順馳、天津信托、津報集團三方聯合體以17.515億元中標天津奧林匹克中心配套區的消息很快在全國金融圈傳播開來，北方信托網、中國信托研究等網站紛紛進行了轉載。不僅僅是因為這一成交價創下了天津土地市場交易中單塊土地出讓的天價，同時也是因為天津信托的這一舉動發出了一個重要信號，信托投資公司要爭吃地產大餐、介入奧運題材的運作。這一現象同時揭示，房地產企業如何與資本市場接軌，成為房地產經營者真正關注的問題，一個與資本『親密接觸』、以資本運營為特征的地產時代悄然來臨。

　　信托搶灘地產獨佔先機

　　天津信托選擇參與奧運項目的投標是經過了一番慎重思考的，總經理李宗唐表示，他們基於綜合分析後做出了這個決定。天津房地產市場的樂觀前景、該地塊的綜合素質、合作方順馳和津報集團的獨特優勢、奧運題材的豐富內涵等，促使他們在房地產領域做出了大手筆的創新。

　　李宗唐說，首先是基於對房地產市場發展前景的樂觀判斷，由於海河改造、地鐵和道路建設等重大市政設施的投入、工業區的東移等，使未來5年甚至於更長時間內，天津房地產市場的發展會呈穩中有昇的態勢。再看這個地塊的環境優勢和交通條件，在大城市市區可以說絕無僅有，水上公園、堆山造景公園、奧體中心體育場呈三面拱衛，加之正在拓寬的紅旗南路，中環線延長線，還有兩站地鐵站，地塊的綜合條件非常高。從合作伙伴來看，順馳在天津經歷了近10年的發展，創下了較高的品牌知名度，也富有綜合開發經驗，津報集團在媒體經營上則獨具優勢。

　　此外，奧運是一個非常吸引人的題材，該地塊適合進行商業、居住、辦公、體育休閑等綜合開發，李宗唐透露說，他們還有意借此涉足到體育產品領域，經營體育產業。

　　李宗唐指出，《信托法》賦予了信托企業投資的全新職能，因此信托企業在地產領域獨具優勢，應該在未來房地產業發展中佔有一席之地。自從2001年《信托法》出臺後，信托業的法律地位、生存空間得以重新廓定，許多有實力的信托公司積極參與了房地產投資經營活動，推出了許多成功的房地產信托產品，這些產品都為房地產融資拓展了新的渠道。這次天津信托搶灘奧運中心開發的事件，之所以格外引人注目，是來自於項目的超大規模、高品質定位以及豐富的開發題材，在房地產信托領域將影響深遠。

　　信托為房地產企業融資帶來新契機

　　『房地產是資本的游戲。』業內人士指出，目前正是信托公司開展房地產信托業務的大好時機，信托業務的進一步介入，不但能夠為廣大中小投資者找到一條新的投資渠道，同時也將為房地產企業融資帶來新的希望和契機。對於信托企業而言，房地產信托產品的開發是他們所急切尋找的利潤增長點，以天津奧運中心為代表的高檔次、大規模開發就是一盤豐盛的金融大餐。同時對於房地產項目開發而言，信托企業在融資方面也起到了很好的解渴作用。特別是《121文件》房地產信貸實行緊縮政策以後，信托業將在房地產開發領域更好地發揮輸血功能。

　　近年來，天津房地產開發領域經歷了殘酷的競爭，已經初步完成了產業集約化調整的過程，少數的幾個規模更大的房地產商已經確定了自身在天津的市場地位。在這個全新的競爭平臺上，對於房企來說，要成為『大魚』、『快魚』，首先要擁有足夠的資本運營能力，天津樓市發展必將面臨『資本決定市場地位』的新階段。

　　今天，不論是順馳，還是天津信托，都已經初步品嘗到了合作的甜頭。上月初，順馳『藍調街區』集合資金信托發行，這是本市第一個以房地產項目為指定項目的信托產品。由天津信托通過集合資金信托方式向廣大投資者籌集的信托資金，將以貸款形式貸款給天津順馳地產有限公司用於『藍調街區』項目的建設。此次信托規模資金為3000萬元人民幣，期限為1年，由天津信托擔任受托人，對順馳『藍調街區』的貸款進行管理、監督並按期收回本息。順馳集團執行總裁汪浩表示，由於項目良好的市場化操作，這一集合式信托發行非常成功，已經在考慮是否提前向投資者分紅了。

　　市場方面的反響同樣熱烈。天津信托總經理李宗唐表示，『藍調街區』集合信托發行的消息傳出後，天津房地產界反響強烈，有多家公司慕名而來，向天信提出強烈的合作意向；但是天津信托本著向客戶負責、防范風險的態度，在選擇合作的房企伙伴時，相當謹慎。他們一要考察樓盤項目的綜合素質和銷售前景，二要有效防范風險，為投資者負責，真正發揮『受人之托、代人理財』的宗旨。

　　信托企業提供的服務是全方位的，不僅可以貸款，還可以融資、投資。李宗唐表示，他們在房地產領域想要開展的業務是全方位、立體式的，不僅僅要發揮融資的職能。談到奧運中心這個項目的具體開發，天津信托有打算從中切割出部分公建項目做『委托投資』的嘗試，動用民間資金參與奧運項目的建設，真正把儲蓄轉化為投資。

　　目前，國內對房地產類信托有了一定的嘗試，但不是很普及。當記者問及天信將如何為房地產開發解渴，准備開發哪些房地產信托業務品種時，李宗唐回答，其實任何經濟行為都可以與信托產生聯系，人的思維空間有多大，產品就有多少，他們也在不停地尋找新的利潤點，在不斷地推出創新的服務。同時，業務開發的過程也是行業建設的過程，美國的房地產投資信托(REITS)代表了歐美國家較為流行的信托模式，他們也考慮借用，當然在具體舉措上還要有所調整。

　　房地產融資撬動民間資本

　　如何使為數眾多的中小投資者的資金進入房地產業，房地產業如何與資本市場接軌，是房地產經營者現在應該真正關注的問題。據介紹，在國外，房地產金融市場十分發達，房地產企業可以通過銀行貸款、公司上市、發行企業債券、房地產基金、房地產信托等手段在金融市場融資。一方面融資渠道多樣；另一方面，金融市場的風險得到分散降低。對於我國房地產企業來說，會隨著金融市場的逐步開放而得到解決。

　　央行《121號文件》觸動了地產商最敏感的『資金鏈』神經，融資問題成為地產界關注的焦點。一邊是不少地產商等『米』下鍋，面臨斷炊之虞；一邊是目前我國已有突破10萬億元城鄉居民儲蓄資金正在尋求新的投資渠道的現實。談到這個問題，順馳的汪浩表示，《121文件》出臺之後，現有的房地產金融格局將有可能重新調整。一方面從政府和央行的角度看，建立一個健康完善的金融市場是化解金融風險、支持國民經濟快速發展的必要條件；另一方面對於開發企業來說必須打破原來融資渠道絕大部分依靠銀行的做法。房地產企業要持續健康發展，勢必要打通企業債券、信托產品、房地產基金、上市直接融資等新的金融產品和融資渠道。這不僅是政府和央行正在考慮的事，也是房地產企業需要重點研究的問題。順馳集團執行總裁汪浩認為，信托產品介入房地產開發，是充分利用民間資本參與城市建設的很好方式之一，也是現階段房地產企業可以使用的新融資渠道之一。

　　《121號文件》確實加速了房地產開發企業與信托企業的合作，然而實質上，房地產開發企業與金融機構有緊密聯系，而信托業又在金融領域裡有著獨特的優越性，它可以做多種金融產品的嫁接，業務范圍更廣，與開發商的合作相對寬度更廣、深度更大。至於以前房地產企業之所以與信托企業合作較少，汪浩認為，主要是因為信托的業務品種是在雙方的合作中一步步探索和創新得來的，而以前在這方面研究的較少，但合作前景非常看好。

　　以信托為中介，可以將大量的民間資本吸納到天津市城市基礎設施建設、重點項目建設當中。對於信托投資公司這種撬動民間資本服務經濟建設的功能，李宗唐從三個角度闡釋了其意義：為城市基礎設施建設、重點項目建設開闢了新的融資通道；為普通市民提供了可供選擇的信托投資產品和投資機會；為信托投資公司增加了業務品種和盈利點。從央行對經濟和金融市場進行宏觀調控的角度看，資金需要在供給與需求雙方達到平衡，這個平衡結合點在哪裡？集合信托應該是一個好的結點。由於集合信托直接將資金配置到經過反復篩選和誰的項目上，因此比上市融資和房地產基金更加直接，資金分配更加合理，風險的可控性更高。

　　業界專家指出，對於國內房地產商而言，目前迫切需要做的一件事情就是要主動掌握最新的房地產信托發展動向，學習國外房地產信托經營的先進經驗，交流國內房地產信托項目的成敗經驗，並在此基礎上選擇適合我國房地產信托的經營管理模式(鄭愛敏木犀)