|
||||
去年10月開始向社會各界公開征求意見的《物業管理條例》昨日由國務院簽署頒布,並於今年9月1日起開始實施。這是我國出臺的第一部關於物業管理的行政法規,從此,中國物業管理行業無法可依的局面將結束。
解讀一:一切物業管理權屬於『業主大會』
在北京樓市發生的物業管理糾紛中,部分本應代表業主實施業主權益的業主委員貪圖部分不規范的開發商或物業公司給的『私利』,成了他們的『代言人』,作出一些損害業主權益的決定而引發的物業糾紛佔相當高的比例,很多小區出現兩個『業主委員會』的混亂現象——一個是合法存在卻不代表真正業主利益的業主委員會,一個是業主自發另行推舉的業主委員會。
《物業管理條例》第一章有關『業主和業主委員會』中明確規定:一切權利屬於業主大會,業主委員會只是業主大會的執行機構,由業主大會制定、修改業主公約和業主大會議事規則、選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作、選聘、解聘物業管理企業、決定專項維修資金使用、續籌方案,並監督實施、制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度、法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。業主委員會只是業主大會的執行機構,代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。
這就意味著:以後,少量貪圖私利『變節』的業主委員會不能損害業主的權益了。
解讀二:買房前要簽『物業管理公約』
買房時銷售小姐承諾的2塊錢一平方米的物業管理費到了入住時卻變成了4塊,原先承諾提供的24小時熱水、綠地都不見了蹤影……有過『喬遷之喜』的很多買房人都曾有過這樣不愉快的經歷:入住的時候,出乎意料的物業管理費、市政配套的不到位、物業服務的不到位等往往使『喬遷之喜』變成了『鬧心事』。《物業管理條例》在第三章關於『前期物業管理』中明確的『物業管理公約』先行的規定將根除這一類糾紛。
條例規定:開發商在賣房前應制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定,不得侵害物業買受人的合法權益。開發商在賣房時,應當將業主臨時公約向物業買受人明示,並予以說明。買房人在與開發商簽訂買房合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
解讀三:公用建築不能隨意『變臉』
買房時,沙盤上看到的,售樓小姐介紹的,明明樓前是規劃中小區綠地入住的時候卻變成了一棟住宅樓;原先規劃的幼兒園卻變成了對外出租的『辦公用房』。因這些配套設施的變化而引起的糾紛是最常見的物業糾紛。
《物業管理條例》第五章關於『物業的維護和使用』明確:物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施,不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意後,由業主依法辦理有關手續。業主、物業管理企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
解讀四:樓頂廣告收益要歸全體業主
自家住的樓頂多了大『露天廣告牌』,臨街的你突然發現被外立面上的廣告霓虹燈晃得睡不著覺……因樓頂廣告以及廣告的收益該誰擁有而引發的物業公司和業主之間的糾紛很多。
《物業管理條理》第五章關於『物業的維護和使用』中規定:利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
這就意味著:小區住宅建築的樓頂、外立面等如果用做經營,所有收益歸業主所有。
解讀五:不交物業費,承擔法律責任
以往一些業主會因各種原因拖欠或拒絕交納物業管理費,物業公司往往拿這些『搭車消費』、拖欠物業服務費用的少數業主沒辦法。而按照《物業管理條例》規定,這樣的業主將受到業主委員會和法律的監督。
條例規定:違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。這一規定保障了物業管理企業的正常活動,也符合條例所遵循的維護全體業主合法權益的原則。
解讀六:物業公司不代收水電費了
物業公司開始減負。在過去的房地產開發過程中,供水、供電、供氣、供熱等公用事業單位利用壟斷地位強迫開發企業接受承擔小區內管線維護和收取費用義務的條件。開發企業自然而然將所有收費和維護責任轉嫁給物業公司,由於各方面的原因,物業管理企業代收費的比率很低,就出現了很多物業管理企業用物業管理費用來補償這些代收費。
《物業管理條例》第四章中明確規定:物業管理服務中,物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。同時,第五章還明確:關於物業的使用與維護供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
解讀七:業主可投票『炒掉』物業公司
新頒布的《物業管理條例》進一步強化了業主的監督權和管理權。物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過,即可選聘、解聘物業管理企業。
條例明確:業主大會作出的決定,必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。有關制訂和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘、解聘物業管理企業,使
用和續籌專項維修資金等重大事項,須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
解讀八:被解聘後物業公司不能賴著不走
因交接程序不明確,缺乏相關的規定,北京曾發生了開發商和物業公司相互推脫責任,或業主炒掉物業公司卻不能讓物業公司走人的事。
《物業管理條例》對於物業公司接管小區的接、管、撤等程序做了規定:物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗;在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交相關資料;服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。這就避免了上述糾紛的發生。
解讀九:業主委員會和居委會是兩碼事
北京由於近年新建小區太多,很多小區內,由於業主把業主委員會和居民委員會混淆,發生了很多誤會。
條例明確:在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,並接受其指導和監督。業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
解讀十:擅自處置公用設施最高罰20萬
過去很多業主或物業公司違反了相關規定,有關管理部門卻不能對其進行處罰。《物業管理條例》明確了開發商、物業管理公司、業主委員會及業主等各方在物業管理中的法律責任,以及處罰辦法。
條例規定:開發商擅自處置屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。;物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||