醞釀多時的農村集體建設用地使用權流轉問題已塵埃落定，廣東省政府最新發出《關於試行農村集體建設用地使用流轉權的通知》明確，農村集體建設用地使用權可上市流轉，多年來在隱形市場客觀存在的農村集體土地將與國有土地一樣，按『同地、同價、同權』的原則，納入統一的土地市場，這是廣東農村集體用地管理制度的重大創新突破。

　　這項涉及農村集體土地流轉的改革，將允許在土地利用總體規劃中確定並經批准為建設用地用途的集體土地進入市場，其方式可以是出讓、轉讓、出租和抵押。

　　珠三角隱性交易達50%引發諸多問題

　　據廣東省國土資源廳有關負責人介紹，隨著經濟發展和城市化進程的加快，農村集體建設用地的資產性質逐漸顯現出來，以出讓、轉讓(含土地使用權作價出資、入股、聯營、兼並和置換等)、出租和抵押等形式自發流轉農村集體建設用地使用權的行為屢有發生，在數量和規模上有不斷擴大的趨勢，集體建設用地隱性市場客觀存在。

　　這種情況在經濟較為發達的珠江三角洲地區尤為突出。據統計，珠三角地區通過流轉的方式使用農村集體建設用地實際超過集體建設用地的50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%。這一現象雖與現行的農村集體建設用地管理制度之間存在一定矛盾，但反映了市場經濟條件下對農村集體建設用地使用權流轉的內在需求。由於沒有納入統一土地市場，這種自發性的流轉帶來許多問題：如隨意佔用耕地出讓、轉讓、出租用於非農建設，低價出讓、轉讓和出租農村集體建設用地，隨意改變建設用途，用地權屬不清誘發糾紛等。

　　規范運作將推進城鎮化造福農民

　　廣東省政府此次出臺的《通知》將這一隱形市場的運作公開化，納入統一土地大市場，將有利於盤活農村原有的建設用地，從而大大減輕對新增建設用地需求的壓力，推進農村工業化、農業產業化和城鎮化進程。

　　《通知》對農村集體土地使用權流轉的原則和條件、審批程序、管理作了具體規范。按自願、公開、公平、等價有償和用途管制等原則，農村集體建設用地要進入市場，必須符合四個條件：一是經批准使用或取得的建設用地，二是符合土地利用總體規劃和城市、鎮建設規劃；三是依法辦理土地登記，領取土地權屬證書；四是界限清楚，沒有權屬糾紛。流轉過程中，其地上建築物、其他附著物所有權也隨之流轉。

　　通過出讓、轉讓和出租方式取得的農村集體建設用地不得用於商品房地產開發。未經原批准用地的人民政府批准，不得改變該幅土地的建設用途。各級政府要按照用途管制的原則，強化協調城市規劃區內外國有和集體所有建設用地的規劃和管理。

　　在審批程序上，農村集體建設用地使用權流轉，由土地權利人向土地所在的縣或市國土資源部門申請，其中由農村集體經濟組織出讓、轉讓、出租和抵押建設用地使用權的，在申請前應依法召開村民會議討論同意。

　　為進一步加大農村社會保障體系建立的力度，農村集體建設用地使用權流轉的收益，其中50%左右應用於農民的社會保障安排；剩餘的50%左右，一部分留於集體發展村集體經濟，大部分仍應分配給農民。並鼓勵農民將這部分收益以股份方式，投入發展股份制集體經濟。

　　加快制定農村基准地價防止借機炒賣

　　為確保農村集體建設用地使用權流轉的推進，《通知》要求各地要加快推進農村集體土地產權登記步伐，加強農村集體土地的產權管理，逐步建立與城鎮地價體系相銜接的農村集體建設用地地價體系。各市、縣要盡快制定和公布農村集體建設用地基准地價，防止借機違法佔用耕地和炒買炒賣農村集體建設用地。

　　凡在通知下發前出讓、轉讓、出租和抵押的農村集體建設用地，要按本通知的規定進行清理，補辦有關手續。不符合通知規定的，要限期改正，否則將依法追究有關當事人責任。