杭州主城區部分房價近年來以每年接近1000元／平方米的速度飛速上漲，市中心的房價則超過8000元／平方米

　　『樓市三城記』之一

　　編者按：今年以來，房地產熱不斷昇溫，商品住宅供不應求和價格快速上漲在部分消費者中形成了『恐漲』和『搶購』心理。中國人民銀行發布的《關於進一步加強房地產信貸的通知》?121號文件?也引起了巨大反響。東部房地產業『健康狀況』究竟如何？121號文件能否糾正房地產業發展的一些不良傾向？老百姓離『居者有其屋』的夢想是越來越近還是漸行漸遠？帶著一系列的問題，中國經濟時報記者近日赴浙江、江蘇采訪，重點了解了杭州、溫州、蘇州三城市的房地產發展現狀。

　　三年翻一番：百姓叫苦不迭

　　住房問題是浙江大學方老師的一大心病：孩子已經上小學四年級，一家三口還擠在35平方米的單位宿捨裡。最近，他下定決心改善住房條件，幾經挑選，相中了位於杭州市文二路尚未開盤的『世紀新城』。盡管還是『三不知』樓盤(不知道具體面積，只說在120平方米至140平方米之間；不知道具體開盤價格和確切的開盤日期)，但是選擇餘地已經不大，因為預定非常火爆。

　　大致計算了一下價格，方老師有點發懵：參照周邊樓盤的價格，這個樓盤的價格不會低於6000元／平方米，加上地下車庫停車位的價格，估計總價需要90萬元。

　　圍繞何時買房、買什麼樣的房，方老師已經猶豫了好幾年，結果是越猶豫價格漲得越高，同樣這個地段的房子，如果三年前買，每平方米不過3000元左右，比現在低一半以上。更為現實的苦惱是：雖然自己的收入在杭州不算低，但真要買這套房，壓力實在是太大了。

　　『老百姓買不起房，買不到房。』杭州某醫院的眼科醫生吳女士說起房子的事情就搓火：工作20年，夫婦兩人都是單位的業務骨乾，可是目前還和兩個上中學的孩子擠在55平方米的房改房內。

　　吳女士接受中國經濟時報記者采訪時說，不是不想買房，可是依照目前的家庭收支水平，要想在杭州買房，連首付款都很難湊齊。所在的工作單位也承諾過發放住房補貼，『但是好幾年過去了，也不見影子。』

　　據最近剛剛落幕的浙江省第十屆房交會組委會統計，這次房展會上杭州的住宅平均價格為5477元／平方米，比去年房展會5155元／平方米的均價上漲了322元。

　　據中國經濟時報記者調查，杭州主城區一些樓盤的房價近年來以每年接近1000元／平方米的速度飛速上漲，城北地區的拱宸橋一帶的房價目前已經達到4800元／平方米，城西的蔣村商住區的房價則超過了5500元／平方米，市中心的房價則超過了8000元／平方米，有的已經突破萬元大關。

　　浙江省改革與發展研究所所長卓勇良認為，杭州市房價三年內幾乎翻了一番，其上漲速度高於居民儲蓄總額增長幅度，房價漲幅吃掉了市民近幾年增加的儲蓄，這是不大正常的。

　　房地產的杭州怪圈

　　6月中下旬期間舉行的浙江省第十屆房地產博覽(展銷會)適逢中國人民銀行出臺《關於進一步加強房地產信貸的通知》(即『121號文件』)，但是121號文件似乎並沒有降低杭州樓市的熱度。據組委會統計，有13萬人參加了首日的展會，成交893套，成交面積、成交金額等指標均為歷屆房交會首日之最。

　　據第十屆房展會統計，杭州的住宅供應仍處於嚴重的供不應求狀態：可住2000戶的親親家園，預約客戶達6000人；彩虹城二期共1200套，房交會前積累的客戶已經有4000多人；房展會期間尚未辦妥預售手續的世紀新城，房子已經所剩無幾……

　　當地有人士說：關於杭州房地產市場存在嚴重泡沫的爭論已經持續了3年，而這3年來杭州的房價卻出現了加速上漲的趨勢，供求矛盾也更加突出。而且每次房展會都為房價上一個新臺階起到推波助瀾的作用。

　　盡管杭州市建委有關負責人聲稱，通過大規模的宣傳報道該市房地產業的現狀和市場需求趨勢，在一定程度上使房地產投資與投機者對預期的期望值更為謹慎與理性。但是從購房者的反應看，2003年的『搶購潮』似乎又達到了一個新的水平。以至於當地有媒體認為：『恐漲心理彌漫房交會』。

　　按照一般的供求規律，如果某種商品需求持續旺盛，必然會導致供應的增加，並且隨著供求的平衡使得價格逐步得到平抑。但是杭州房地產市場的現狀則是價格一路上漲，供應量並未同步增長，甚至還出現了開發商『惜售』的現象。

　　那麼，杭州房地產市場的怪圈是怎麼形成的呢？

　　首先，主城區土地供應嚴重不足，地價持續走高。杭州主城區三面環山、一面臨江，可供開發的面積不過百餘平方公裡。從1999年下半年開始，杭州的土地供應統一收歸土地儲備中心，以招標拍賣方式出讓。而杭州市政府又堅持『非飽和適度供應，有計劃出讓，保持賣方市場』穩步適量供地的政策，地產商長期處於『半飢餓』狀態，導致了地價持續走高。據國家發改委、國家統計局最新調查顯示，2003年二季度與去年同季相比，杭州的土地交易價格上漲41.7%，而臨近的上海，同一時期土地交易價格漲幅為14.0%。

　　第二，房地產商面臨『無米之炊』。據杭州市統計局統計，上半年該市商品房新開面積是353.68萬平方米，僅增長3.5%，而上年同期增長達58.5%。據對市區100個在建的房地產開發項目調查顯示，上半年新開工的項目僅佔13%，有53%的項目在2001年以前開工，34%的項目在2002年開工。

　　第三，房地產商搞『二次壟斷』，抬昇房價。由於土地資源短缺，一些開發商拿到土地之後，采取各種方式放慢開發進度，等待土地『昇值』，以實現其利益最大化。

　　第四，虛假的需求信號。浙江騰達房地產開發有限公司總經理陳華纔對中國經濟時報記者說，商品房登記預定往往是有水分的，一方面，可能是開發商故意『限量』供應，制造供不應求的氣氛；另一方面，購房者在看房時會到處預訂，個別人會一口氣登記十多套，但最後落實的往往只有一套，多數預定都不了了之。

　　第五，投機者哄抬房價。盡管杭州市有關部門聲稱炒房者在杭州是少數現象，『炒號子』之類的純投機行為已經得到遏制。但是中國經濟時報記者在學院路的兩家房屋中介暗訪時發現，其實只要有『房源』，不管是現房、期房，還是未簽訂銷售合同的『號子房』，他們均來者不拒。8月16日，杭州市市長茅臨生通過市政府『市民信箱』向公眾發布了一封題為《讓杭州市民居者有其屋》的電子郵件，承認杭州房地產市場確實存在一定的炒作行為。『現在房子緊張的原因是房子一出來就被「黃牛」拿走，甚至是房地產商直接發給員工了，以制造氣氛促銷，直接上市銷售的房子很少，就好像春運期間倒賣火車票的情況一樣。』

　　暴利是要付出代價的

　　浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬說：杭州房價不但漲勢凶猛且有點看不到邊，如果這種形勢持續的話，不僅會損害到廣大購房者尤其是中低收入者的切身利益，也不利於杭州房地產業的健康、有序持續發展，對於城市發展也有許多連帶的負面影響。

　　卓勇良認為，杭州房價飛漲，即使其中有正常的因素，但是對這個城市也具有巨大的殺傷力：影響了城市的投資環境，不利於拉動消費，不利於居民改善居住條件。

　　茅臨生也承認，相對於來杭州創業、發展的經濟精英來說，杭州市普通居民的購買力相對較弱，在房地產市場上參與的是不平等競爭。如果不建立科學、合理的住房保障體系，許多杭州市居民根本就買不起房子。

　　在老百姓利益得不到保障的同時，一度賺得盆滿缽滿的房地產開發商也面臨著進一步發展的難題。

　　陳華纔向中國經濟時報記者透露，最近正在考慮到北京等外省市尋找發展機會。

　　事實上，由於認為杭州房地產市場發展空間狹小，近年來轉向外市乃至外省的房地產開發商已經屢見不鮮。有資料表明：2000年以來，有100多家浙江房地產開發商進入上海開發了100多個項目；在南京，有15家浙江房地產開發商；在蘇州、無錫，有12家浙江房地產開發商。

　　房價會直追香港嗎

　　『有人說，杭州的房價肯定還會漲，將來總有一天會達到香港的水平。』杭州市民宣虹這樣對中國經濟時報記者說。不過她也坦承，盡管前幾年曾經『投資』過好幾套住宅，獲利不菲，但是目前暫時處於觀望階段，因為『現在這個行情究竟有多大的獲利空間，已經很難說。』

　　宣虹的看法或許可以反映出一些杭州人對當地房地產市場走勢的復雜心態。當地某網站一項有7666人參與投票的調查結果顯示，44.8%的人認為杭州的房價將會『略有下調』；另一項有13179人參與投票的調查結果顯示，58.7%的人不會在近期購房。

　　但是陳華纔的觀點是，杭州的房價肯定還會繼續攀昇。他分析道，杭州每進行一次土地拍賣，都有可能爆出『價格又創新高』的新聞，譬如4月29日杭州文一路原浙江省地質學校26.2畝土地的拍賣價折合成樓面價高達4650元／平方米，當時不少業界人士都稱『想不到』，但是7月17日離此地不遠的原中國計量學院地塊拍賣價折合成樓面價竟高達5326元／平方米。

　　『開發商為什麼敢不惜血本拿地？因為他們的賭注就是兩年後樓盤落成時房價還要上一個臺階。從市中心的情況看，按照今年的土地拍賣行情預測，兩年後樓價肯定要超過1萬元。』

　　在全國各地擁有20多家房地產開發公司的浙江新湖集團股份有限公司副總經理林興認為，由於經濟發展後勁足，城市化進程加快，土地資源不可再生，房價穩中有昇是一個必然的趨勢。當然他也認為，房價的上昇不應該是無限制的。

　　『杭州公眾房網』副總經理鄧力認為，今後杭州房價應該出現多元化發展的趨勢，一些在地段景觀方面獨一無二的房子(如能看見西湖的『湖景房』)出現天價也不奇怪，但是從總體上看，杭州的房價上昇空間應該不會太大。

　　針對杭州目前住房市場供不應求、房價居高不下的現狀，杭州市委書記王國平在近日召開的杭州市城市化工作專題會議上，提出要采取措施穩定房價，合理加大住宅用地的供應量。對『開而不發』的房地產項目加大土地回收力度，對已批准的房地產項目，監督其盡快開工建設。