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日前,國務院發出關於促進房地產市場持續健康發展的通知(簡稱18號令)。通知對完善住房供應政策、調整供應結構、發展住房信貸、整頓房產市場秩序等方面作了明確規定。國家各有關部門將根據這一通知精神制定實施細則。連日來,通知精神在房地產業界引起了強大的反響。
潘石屹(SOHO中國有限公司董事長):信貸政策讓地產商松氣
時隔兩個半月,潘石屹依然清晰地記得6月14日拿到央行121文件時的心情,『有些發蒙,很震驚』。
但是,當8月31日晚,老潘提前拿到了18號令後,很開心地將其轉發給了不少朋友。『都是利好消息,只要讀懂了這個通知,房地產開發商都會很高興的』,9月1日下午,在記者采訪的電話中,老潘的高興與興奮依然透過電波清晰地傳遞出來。
潘石屹用了兩個詞來概括他對《通知》中宏觀精神的把握:支柱產業、市場化。
『18號令開篇即確立了房地產業已經成為國民經濟的支柱產業地位,同時,「進一步明確房地產市場發展的指導思想」,這表明政府對今後房地產業的發展的態度是,堅持市場化的基本方向,而非計劃調整。』
從《通知》來看,中央政府對房地產信貸的態度和央行121文件流露出來的央行的態度差距甚大。央行的出發點是為了防止房地產過熱,但《通知》明確提出『發展住房信貸,強化管理服務』,『對符合條件的房地產開發企業和房地產項目,要繼續加大信貸支持力度』。這對自121文件出臺以來一直對資金鏈揪心的開發商們來說,無疑是一顆定心丸。但對那些想在房地產開發中獲取非法利潤的開發商來說,今後的日子恐怕會更難過,因為《通知》也明確表示『要加強房地產開發項目貸款審核管理,嚴禁違規發放房地產貸款……嚴厲打擊各種騙貸騙資行為』。
提起121文件,老潘表示很理解央行的出發動機,央行判斷房地產過熱,出於對自身利益的保護,要規避信貸風險,收縮銀根是很自然的,但是它采用行政命令、計劃經濟的手段來控制,有一刀切之嫌。
『都是利好消息,只要讀懂了這個通知,房地產開發商都會很高興的。』
任志強(華遠地產董事長):穩妥的政策必然受歡迎
從『冬天』到『泡沫』,從『司法解釋』到『121號文』,歷時近兩年多的戰火,隨著國發(2003)18號文的發布而煙消雲散了。房地產業在經過了二十多年的改革開放之後,第一次被國務院的文件肯定了『已經成為國民經濟的支柱產業』的事實。市場發展現狀是健康的,對中國經濟的貢獻是巨大的,並且要持續穩定的支持與發展。
自國發(1998)23號文件之後,住房貨幣化分配和住房私有化使中國出現了前所未有的消費拉動。新的18號文件進一步將23號文件中殘存的非市場化因素進行深化改革,使中國最昂貴的住房商品消費行為加速市場化發展。18號文件標志著住房制度從有計劃的實物分配向完全市場化的過渡真正開始了。
當23號文件出臺時,我們就在呼吁經濟適用住房應列入城鎮低收入家庭的社會保障體系之中。5年實踐,經濟適用住房合理地承擔了貨幣化分配向市場化發展的過渡性任務之後,真正列入社會保障體系的低收入家庭安居樂業的政策性住房了。政府將不再是利用經濟適用住房平衡市場的房價,不再是利用經濟適用住房調控市場,而是真正承擔了政府應用二次分配調節、公平、合理補貼、切實保障的工作任務,提供保證社會穩定的公共產品。從23號文件中多數人購買經濟適用住房過渡到只對享受社會保障的家庭提供經濟適用住房,實際是對低收入人群的一種保護,限制了不該享受政府優惠的購買人群與應受保護的人群之間的競爭,同時使國有資產和財富的轉移支付合理地補貼到應受補貼的人頭,同時也是對房地產市場化的一種保護與推動。不是在與市場爭食,而是努力實現社會公平。
18號文件的重大意義和對未來發展的指導性作用也許今天尚無法評價。傳統的政策出臺常常都是與世隔絕的政府深宅大院內部的事,當121號文件在市場中引起強烈的不滿和反對時,國務院采取的是更加謹慎的深入調查,多方會談,在充分掌握了第一手的情況之後,又多次召開各級政府、管理部門、相關行業主管及基層與企業參加的座談會。積極聽取了各方的意見之後,纔出臺真正符合中國國情,對當前市場眾多問題有明確分析與結論的判斷。積極而穩妥的政策意見必然會受到各方的歡迎和支持,也纔能使政策有各方共同努力實施的動力,使文件可行,而且可操作。
『積極而穩妥的政策意見必然會受到各方的歡迎和支持,也纔能使政策有各方共同努力實施的動力,使文件不僅可行,而且可操作。』
郭鈞(君龍投資(中國)有限公司董事長):不能只在一手市場做文章
國務院18號令可以看做房地產界極大的利好消息。在不少問題的認識上都有了統一的說法。比如說經濟適用房、廉租房以前在管理方法和銷售渠道上都混同於市場化的商品房。18號令第一次明確了廉租房、經濟適用房就屬於社會的福利、保障范疇,嚴格限定購買人群。這是非常科學的,本來屬於福利的東西就應該承擔社會責任,而商品房就該按照市場規律來運作,他們分別體現了社會原則和市場原則,這是公平的競爭環境。
另外,一直以來,很多人把買不起房歸咎於房價過高。實際上,所有的國家中都會有大約30%的家庭會用租賃的方式解決住房問題。中國的政策也應同樣。深化住房改革,促進二、三級市場的發展,恰恰是充分市場化的基礎。中國僅少數城市二手房交易大於一手房交易。因為缺少二級、三級市場的存量交易,纔造成一手市場中的衝高。完善市場必然要讓市場的幾只腳同時行動,而不能只在一手市場中做文章。
『國務院18號令可以看做房地產界極大的利好消息。』
李春平(北京藍石營銷顧問有限公司董事長總經理):制定游戲規則勢在必行
李春平認為:第一,『游戲規則』以前就有,這次重新強調公平的『游戲規則』,同時對原有的政策,進行了更有針對性的完善。
第二,《通知》流露出政府希望市場發展,更加公平、公正,維護大眾利益。
第三,在經濟上,防范宏觀經濟系統風險。因為房地產在國民經濟中的地位很重,對國民經濟的發展影響很大,如果房地產投資過大、結構失衡的話,將增加宏觀經濟系統風險。
第四,從對房地產行業的影響來看,《通知》的出臺,一方面對消費者來說,市場的發展越來越有利於消費者。隨著市場的發展,消費者可以用更合適更安全的方式,買到更好的住宅;另一方面,《通知》對房地產結構性調整影響巨大,從供給和需求上看,有時可能會供大於求,但是從長遠看,供需平衡纔是主線。《通知》對目前房地產市場結構失衡的情況有些限制,對房地產結構調整到一個比較合理的局面有很重要的作用,同時也符合北京從高端市場向中低端市場發展的趨勢。目前北京房地產市場,最高消費階層的需求已經得到基本釋放,現在的消費中堅階層在中低消費階層。《通知》加速了這一趨勢的進度。
『政府出臺《通知》是站在它的角度,從維護市場秩序、保持房地產市場良性發展出發,完全有必要制定相應的「游戲規則」。』
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