|
||||
地價高,導致房價高,還是房價高,促動地價攀昇?這個話題,成為房地產業界與管理層一直沒有定論的爭議。
杭州房價漲幅連續多年居全國前列。西湖邊的有些高級樓盤,賣到幾萬元一平米,照樣供不應求。大部分樓盤還在圖紙階段已經一搶而空。上半年同比漲幅達4.8%,在全國35個大中城市中的排名持續上昇。在6月舉行的浙江省10屆房交會上,房價再創新高,比上屆房交會上昇了6.2%。
地價和房價一樣持續走高,最貴的地價已經達到1800萬元每畝。2003年上半年,杭州市區土地出讓價格同比上漲33.2%。7月17日下午的一次拍賣中,位於文教區的一塊地拍出了讓業內人士驚呼的10.55億元高價。
房地產的『好形勢』促使各路英雄競相角逐,連溫州的一些低壓電器企業也開始考慮:到哪裡去弄塊地……
鑒於此,不少業內人士認為,地價在房產開發投入所佔比重越來越大,開發商將土地成本轉嫁到購房者頭上,直接抬昇了房價。
倍感壓力的杭州國土系統的同志認為,這恰恰顛倒了因果關系:正是因為杭州的房子供需關系緊張,纔促使開發商看好土地前景,願意高價競標。他們認為,在市場經濟條件下,不是成本而是供求關系決定房價。一位部門負責人說,假設我們對土地強行限價,請問在市場上能賣5000元一平方米的房子,開發商會因為成本降低而只賣4999元嗎?這樣做只能是政府讓利開發商,土地不能體現出真正的市場價值,導致國有資產流失。就算開發商也限價,那就是讓利給炒房客,最終入住者還是要以達到張力極點的市場價購入。
有人綜合雙方觀點提出——地價對房價有影響,但並不是決定房價的唯一因素。
所有這些觀點的交匯點,就是近年時興的『經營城市』理念,具體到杭州就是該市在全國最早實行的土地儲備制度。
1999年起,全市土地由市土管部門統一壟斷調控,實行嚴格的土地招標拍賣制度,禁止一切協議出讓行為。並且規定,歷史上遺留下來的未簽合同的協議轉讓項目也要重新評估,補足地價。
進了『籠子』的土地由市土地儲備中心統一收購,處理成『熟地』後,公開招投標或掛牌拍賣。這一做法已在全國得到推廣。
杭州市政府長期堅持『非飽和型穩步適量供地』的政策。有一種觀點認為,這種政策有很大好處——保持對土地的飢餓感,纔能使土地的拍賣價格在最大可能上接近真正價值。
關於房價與地價的關系在最近備受關注的餘杭『圈地』事件中得到了別具意味的體現。
餘杭是在2001年撤市建區劃入杭州市區的,但還擁有不受杭州土地儲備制度限制的批地權。從1999年到2002年的4年中,當地政府把與杭州市區接壤的36000畝土地陸續低價協議出讓給開發商。新華社記者反映這一問題後,中央和地方政府高度重視。餘杭區委區政府決定收回其中的85宗經營性用地,收回和停供總計約7000畝土地。
按照國家有關規定,這批收回的土地如果開發,必須招投標,就會拍出比當初協議出讓高得多的價格。收回土地導致現有開發項目變得『緊缺』。可見,整治並不能直接抑制房價。
類似的例子還表現在國家暫停別墅批地之後,杭州一些別墅項目價格上漲等現象上。
有關土地供應與房價的關系,專家提出三項建議。
——土地在集中統一基礎上進入市場化有序流通,是房地產健康發展的起點。不應以一時的房價高低,作為判斷市場規范與否的單一標准。關鍵是要杜絕多頭批地,嚴禁協議出讓。
——增加土地供應的透明度。按照有些國家和地區的經驗,一年內分批推出的土地供應計劃在年初詳細公布,有助於參加競標的開發商理性判斷,不至於因擔心買不到土地盲目出高價。否則開發商為了轉嫁高價地的風險,可能通過營銷策略刻意營造虛假的供求關系,這就容易產生真正的泡沫。
——政府對市場進行調控時應用經濟手段而不是行政手段。在房價過高時,適當多放一點土地。在市場低迷時,適當收縮增強』飢餓感『。與此同時,加強總體規劃,對到底投放多少土地、投放的力度和層次進行科學論證,做到心中有數。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||