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6月份,央行出臺了被業界稱作房貸新政的121號文件。近兩個多月過去了,可以看到,房貸新政對各地房地產產生了或多或少或已現或將現的多方面影響。但是,從整體感覺上,對房地產影響的力度至今沒有明顯顯現出來。這至少說明一個問題:現今的房地產快速增長,是有著堅實的需求基礎作為保障的。盡管央行房貸新政出臺,恐怕也是醉翁之意不在酒,主要目的仍是著眼於防范自身的金融風險;而不應當簡單地理解為房地產業潑冷水。
北京:政府調控鼓勵為上地產業界等待『洗牌』 近年來,北京房地產市場無論是開工面積、竣工面積還是投資額等衡量指針,增速都達到了20%?40%,並且投資總額佔全市全社會固定投資的一半以上。這是一種繁榮的表現還是泡沫的堆積,是保持發展速度還是緊急剎車,是市場調節還是行政乾預等問題,各方的意見並不統一。北京市政府的調控策略也處於一種矛盾狀態。房地產業對北京經濟發展舉足輕重,政府一直持積極鼓勵態度。但在2002年底,由於房地產泡沫爭論的壓力,決定總量控制。今年第一季度,由於房地產投資出現下滑,並沒有出臺新的有實質性影響的總量控制政策。當前,北京為了應對SARS疫情對北京經濟發展造成的衝擊,對房地產業寄予希望,又出臺了一系列的鼓勵政策。
與此同時,作為眾多房地產業界人士,情況不同,想法也不同。 張紅星,國泰土地管理有限公司董事長,在央行房地產信貸政策出臺後,乾勁一下子足了起來。他說:『過不了多久,那些資金不足或只靠炒地皮贏利的企業肯定就橕不住了,我們正選擇時機准備收購他們的項目呢!』
一家不願透露姓名的制造業老板與張紅星的想法一致。他們本來准備最近進軍北京的房地產市場,但央行房地產新政策出臺後,他們調整了戰略。他說:『再過半年,肯定有的樓盤就要爛尾了,到時候我們再去收購這些項目,那纔是我們進入市場的最佳時機!』
北京一些房地產界人士認為,新的房地產信貸政策從房地產開發貸款到消費貸款等條件均提高了門檻,這將促成房地產業的優勝劣汰,市場重新『洗牌』成為必然。
央行房貸新政對北京房地產的影響將更多地體現在結構調整方面,其結果是幾家歡樂幾家愁,那些無法逃脫『爛尾』的房地產企業,將面臨極大的生存壓力,他們有可能選擇樓盤降價或者邀其它實力雄厚的品牌公司加入的辦法,以應對危局。而對於那些大牌企業,這正是擴充實力的絕好時機。
上海:投資保持旺盛購房衝動減少 上海商品房銷售現在仍呈現出非常『火爆』的局面。新開的樓盤基本上是開盤一個售罄一個。從1999年上海樓市回暖以來,房地產市場已連續十幾個季度不停地上漲。房價從1999年度3102元/每平米上漲到2002年4000元/每平米以上。為什麼上海的樓市會出現產銷兩旺,『熱』而不『過』的現象呢?據上海市統計局統計:上半年上海市房地產開發投資總量突破400億元,商品房竣工面積637.23萬平方米,銷售面積746.75萬平方米,供銷絕對差額達109.52萬平方米。數據顯示:上半年上海房地產供需總量均達到歷史同期最高水平。然而在這種前提下,上海的房地產『預警』體系並未『報警』。
業內人士指出,上海現在的市場已經處於高位運行的狀態,市場是發展健康的,但是現在的量已經很大。上海也考慮過市場是否『過熱』,但關鍵要看房地產市場投資量是否『過大』,結構是否合理。目前,上海市空置一年以上商品房面積285.95萬平方米,其中商品住宅空置面積106.13萬平方米,比年初下降20.9%。空置總量減少至『九五』時期以來最低點。市場需求十分旺盛。
據有關方面預測,2003年,上海房地產業在商品房預售、商品房實際銷售、存量房交易3項指針方面均有望超過2000萬平方米,房地產投資規模有望超過800億元。
此間人士認為,房貸新政的出臺,不會對高位運行的上海樓市造成實質性影響,供需依然強勁,但房價上漲過快的局面有望得到抑制,市場上中低價位房源的供應量將會有所增加。
房貸政策調整,將加速上海房地產市場的結構調整,房價漲勢趨緩,中低價普通商品房將成下輪開發熱點。
房貸新政對套利性投資購房影響較大。一些投資者表示,以後購房投資要減少盲目性,會選擇一些更有昇值潛質、投資更安全的住房,以減少風險,也有相當一部分購房者表示,在現有條件下,要作一些技術性調整。可以預計,投資者會更加謹慎和理性。
據悉,中低價位房將是下一輪房產開發熱點,普通老百姓有望買得起房。上海市政府也表示,從今年開始,包括100萬平方米重大工程配套房在內,上海每年將推出300萬平方米單價在3000元至3500元的中低價商品房,並加大中低價商品房投入力度,以每平方米單價5000元以下房源作為市場供應主力。
廣州:市民投資習慣會受影響 購買二手樓的購房者算不算購買第二套房?剛買了一套一居室,以後再買房豈不是吃虧了?投資理財專家指出,由於廣州購房者中60%為二次置業者,房貸新政在降低銀行房貸風險的同時,很有可能會影響廣州市民的投資習慣。
房貸新政是央行10年來對房地產市場最嚴厲的一個政策。其本意是為了防范房地產信貸風險,目的就是要打擊房地產投機市場,這種政策的威懾作用已經出現了。由於難以劃分個人購房投資還是投機的界限,所以個人購房的投資熱情肯定會受一定打擊。事實上,我國的住房按揭業務量還遠遠沒有達到飽和的程度,我國的住房按揭貸款僅佔貸款總量的8.9%,這個數字在香港是40%左右,在發達國家達到70%?80%。 與市民直接相關的房貸新政提高了第二套住房的首付比例,這對於首次購買商品房的消費者來說,無疑是一個利好消息,這將使這些消費者可以享受住房貸款利率和首付款比例不低於20%的優惠政策。同時,央行實行主體結構封頂後纔允許個人貸款的規定,讓老百姓購房更有安全感。
然而,這也等於限制了廣州房貸市場60%的購買力。短期來說,有些本來就打算買房的投資者或者換房者會因此加快二套住房購買步伐;長期來說,一居室、兩居室的銷售會有所下降。
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