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現狀:正在衝頂
杭州的樓市自1998年開始,已有了連續上揚5年的大陽線,現在進入了第6個年頭。1999年至2002年,杭州樓市一路上揚。人們看著樓市一年漲一千的凶猛勢頭,對其走勢持半信半疑的態度,持幣待降者各有其主。『不是我不相信,只是因為你太瘋了。』於是,便有了持幣待購的人。
2002年底,樓市泡沫論泛濫。樓市到了高位,高位盤整的言論使人們相信房價不會漲了,還有人堅信經濟理論中『那個拋物線的轉折點就要到來』,可是,杭州房價在停滯了半年後又強勁上揚。沒及時下單的人又虧了。
日前浙江省房交會上,依舊是一派繁榮景象,房價不但沒有下調,反而繼續上漲,人流量、成交量再創新高。央行欲『釜底抽薪』,杭州房市卻猶如『火上澆油』。
據省城調隊的抽樣調查資料顯示,上半年杭州市住宅平均價格每平方米達到5396.95元,比去年同期上漲了4.8%。
浙江省統計局日前召開新聞發布會,統計局長劉希平在談到老百姓極為關注的房價問題時承認,房價的漲幅『比我們預期的要高了點』。上半年房地產業完成投資達357.7億元,比去年同期增加41.4%,但大眾期望的經濟適用房所佔比重只有8.18%,『我們認為這個比重小了點。』劉希平說。
總價在50萬元以內的房子少之又少。位於需求金字塔尖的高價商品房供應比例偏高,而大眾購房者期盼的中低價住宅短缺。
看來央行的『釜底抽薪』,在杭州統統失效,甚至有『火上澆油』之勢。房價似乎成了脫韁的野馬,越走越遠了。這是為什麼?
至於大眾普遍關心的下半年房價是否會下降這一問題,劉希平表示並不樂觀,『我們總體判斷是不會有太大變動,與上半年的情況不會相差太大。』
是什麼原因導致杭州房地產如此火爆?有分析人士認為,近年來,由於股市低迷、民間投資暴利機會減少,而浙江房地產市場步入景氣循環,不少民間資本似乎也樂於把房地產作為『避風港』乃至『聚寶盆』,有的民營企業還將投資房地產當做避稅手段。得知新房貸政策對他們不利,『二次及多次置業』者搶在新政策實施前購房,使這一部分需求提前釋放,因此加劇了杭州房地產市場的供不應求,導致房價進一步上漲,或者說:使房價進一步上漲獲得了有力支橕。
懮慮:何時是頂 杭州市區的高房價以及房價的繼續快速上昇已成為許多市民心中的痛。在經濟高速發展的今天,在杭州這個美麗的城市,房價漲並不奇怪,但如果每年以超過10%的速度狂漲,則令人開始擔心這樓價是否超過了老百姓的承受能力,令人擔心這樓價漲到何時纔是頂。
漲幅吃掉了增加的儲蓄。 浙江省改革與發展研究所所長卓勇良:我不是籠統地反對高房價,相反,我認為,高房價是一個地方經濟高度活躍的典型表現。但凡事都有一個度,杭州市房價3年內幾乎翻了一番,其上漲速度高於居民儲蓄總額增長幅度,房價漲幅吃掉了杭州市居民近幾年增加的儲蓄,這就不大正常了。
杭州市納稅百強,房地產相關產業佔了近三分之一。近日,杭州市公開表彰了2002年度地稅前100名納稅大戶,其納稅總額佔全市地方稅收總收入的35.71%。在這百強中,房地產企業有30家,納稅額佔到百強總納稅的26.98%,此外,與房地產有關的產業,如建築公司以及設計研究院也有五家上了百強名單。
『從這樣的統計數據來看,房地產納稅所佔的比例關系是不太正常的,這說明房產業是一個暴利行業』。
杭州商學院工商管理學院副院長朱明偉教授分析說,在社會發展中,任何產業都應當為地方稅收做出貢獻。但從一般的經濟結構來看,如果其中有一個行業所佔比例過高,顯示出特別畸形的發展軌跡,那只能說明兩個問題:這一行業存在著過高的壟斷性質,或者是此行業有很強的競爭力。但是從杭州的實際情況來看,房地產業並非具備了相當強的競爭力,它從某種性質上來講其實是一種寡頭壟斷的行業。杭州的房價炒得過高,跟老百姓的一般收入根本不符,與杭州的實際消費能力脫節,所以此行業存在著暴利現象。
最後一點,部分開發商將購地計劃提前。這加劇了過渡時期土地一級市場的競爭,使土地價格再攀高峰。反過來堆高了成本,使房價『水漲船高』。
可以說,如果杭州土地一級市場我行我素,不徹底轉變觀念,杭州地價、房價會不斷漲上去,而一旦價值回歸,杭州經濟可能像日本經濟那樣衰退幾十年,甚至一蹶不振。香港現在有數十萬負資產人士,牽扯到數十萬家庭。杭州的人均年GDP剛到3000美元,比同是國際花園城市的深圳、廣州差得遠(人均年GDP5000美元),地價、房價卻已經『趕深超廣』,難道還不高嗎?經濟支橕何在?
業內人士對杭州樓市的擔懮主要緣於兩個現狀,一是投資客越來越多,空住率越來越高;二是非房地產主業開發企業或新入行(新進杭)企業頻頻在招標拍賣現場『獲勝』,高價拿地。
對策:把脈調頂 杭州住宅價格第二季度漲幅為5.2%,而租賃價格第二季度漲幅僅有1.9%。浙江省城調隊生產價格處副處長沈健芬表示,僅從房屋售價和租價比來看,杭州房地產市場的發展就顯得有些畸形。
這些『痼疾』包括:供需矛盾突出,市區基本無現房可供,導致商品房價格上揚;商品房樓盤設計戶型中大型較多,小戶型較少,套均價格較高,給廣大工薪階層購房造成一定壓力;存在部分投資(投機)因素,造成市場人為緊張,並有『炒作』行為;市場分割造成了房地產供給失衡,老市區供給嚴重不足,餘杭區供給過大;另外,部分開發商的自我約束機制不夠完善。要抑制房價過度上漲,必須先找准癥結。杭州房地產地價、房價不斷攀高的癥結在於土地、房產的供應增長趕不上需求的增長,迅速、大幅度增加房地產開發土地的有效供應,從而改善杭城房產供求關系纔是根本。
所謂的『放量』供應是個什麼概念呢?2000年2061畝、2001年約2500畝、2002年2800畝、今年3000多畝。
土地供應多了、房子纔可能多起來。房子多了,特別是適宜居住的房子多了,杭州房產供不應求的矛盾纔可能得到化解。
統計顯示,房地產業已成為杭州國民經濟發展的一個重要新興產業。1998年以來,杭州市房地產市場開發投資年均增長基本都在17%以上,要保持這樣的繁榮局面,必須祛除以上『痼疾』,為此,浙江省副省長陳加元最近特意開出了幾劑『良方』:
擴大土地供應總量,保持房地產適度增長;政府要著眼於廣大人民群眾,構築起一套有效的住房保障體系,加大經濟適用房建設比重,擴大近郊區住房建設比重,增加解決住房困難戶的比重;加強對房地產市場監管,繼續開展清理和整頓房地產市場秩序工作;提高宏觀調控水平;加強杭州與蕭山、餘杭的協調,把蕭山、餘杭的房地產市場統一納入到杭州市的大市場中來。
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