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北京市場有1800多家物業管理公司,企業眾多,物業管理水平參差不齊,不盡如人意之處甚至管理人員與業主之間的打斗事件也時有發生,物業管理諸多問題暴露無遺,《物業管理條例》的出臺也就勢在必行了。首部《物業管理條例》頒布後,在社會上引起強烈反響。大多數業內人士認為,新政策的確為解決長期困擾物業管理的一些難以解決的問題指明了方向,提供了方法。但是《物業管理條例》執行起來會遇到很多困難。
『皮球』不會再踢了嗎
當住宅出現質量問題或住區環境問題時,由於建設和管理職責不清,一些開發商和物業管理公司之間互相推諉,使問題難以解決。《物業管理條例》規定房地產開發項目在規劃、設計、施工階段應聘請前期物業管理企業,並明示雙方的權利和義務,這在前期物業管理上有很大突破。條例明確規定,前期物業管理是業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。條例要求住宅物業的建設單位,應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業;對於其他物業的建設單位,提倡按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。但是招標就可以解決所有問題嗎?物業管理的社會化、市場化是要有一定前提的,招標選聘物業公司是物業管理發展方向之一,但它需要有特定的前提,那就是房屋的交付政府要有明確的社區綜合驗收標准,符合這個標准以後,物業公司纔能正式接收小區的管理,業主纔入住。從目前北京的情況看,房屋大多是在房屋建築完成,而小區綠化等配套沒有完工的情況下交付,甚至還有不少是毛坯房交付,此時,小區交付給和建設單位毫無關系的物業公司管理,雖然解決了物業公司不用替建設單位背黑鍋的問題,但業主將處於更加不利的地位,更會像皮球一樣被物業公司和建設單位踢來踢去。個別問題也許會更加突出,比如,小區還沒綠化,管理費中包涵綠化費,業主不交,物業公司怎麼辦?個別業主不鬧了嗎
《物業管理條例》對業主方面的規定,意在保護業主利益,過去物業管理有些問題出在個別業主為了個別的利益而產生,對物業管理服務的不滿意影響到了整個社區,條例明確規定,所有業主的決議必須統一通過業主委員會提交到業主大會上選舉通過,通過業主大會的決議來實行業主的權利,許多地方專門注明了約束力,比如議事規則是有約束力的,業主大會的決定是有約束力的,業主公約是有約束力的,實際上是把單個業主的權利限制在只有行使投票權和建議權的時候,也就是說業主行為必須服從整體利益,業主從單個行為變成了有委托權的集體行為,其他的時候恐怕只有服從。這一點對物業公司的管理而言是非常有利的,條例已經明確的規定,單個業主無權行使個別的權利,只能在大會決議或共同參與選舉投票時纔能行使權利,因此法律規定業主大會是最高權利機構,業主委員會是執行機構。但是業主委員會的法律地位到底是什麼樣的,條例也無法做出明確認證,那麼它如何去承擔民事責任呢。依據少數服從多數的原則,個別業主的利益在無法形成大多數業主利益的情況下,物業公司就有理有據決解決這部分業主所提出的問題了,但是從業主都是分散的住戶家庭的角度看,很多事情即使大家都意見很大,真正辦起來也難以齊心協力,要『達到規定人數要求』(2/3)的決議具體操作中會很難,換句話說問題還是會存在。
物業收費透明了嗎
在收費問題上,條例規定,違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業管理企業的正常活動,也符合條例所遵循的維護全體業主合法權益的原則。個別業主拖欠物業服務費用的行為,將受到業主委員會的制約。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按照物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。所以,物業費用的確定應該依據需要提供的服務水准確定。一般來說,高檔樓盤的服務項目多一點,物業費用也相應就高。但是物業服務的水准如何確定,由誰來確定?物業服務費涉及到廣大群眾的切身利益,目前物業管理市場發育還不完善,物業管理作為一種商品,如何遵循等價和有償原則?在國家必要的指導和規范下,業主和物業管理企業根據服務內容和標准如何協商約定?物業管理收費市場化需要一定的條件,小區要有一個真正能代表業主利益的組織,業主委員會真正能監管物業管理收費,能搞清物業公司用於物業管理上的真正花消是多少。做不到這些,物業管理市場化,只能加重業主的物業管理費用。物業公司可以依據《公司法》拒絕業主委員會查賬,業主即使聘請專業會計事務所對物業公司進行查賬,但是無法杜絕某些不規范的會計事務所與物業公司的串通行為,做出對業主不利的查賬結果。雖然物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費用由物業管理企業接受委托代收時不得向業主收取手續費等額外費用,但這並不是收費方面的根本問題。
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房屋漏雨,物業已修多次,仍然修不好,而且越來越厲害,物業費還繼續收,這樣合理嗎?