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年初以來,杭州的樓市一直處於『泡沫』還是非『泡沫』的爭論中。爭議的焦點在於房價的高低。媒體上比較普遍的說法是房價太高了。記者認為房價高不高,關鍵看以什麼為參照。
有的媒體說,杭州這樣的小城市,房價居然能達到3萬多元一平方米,這難道還不是過熱嗎?
杭州的房子中,價格最高的是西湖邊的『元華廣場』,單價達到3萬多元一平方米。北京房價最高的是長安街上的『貢院六號』,4萬元一平方米。『元華』是毛坯房,『貢院六號』是精裝修,『貢院六號』的裝修設計請的是國際知名設計師,施工也是請『外援』,材料、家具全部進口,連衛生間都裝備了液晶彩電。此外,在上海浦東,有的別墅要1000萬到3000萬一幢。對於貢院六號和浦東別墅,很多人的第一印象不是說『過熱』,而是『富人可真富』,人們對其銷路並不懷疑。
為什麼對於杭州的房市,人們就認為『過熱』了呢?
據了解,『元華』的住宅一共只有8套,剛一推出就被一搶而光。有的人是找了關系,通了門路纔買到手。有的人買到之後馬上就有人找上門,認為價格很低,願意再加200萬買下。不僅『元華』,杭州其他的房產基本上也是這樣的現象,只要是好房子就很貴,但是再貴,都很難買到。杭州樓市至今依然是賣方市場。購買力有多大,不是看城市有多大,而要看市場有多大。
正如中國很多擁有眾多人口和廣闊佔地面積的大城市在經濟上卻很落後一樣,大城市並不見得有大市場。房產市場的大小,不是看路有多寬、生產的汽車有多大產值,更重要的是要看老百姓有多富。認識杭州樓市,首先要對浙江民營經濟的潛力有足夠的想像力。這方面比較有說服力的是溫州的例子。溫州居住環境不如杭州,其城市建設和國內很多城市比還很落後,生產的盡是一些紐扣、開關之類,但是溫州前幾年就有不少樓盤房價達到了5000元一平方米以上,超過當時的杭州。原因正在於溫州老板多。
杭州樓市的市場並不僅限於杭州。統計表明,杭州樓市中三分之一的購買者是非杭州戶口。杭州的樓市,實際上是以浙江全省為市場。而浙江經濟的特點,是個人先富,而後纔構成集體富裕,是最典型的『藏富於民』。浙江經濟已經連續11年以兩位數增長;浙江省城市人均收入已經位居全國前列,農民人均純收入連續16年居全國各省區首位,『十五』期間,浙江省民間資本形成能力約8300億元左右,民間購買力旺盛;在一些財富排行榜上,浙江民營企業家佔據最多的席位。
杭州樓市有兩個值得關注的特點足以證明市場之強勁:一、空置率為零,杭州賣的大都是期房,還在圖紙階段就被訂購一空。北京很多樓盤是現房銷售,還有21.1%的空置率。二、市場上基本上都是個人購房,在浙江人的財富觀念中,房產比硬通貨還要硬,一個人買好幾套房的現象屢見不鮮。住房除了實際居住功能外,很大程度上還發揮著個人財產保值增值的作用。
一個市場化程度較高的樓市,房價由市場供求關系決定。很難想像房價是可以通過政府硬性乾預來改變的。試想在供求關系堅挺的情況下,土地價格下降了,便宜了開發商,開發商把房價下調了,便宜了炒房客,真正的自住者,買到的依然是和原來一樣貴的房子。
值得認真研究的,是供求關系的真實程度,這一點,需要媒體反復提醒,榨乾開發商隱藏於營銷策略中的炒作水分,降低由其水分引起的市場不適當熱度,使開發、消費、投資進一步趨於理性。
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