剛剛出臺不久並將於2003年9月1日起開始正式施行的《物業管理條例》，是第一部全國性的物業管理法規，填補了這方面法律空白，掀開了房地產物業管理法制化的序幕，意義重大。但在仔細研究過《物業管理條例》的7章70條規定後，一些法律界人士表示，此法規的不少條文存在過於原則的問題，功能不全，相當於給物業管理開出了多種空頭支票，而沒有提供解決實質性問題的依據。

　　房地產界知名律師秦兵在接受中國經濟時報記者采訪時認為，此次《物業管理條例》諸多條文顯得過於空泛，實際操作性較差。比如『第一章總則第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。』就是沒有說明本條例的立法依據，是《合同法》還是《民法通則》，好像確實沒有上位法的根據似地。

　　秦兵舉例指出：『第三條國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。』立法必須要細致、精確、可操作，但對所謂『提倡』一說沒有硬性規定，怎樣具體執行？『第四條國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。』顯然這更是一種偏重宣傳性的東西。

　　『第二章業主及業主大會?三?提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；(四)參加業主大會會議，行使投票權……』以及第?五?、(六)、(七)、(八)、(九)條規定，對於如何行使投票權，如何行使選舉權與被選舉權，如何監督業主委員會工作，如何監督物業管理公司以及當業主的知情權受到侵害後，業主應當如何獲得求濟等權利？對這些關系到業主切身利益的實際問題條例中為什麼都沒有寫？

　　與此同時，『第十一條業主大會履行下列職責：(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。』秦兵說，業主大會通過誰來行使上述權利？如何行使上述權利？如果其權利受到侵害怎麼辦？又是一空條款，而且這種籠統的規定在整部條例中比較多。

　　秦兵表示，《物業管理條例》對現在物業服務中存在的如業主委員會的選舉問題、新舊物業公司的更替問題、維修基金的保管問題、物業服務標准與服務費用問題，都沒有提出任何解決方法；至於像流行的物業公司傭金報酬、業主委員會收取物業費、分項聘請物業服務公司等新的現象，這部法規更是只字未提，所以他認為這部法規的功能不全，使物業管理真正存在的問題根本無法得到解決。

　　例如，關於業主委員會成立，在第十條裡規定：『同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。』『此時我們律師想問什麼叫指導？業主怎麼啟動「指導」程序？如果房地產行政主管部門不指導怎麼辦？什麼叫選舉？如果進行選舉？是差額還是等額？沒有選舉能不能產生業委會？如果開發商自己組織了業主委員會，然後在有關機構進行了備案，業主通過什麼程序能夠提出異議？這個條例裡什麼都沒有寫。我對此次《物業管理條例》有一個逐條質疑，我認為整個條例能夠被順利操作的內容很少，這樣就給開發商、物業公司和房管局等各種人員以豐富的機會，消費者的權益如何纔能得到真正的保護？』

　　秦兵認為，條例的起草者好像沒有考慮好業主到底需要什麼，有立法需要的消費者無法進入到立法階層和過程中，而那些沒有立法需求的人去寫法律，當然難以寫出消費者真正需要的法規。功能不健全的法規不能造福社會，如果不對它們進行改變就會傷及消費者。