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國內首部物業管理行政法規———《物業管理條例》於9月1日開始全面實施。為解決困擾業主與物業管理公司之間多年的『疑難病癥』提供了法律解決依據。
解讀:物業費可以討價還價
《條例》明確規定,物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法執行。也就是說,物業管理的收費標准要按照物業企業的服務水平與質量以及業主的承受能力制定物業費,業主和物業管理公司可以就物業管理費問題進行討價還價。
解讀:明確物管公司賠償責任
《條例》第36條第2款規定,物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。其中最重要的是保安責任,例如業主家中被偷,或在小區內被盲流毆打,物業管理公司都要承擔賠償責任。但是,賠償受到限制,主要是合同本身對此要有規定。
解讀:明確業主享有10項權利
《物業管理條例》規定業主在物業管理活動中享有10項權利:按照物業服務合同的規定,接受物業管理企業提供的服務;提議召開業主大會會議,並就物業管理的有關事項提出建議;提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;參加業主大會會議,行使投票權;選舉業主委員會委員,並享有被選舉權;監督業主委員會的工作;監督物業管理企業履行物業服務合同;對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;法律、法規規定的其他權利。
解讀:物業管理權屬於『業主大會』
《物業管理條例》第一章有關『業主和業主委員會』中明確規定:一切權利屬於業主大會,業主委員會只是業主大會的執行機構,由業主大會制定、修改業主公約和業主大會議事規則、選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作、選聘、解聘物業管理企業、決定專項維修資金使用、續籌方案,並監督實施、制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度、法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
解讀:業主有權『炒』物業
《物業管理條例》明確了業主大會是小區的權力機構,業主委員會是執行機構。強化了業主的監督權和管理權。規定物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過,就可以選聘或『炒掉』物業管理企業。而業主大會作出的決定,必須經過與會業主所持投票權二分之一以上通過。
解讀:通過招標選物業
《條例》提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,強制要求住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘物業管理企業,這使物業管理成為市場化的行為。解讀:物業管理提前介入《條例》規定建設單位與買房人簽訂的買賣合同中,應當包含前期物業服務合同約定的內容。例如房地產開發項目在規劃、設計、施工即項目運作的初期階段,就應該聘請前期物業管理企業,明確雙方的權利和義務。
解讀:共用設施收益業主有份
《條例》規定物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施,不能改變用途。如果開發商在樓頂等社區內的公共區域加裝廣告,必須經過業主大會的同意,並且業主享有相當比例的收益。
解讀:物業公司不代收水電費了
《物業管理條例》第四章中明確規定:物業管理區域內,供水、供電、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。同時,還明確規定:關於物業的使用與維護供水、供電、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
解讀:買房前要簽『物業管理公約』
《條例》規定:開發商在賣房前應制定業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益。開發商在賣房時,應當將業主臨時公約向物業買受人明示,並予以說明。
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