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銀行開始控制房貸風險,地產商開始多元化融資----央行121文件出臺兩個月威力初顯
在近幾年的房地產界,恐怕沒有一個政策能像央行121文件引起這麼強烈的反響,從6月13日121文件發布之後,關於它的討論是一波未平一波又起,一直就沒有停息過。在銀行家、地產商、專家學者們慷慨激昂的討論聲中,兩個月過去了。在近幾天的采訪中我們發現,在121文件出臺兩個月之後,天津房地產市場正在起變化。
央行不再出細則,各個銀行自己定
『央行的工作只是作宏觀的政策引導,具體的實施方案要看各商業銀行的安排。在短期內我們沒有出臺細則的打算。』當記者致電中國人民銀行詢問有關121號文件的後續問題時,辦公廳一位負責人這樣告訴記者。
對於這個問題,中國人民銀行天津分行有關人士透露了更多細節,該人士表示,121文件只是一個宏觀指導性文件,央行不會就此再出細則,首先各個地區的房地產市場發展水平不一樣,另外各個商業銀行的情況也不一樣。但是121文件肯定會堅決執行,央行要求,以121文件為綱領性文件,各個商業銀行要在近期內相應制訂出自己的可操作性細則,該細則由各個商業銀行的總行制訂,各個地區商業銀行按規定執行。細則內容只要符合121文件精神即可,央行不會過多涉及,但央行會對細則的執行情況進行監督。
業內人士認為,房地產已經成為支持中國GDP增長極為重要的力量,因此盡管房地產市場存在著很多問題,但是從宏觀經濟調控的角度來講,是不可能進行急剎車的,而是會采取更為的穩妥的方式進行『軟著陸』。從這個角度講,121文件指出了房地產發展的方向,但是在具體執行中,肯定會有一個過渡的時間。
存款准備金率上調增加變數
與121號文件相比,央行近期出臺的提高存款准備金率政策無疑涉及信貸資金范圍更廣,既於2003年9月21日起,提高商業銀行存款准備金率1個百分點,即存款准備金率由現行的6%調高至7%。對於這次調整,央行有關人士稱主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長,為國民經濟持續健康快速發展提供穩定的貨幣、金融環境。也就是說,上半年全國范圍的信貸資金投入增長過快,央行此刻輕點了一腳剎車。據人行天津分行權威人士透露,伴隨著上調存款准備金率,央行在落實此項政策而召開的另外一個會議上強調,提高存款准備金的同時各商業銀行要做好信貸結構的調整,鼓勵各商業銀行將信貸資金更多地投放到助學貸款、農業貸款及消費貸款等方面。這麼說來,已經受到央行重點關注的房地產市場可能在信貸資金規模上更有變數了。
商業銀行收縮戰線,信托搶吃地產蛋糕
目前盡管121文件沒有出臺實施細則,但是各個商業銀行已經從中嗅到了央行高層進行宏觀調控的決心,因此盡管目前各個商業銀行口頭上不說,但是暗地裡已經開始緊縮房地產貸款,防范可是發生的金融風險。記者從某商業銀行人士口中獲悉,下半年他們將加強貸款審核力度,保證貸款質量,同時在原則上將不再增加房地產貸款的發放。
商業銀行收縮戰線,給了其他金融產品更多的機會,信托資金首先入市搶食蛋糕。
『央行出臺《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,意味著各商業銀行對房地產貸款收縮銀根的開始,但對我們信托投資公司來說,這正是一個大舉進入房地產投資市場的好機會!』天津信托投資公司市場部的有關人士如是說。據了解,天津信托已經在7月份為為順馳集團推出了的『藍調街區』項目集合資金信托計劃。在8月7日,又和日報集團、順馳集團組成聯合體以17.5億元中標天津奧林匹克配套區項目。此外,下半年天津信托還將為本市另一家與房地產有關的企業——浩天集團發行3億元左右的信托投資產品,用於該公司承攬的天津至太原的津晉高速公路建設。
與此同時,本市另一家信托投資公司——北方信托為濱江金耀廣場推出的貸款資金信托也已經推出。
房地產商融資走向多元化
121文件的出臺,從銀行貸款、建築公司墊資,購房者預售款三方面作了嚴格的限制,房地產公司的融資渠道多元化已經勢在必行。據了解,121文件出臺後,本地多家房地產公司已經聞風而動,紛紛調整自己的融資策略。其中比較典型的就是順馳推出了藍調街區資金信托。
順馳集團財務總監汪浩認為:121文件如果真正執行的話,現有的房地產金融格局將被打破,重新調整。對121文件冷靜地思考後,房地產界應該形成了一個統一的認識:一方面,一個健康完善的金融市場是化解金融風險、支持國民經濟快速發展的必要條件;另一方面對於開發企業來說必須打破原來融資渠道絕大部分依靠銀行的做法。房地產企業要持續健康發展,勢必要打通企業債券、信托產品、基金、上市直接融資等新的金融產品和融資渠道。這不僅是企業需要研究的問題,也是政府和央行下一階段的重點工作。(高文利張喜慶)
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