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物業公司是小區的管家,業主就是物業公司的東家。東家要按規定付給管家工資,管家也要按東家的要求為東家服務。處理好管家和東家的關系必須依法辦事,這部法就是國務院頒布的、將於9月1日起執行的《物業管理條例》。在新條例的指導下,下面的這些矛盾解決起來就有法可依了。案例一鄰居不繳物業管理費
自從入住以後,我們每年都按規定繳納物業管理費,可小區裡有一些業主自入住以來從未交過物業管理費,好像物業和業委會對此也沒有什麼辦法,反正大多數住戶繳的錢已夠維持平時開銷了。只是這樣一來,對我們已經繳錢的住戶未免不公平,因為小區的保安、清潔維護等服務都是大家共享的。而隔壁一個小區,入住已經五六年了,可至今還沒有成立業主委員會。小區管理一塌糊涂,管理費每平方米卻要交2元多。大多數業主拒絕繳物業費是因為管理太不到位。
解決:按照新的《物業管理條例》,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。但是,從另一方面來說,物業的服務也必須讓住戶滿意。從9月份開始,簽購房合同的同時也要簽『物業管理公約』,這樣對雙方都有一個制約。案例二物業費應該繳多少
我們小區物業費的標准每平方米是4元人民幣,交了兩年也沒覺得什麼不妥。可最近到朋友家去玩,差不多的房子,物業費纔每平方米2.2元,如果從享受到的物業服務,包括小區保安、小區綠化、公共部位清潔、設施維修服務等方面比較,好像質量上也沒有多少差別。惟一不同的是我們的電梯品牌比他們高級一點,大堂比他們氣派一點。但這是我們在買房時已經計入房價的,跟物業成本無關。不知道物業收費標准是依據房價檔次定的還是依據服務標准定的。
解決:新的條例規定,物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按照物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。所以,物業費用的確定應該依據需要提供的服務水准。一般來說,高檔樓盤的服務項目多一點,物業費用也相應就高。選擇哪一種服務檔次由業主大會和物管公司共同確定。案例三業主纔是『董事會』
小區業委會中有幾個人,常常鼓動業主跟物業公司鬧對立,當然,物業公司也非無懈可擊,於是在矛盾激化後物業公司被『炒』掉了,改聘了新的物業公司。但不久業主們發現,新的物業公司在各項服務上還不如原來的,更進一步的發現是,那幾個業委會成員都在新物業公司中參了股!對此,業主們真有上當之感。
解決:業委會的權利不能過大,一個合理的關系應該是:全體業主如同董事會,業委會如同總經理辦公室,真正的決策還得由全體業主定奪。《物業管理條例》明確了一切物業管理權屬於『業主大會』,且『炒掉』物業公司必須有2/3業主投票通過(過去只要求業主大會或業主代表大會過半數通過),這對業委會的權利是一種制約。案例四物業費由誰來監督
小區的物業公司在年底貼出一張資金收支總賬,一年下來竟然是虧損。這讓業主很不滿意。而且,自從小區停車庫爆滿後,路邊又闢出一些車位供業主停車,自然是收費的。這些收入也歸物業公司,但不明確是歸入維修基金或增加設施,還是歸入管理費用。
解決:在物業費中,管理費、保潔費、保安費、設備維護費等佔多少比例都有明文規定。應由業委會進行審核。至於停車費或者大樓外牆豎立廣告牌等的收入,按照條例規定,利用公共部位、公共設施進行經營的,在征得相關業主、業主大會和物業公司同意後,辦理有關手續,收入主要用於補充專項維修資金,也可按照業主大會決定使用。
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