|
||||
序:杭州房地產市場是否已出現了泡沫?今年的市場走勢又將會如何?這是目前杭州房地產界與消費者最為關心的問題。本人根據十多年從事房地產工作的經歷,形成了一些自己的想法供大家指正、交流。
現在社會上有這樣一種觀點:杭州的商品房空置率越來越高了,在某些新建小區這一比例甚至達到了30%以上。但實際上這部分所謂的空置房早已被業主買走,只是未投入使用,因此我認為像這類房子並不是真正的空置房,只能稱其為『空心房』,這是相對於已投入使用的實心房而言的。
與空心房有著本質的區別,空置房是指積壓在開發商手中的剩餘商品房。這種真正意義上的空置房在杭州並不多,只出現於個別樓盤中,屬於一種結構型的空置,如某些設計落後、功能不完善的寫字樓和大進深大面積的商鋪。商品住宅的空置率非常低,實際上目前在杭州即使是很差的住宅,只要價格合理也能很快賣出去。因此杭州的商品房空置率可以說處在一個極低的位置上。
房地產泡沫與兩者都有關,但更偏重於與開發商有關的空置房。
空心是一種利益的平衡
房子因其不同的使用方式,它的價值表現形式也會不同。如出租的住宅,租金就是房產的使用成本,要是商業性用房,租金或房價就變成了一種資本的投入,如果經營得當還可以贏利,所以說使用使房子的價值提高。
那麼為什麼會有那麼多的購房者選擇了空心呢?由於市場大環境的利好,有些投資者認為,將房子轉手賣出會比自用更有利可圖。這樣的話,如果他將房子出租變成實心房,雖然可以得到一部分的租金收入,但會對他今後的出售造成不小的損失,大家都知道,一套新房會比一套已使用過的舊房更值錢。房子租賃本身也會帶給他一些麻煩,因此只要在他經濟能力可以承受的情況下,很多人會選擇將房子空心。所以讓房子空心是投資者對宏觀經濟作出判斷後的一種選擇,是一種利益的平衡。
這種空心房現象在杭州的每個區域都有,但比較明顯的是郊區,這也是合情合理的,在城市化的過程中,城市外圍的房產的開發量會遠遠大於市中心。
把老虎送進籠子
城市裡大量空心房的出現,使有關人士越來越擔心,它們放量上市,就是老虎出籠的日子。這其實是對未來市場是否有泡沫的擔心。
其實,這批房子都分散在投資者手中,投資者做出出售與否的判斷是基於對整個經濟大環境的考慮,目前我國的經濟增長速度每年均保持在8%左右,杭州市以及整個浙江省的經濟增長速度也處在一個不錯的水平上,宏觀經濟在整體上是積極向上的。我可以大膽地預計今年的房地產價格漲幅又將是兩位數的,不見得會低於去年,杭州房地產業還遠遠未到進行大幅調整的階段,所以我們大可不必擔心這些空心房會一下子湧入市場。
房地產業的發展在很大程度上得力於金融機構的『助銷』,如果政府想要解決『空心房』其實也很簡單,只要降低住房的按揭貸款成數,對抑制投資購房立即就可以起到立竿見影的效果,但國家並沒有這麼做,因為現在的情形還遠未到必須采取這種措施的程度。
國家對房地產業的宏觀調控也主要集中在開發階段,規范開發商的開發行為,對企業的整體實力提出了更高的要求,這些都有利於今後房地產業的健康發展,這是一種防患於未然的舉措,並不說明房地產業目前就已形成了巨大的泡沫。
房價高不高,關鍵看供求關系
近年來,杭州市向外擴張的腳步越來越大,城市外圍的房地產開發量明顯比市中心要高出一大塊。今年政府預計推出的3000畝商品房開發用地也大多集中在城市外圍。原來商品房開發地塊比較單一,人們往往會說『××地塊是今年最具潛力的』,而現在則更側重於多極化的發展,在城市的四周都有不錯的開發項目,只能說是某一類的投資者更適合於某一區域的房產,如何選擇完全取決於購買者的意念。
與此同時,市政府在城市內涵的提昇上投入了大量的資金,道路的改造、西湖新景區的建設、城市生態環境的治理都會在很大程度上提昇杭州的品質。經常說『× ×商標』的無形資產是多少,『××企業』的無形資產是多少,其實城市也有它的無形資產。這些因素都會促進杭州房價的上昇。
浙江省的杭州市,也不同於上海等直轄市,從某種意義上來說,杭州屬於整個浙江省,杭州是整個浙江省的『市中心』。浙江省是一個相對富裕的省份,民營經濟發達,個人可支配資產在全國名列前茅,從這個角度來看,近年來房價上漲有充分的內在動力。
健康的泡沫是市場的潤滑劑
近來,很多人都在討論房地產市場的泡沫問題。我的觀點是,市場有沒有泡沫?有!但這是一種良性的、健康的泡沫。
房地產業是整個國民經濟的『晴雨表』,只要是房地產業的發展對其他經濟起到了帶動而不是制約的作用,那麼這個市場還是健康的。從目前來看,雖然有很多業外的大企業集團紛紛進軍房地產業,但我們並沒有看到哪一個行業因此而沒落下去了,不僅如此,房地產業的發展還帶動了許多相關產業如建築業、鋼鐵、家電等行業的發展。房地產業的發展在富了一批人的同時,也富了環境,富了地方政府。地方政府有了錢,纔能推動城市的建設、貧困人口的資助、社會保障體系的完善,城市的總體環境因房地產業的發展得到了改善。
所以說,很難從單獨的某一個角度去看待房地產泡沫問題。現在很多人都覺得這個市場有泡沫,這主要是購買力的問題,一樣東西如果大家都買得起,就不存在泡沫,但是我不敢想象一個完全沒有泡沫的經濟,那是一種死經濟。
『住在杭州』會離老百姓越來越近
我們的市場經濟仍處於一個初級階段,很多市場能動性還不為人們所發現,還有很多市場運行過程中自發形成的因素不為企業、政府所掌握。近年來的確出現了普通百姓購房能力下降的問題,但這只是一種暫時的現象,每一種產品都有不同的消費群,不能完全從一般居民的購買力來認定房地產市場是否有泡沫。
當市場進一步完善後,這些問題就可以迎刃而解了。例如前幾年的經濟適用房建設步入了誤區,一味地追求大面積、豪華配套,使之成了一種讓某些人有利可圖的廉價商品房,開著私家車來購房的有之,炒賣經濟適用房的有之,普通老百姓反而只能望房興嘆。市政府最近對此做出了調整,在今年的市場供應中會在增大供應量的同時減小套房面積,使經濟適用房成為名副其實的經濟房。同時舊城改造也會改善一些無力購房的困難群體的居住條件。這些都會逐步改善普通老百姓的居住條件,相信隨著市場機制的完善,類似的政策還會相應出臺。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||