣地』行為愈演愈烈
國內土地問題一向極為復雜,因為其涉及中央與省甚至市縣地方政府的利益。早期各地方政府還不懂得土地的價值,自上個世紀80年代末在廣州的港商與廣州企業最早以『廣州出地,港商出資,合作開發,共享收益』合作方式取得成功,以及1987年廣州市政府對芳村區花地灣某地塊實行開發招標並取得成功後,全國眾多省市政府懂得了土地的『生財』之道,不再『捧著金飯碗討飯吃』,並紛紛開始了『賣地』行為而且局面愈演愈烈。
據權威人士透露,目前很多市縣地方政府都在通過『出賣』土地來籌措資金進行城市開發建設或者形象工程建設甚至用於『補貼』政府收入,一些市縣『賣地』甚至成為當地政府最大的『財政收入』。正因此,不少市縣每屆政府都不斷加地加大『出賣』土地的力度,雖然明知這種『先花未來錢』透支未來資源的做法有違可持續發展的原則,但為了追求政績,不少市縣地方政府依然『樂此不疲』。雖然近年來廣東省各地方政府也都加緊了對『閑置土地』的回收力度,但滑稽的是,個別市縣『回收』『閑置土地』數量遠比不上其『出賣』土地的數量。一些市縣地方政府更是借口加快城鎮化建設進程大肆『賣地』,各類『開發區』開發熱潮的興起更為此『推波助瀾』。
廣東省固定資產投資處在今年初對全省進行的一次『對當前房地產開發形勢的調查』結果顯示,各地政府對存量土地的控制面和控制力嚴重不足,農村集體土地市場化流轉問題極其嚴重。以土地拍賣最早與市場化程度較高的深圳市為例——深圳市農村違法用地甚至高出政府出讓量的3?4倍,政府對進入房地產市場的土地控制程度不到20%,80%的房地產用地(多為企業手中的行政劃撥地或協議地)通過補地價方式隨機進入市場。深圳市場尚且如此,其他地方可想而知,這一問題的嚴重性不言而喻。
根治『頑疾』需用良策
粵府辦?2001?112號文嚴格要求各地政府『控制新增建設用地的開發供應量,嚴格按照社會經濟發展計劃和城市發展規劃,編制每年土地供應計劃。根據土地開發供應計劃,安排各項建設用地,控制項目用地規模和開發強度,提高土地利用率。』今年1月份廣東省6號文《關於加強房地產市場管理的通知》共計有12項內容,其中竟有6項涉及土地問題,可見廣東省政府對房地產開發和土地管理與監管的重視。
但『上有政策下有對策』,由於『賣地』問題涉及各市縣地方政府的『最大利益』,一些市縣地方政府『陽奉陰違』,致使廣東房地產開發用地難以控制,『存量』土地自然有增無減。今年上半年廣東房地產開發『存量』土地的劇增便是在省政府多次強調並加強了對房地產開發土地政策的背景下發生的。
『存量』土地有增無減,其問題的嚴重性在於:開發商『大面積屯地』,何時開發、開發多少,政府都無法進行調控,這將大大削弱政府的土地供應計劃以及對市場的調控與引導作用,從而導致房地產市場風險徒增。
曾有專家權威建議,政府可通過改變目前土地政策『一租70年』的『批租』做法,改為每年收租的『年租制』,以此抑制一些市縣地方政府領導為追求政績肆無忌憚地透支未來資源的行徑。不過,這種建議理論上有效但實際操作上卻難以行得通。有業界人士表示,目前應當強化監管以抑制各市縣地方政府的『賣地』行為。
廣東省房協副會長兼秘書長蔡穗聲表示,目前中國房地產開發最大的問題——也是問題的『源頭』在於土地而不是銀行金融,一些政府部門官員認為只要『管住』銀行、『管住『資金便可萬無一失,這種觀點是錯誤的,其實政府更應該』管住『土地。政府應當保障土地政策土地制度落實到位,應加強對土地買賣市場的監管,控制發展商開發投資勢頭,以此消除房地產市場隱患,降低房地產市場風險。
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