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自1997年杭州房地產市場復蘇以來,杭州樓市價格就一路攀昇,已連續五年保持強勁增長勢頭。主城區部分房價近年來以每年接近1000元/平方米的速度飛速上漲,其漲幅連續多年位居全國前列。目前,市區中心地段房價每平方米平均已達7000?8000元,仍供不應求;而臨近西湖的高檔樓盤,更是賣到了幾萬元一平方米,而且照例是有價無市。
杭州房地產市場的這種火爆場面,不可避免地『蔓延』到了土地供應市場。近些年,杭州土地市場上屢爆『天價』,關注杭州房地產的人士對這裡開發用地拍賣中地價連年上昇的情況應該不會陌生。從1999年吳山四宜路地塊到2000年24號東河地塊,被稱為從『天價』到『宇宙價』,尤其是24號東河地塊,同時創下了杭城自土地招標拍賣以來地塊規模最大、同一區域樓面地價最高兩大紀錄,其樓面地價達到了5229元/平方米的紀錄。可這一紀錄沒過多久又屢被刷新。在前年,西湖東岸兩塊面積不大的土地招標中,甚至出現了中標價與二標價相差近兩個億的現象,其拿地狂熱程度可見一斑。
面對如此高價地,開發商們卻依然故我,樂此不疲,盡管在拍賣招標中,開發商們的報價技巧和手段理智成熟了許多,但競爭程度卻更顯激烈,以致杭州土地管理部門有時不得不惜用招投標手段,改用掛牌方式,結果還是無濟於事。年初掛牌的位於長生路的13號地塊4畝土地照樣掛出了5200萬元的驚人高價。
高處不勝寒,杭州地價還有上昇可能?
2003年初,圍繞浙江,尤其是杭州房地產業的『火爆』引發了一陣樓市是否存在泡沫的爭議,特別是時任副總理溫家寶做出有關批示後,中央及相關部委幾次派出調查組入浙。杭州市房地產界人士對此感到空前不安。
即使在這時,杭州土地出讓市場依然堅挺。2003年4月25日,杭州市開始本年度的首次土地推出,而且均使用掛牌方式出讓,同時還對競買人設定了許多限制條款,以期多少能平緩一下對土地盲目求高者的步履。但掛出的5號地塊,從掛牌到進入最後的競價程序,共進行了16輪,價格也從底價7135萬元到了最後的10140萬元,漲幅達42%。戲劇性的一幕還有,在最後階段,最終競標成功的某公司,在最後一個競爭者退出後,由於求地心切又在自己的最高價上再加價20萬元。這顯示出中標價與開發商的心理底線還存有距離。
無獨有偶,在7月17日的一次土地拍賣中,位於文教區的一塊地又拍出了讓業內人士驚呼的10.55億元高價,折合樓面價高達5326元/平方米。據浙江省統計局最新數據顯示,今年以來,浙江省各地土地交易價格繼續上漲,一季度全省土地交易價格比上年同期上漲18.2%,其中杭州市上漲24.7%。另據國家統計局最新調查,2003年二季度與去年同季相比,杭州的土地交易價格又上漲41.7%,而臨近的上海,同一時期土地交易價格漲幅為14.0%。土地交易價格的持續大幅上漲,已成為推進全省房屋價格上揚的一個重要因素
開發商為什麼不惜血本拿地?這主要是基於他們對目前土地供應體系作出的判斷。而其中最重要的一點,就是杭州等地近年來對土地供給實施的『非飽和適度供應,保持賣方市場』的原則。
杭州是全國最早實施土地儲備制度和招投標的城市,加之主城區三面環山、一面臨江,可供開發的面積不過百餘平方公裡,土地供應嚴重不足。多年來,杭州市政府又堅持『非飽和適度供應,有計劃出讓,保持賣方市場』穩步適量供地的政策,地產商長期處於『半飢餓』狀態。在此政策下,開發商把土地看成了最大的資本,因為誰擁有了土地誰就肯定賺錢。
因此,有業內人士稱,若主客觀條件沒有大的調整,政府仍繼續推行土地『飢渴』供應,那麼,杭州土地市場就會屢報『價格又創新高』的新聞。因為供求嚴重不平衡的市場,肯定會把今後的地價推上來。
變數頗多,政府部門須防患於未然
杭州不少購房者把房價高歸罪於地價太高,這讓國土資源部門備感壓力,並不斷增加經營性用地的供應,以平抑房價。今年下半年,杭州市國土資源局就擬從8月份到年底再推出2800多畝土地,這樣全年住宅用地將達到3459畝,是去年全年住宅土地供應總量2359畝的1.5倍。如果按平均2.0的容積率計算,可建成370萬平方米的商品房。同時,為解決杭州國土部門做地能力弱、融資能力差問題,杭州市還成立了城市土地發展有限公司,擬發行10個億的土地債券,以做大做強土地儲備。
盡管有非常景氣的房地產市場和『不飽和』供地政策作保障,但因房地產市場關聯太多、變數太大,因此,杭州土地部門在決策中還應充分注意幾個因素的影響。
首先,杭州市無疑將繼續推行供地『飢餓』療法,這從保持城市長久競爭力和可持續發展來說無可厚非。如同適當的失業率能促進人力資本的使用效率,刺激經濟發展一樣,有計劃地控制開發用地勢頭,必將有益於城市建設與房地產市場的健康發展。但這個度須認真把握,如果調節量太小,甚至超飽和供地,則不能起到有效調節市場的作用;若調節量太大,開發商和購房者都被餓得半死,整個市場肯定是畸形的,遲早也會出問題。
其次,應密切關注過去餘杭已出讓地塊的動態,並納入統一管理口徑。正如浙江省副省長陳加元所指出的,老市區土地供給嚴重不足、餘杭區土地供給過大是杭州市房地產業的痼疾之一。從1999年到2002年的4年中,餘杭區進行了一場大規模的『圈地』運動,與杭州市區接壤的3.6萬畝土地陸續低價出讓給房地產開發商。這批土地中絕大部分至今尚未開發,而是成為企業的『儲備』。最近,雖經餘杭區政府努力,收回了其中的85宗共計4203.96畝經營性用地,並也開始執行非飽和供地政策,但剩餘的3.1萬畝土地,像一顆定時『炸彈』隨時有可能衝擊杭州市的地產市場。
第三,測定市場中投機、炒作者的含量。有關杭州樓市的爭議,這些年就從來沒有停歇過。許多人認為投機、投資者太多,需求量存在很大水分,也有很多人說,杭州的樓市有其特殊性,是市場需求旺盛拉動的結果,仁者見仁,智者見智。但誰都不能否認,杭州市確實存在『炒號子』等投機行為,一些人不管期房現房,見房就『搶』。難怪一位圈內人士說,商品房登記預定往往是有水分的,一方面,可能是開發商故意『限量』供應,制造供不應求的氣氛;另一方面,購房者在看房時會到處預訂,個別人會一口氣登記十多套,但最後落實的往往只有一套,多數預定都不了了之。
8月16日,杭州市市長茅臨生通過政府網站的『市民信箱』向市民發出了一封題為《讓杭州市民居者有其屋》的電子郵件,承認杭州房地產市場確實存在一定的炒作行為。據稱信件發出後的第二天,杭州中介市場裡掛出的新房源就陡然增多。股市中有句名言:當出租車司機都在談論這家股票的時候,該股價還會再漲嗎?現在整個杭州的人都在說房價、地價,但願股市的這一名言在杭州的房地產業界得不到靈驗。
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