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隨著近幾年中國房地產的快速發展,銀行的各項房地產貸款也呈現快速增長的勢頭,2002年末,全國各項房地產貸款已佔整個貸款餘額的17%,今年上半年,個人住房貸款增長57%。由於房地產貸款具有周期長、易受行業景氣狀況和其他因素影響等特點,雖然近年銀行新發放的貸款質量保持較高水平,特別是個人貸款不良率在1%以下,但隨著貸款的增加,潛在的風險也在積聚,防范房貸風險的任務也在加重。因此,要繼續加強風險防范措施,適度控制貸款規模和投放速度,嚴格遵照有關政策規定,規范發放有關貸款,避免增加潛在風險。主要基於以下三點理由。
市場需求分析
首先,市場有需求未必等於市場一定是健康合理的。目前有些地區房地產市場總體需求良好,所以盡管房價快速上昇,投資規模急劇擴張,不少企業和銀行仍然對市場走勢持樂觀態度,忽視了需求過熱的負面影響,繼續維持較強的投資力度,增加了潛在的市場風險。
房地產市場需求內容廣泛且較為復雜:從用途看,購房需求可分為實際需求和投資需求;從供需平衡角度看,可分為總量需求與結構需求。從購房支付能力看,又分為可內源性需求能力和通過信貸刺激擴大的外源性需求能力。
要對現有需求做細致判斷,客觀判斷市場是由何種需求支橕的。要分析需求中投資或投機性需求是否佔有較大比例,如果投機性需求過多,市場價格容易與實際需求相脫離而產生泡沫;在總量需求與供給基本平衡的前提下,還要結構需求與供給是否合理,如果結構性需求沒有得到有效滿足,最終就會引發總量結構失衡。在判斷購房支付能力時,要分析內源性需求能力和規模,如果需求能力主要是由銀行信貸的外源性因素刺激的,則要警惕現有需求是否具有可持續性和個人償債能力。
否則,簡單判斷目前的總量上供給與需求基本平衡,就以為市場有健康的持續的需求能力,就容易陷入『景氣幻覺』,在不恰當的時期錯誤投資或追加投資。
事實上,已有權威報告對當前房地產進行分析:當前的宏觀經濟增長不足以支橕房地產繼續保持超過20%的高增長;過去3年短期購買力消耗過大,房價過高對住房新增需求的壓力正在明顯加大,部分地區的投資需求已達20%,投機氣氛較濃。
由於實際購買力沒有隨房價而增長,目前中國房地產收入價格比在世界上處於畸高的水平。國外一些發達城市居民的年收入與房價比大概是1?6,而目前在中國大部分城市是1?8到1?15,工薪階層顯然是難以承受這一收入價格比,目前市場需求的可持續性受到質疑。
土地稀缺性分析
其次,土地是稀缺的未必等於房價短期持續快速上漲是正常的。目前一些大中城市的商品房中,土地成本已佔有很大比重,有的已佔房價的2/3。房地產市場中往往是土地成本首先上漲,然後帶動房價上昇。
土地價格不斷上昇的主要原因在於土地是稀缺的,同時還在於投機炒作的推波助瀾,不少房地產企業大量進行『圈地運動』,直接推動土地價格的飛漲。由於土地是稀缺的且價格不斷攀昇,各界(包括政府、企業、銀行和個人購房者)往往認為房價的不斷上昇是必然趨勢,即便是短期的快速上昇也不以為然,對風險防范極為麻痺,這是將土地稀缺性對房價推動作用簡單化分析的結果,具有相當的誤導性。
土地稀缺性構成的價格影響是有條件的。土地稀缺性產生的價格上漲程度往往與區域性、經濟發展階段、需求能力、政策調控、投資預期、城市族群效應等等相關聯。這些因素有時共同推動土地價格上昇,有時相互抵消,對價格綜合影響減弱。
同時,局部地區的土地稀缺構成房價上漲還要與宏觀背景相結合。如果盲目將土地稀缺性對房價推動作用擴大化或簡單化,也容易出現『景氣幻覺』,在商品房價格上漲即將出現調整要求時,繼續投資和購買,而導致投資風險或投資回報下降。這種情況在中國沿海大中城市的房地產發展中具有很大的迷惑性,因為這些城市人口集中、經濟發達、需求能力較強、投資預期高,都容易使人們過高估計土地稀缺性的影響,放松風險意識。
貸款質量分析
最後,銀行房貸質量較好未必等於風險是低的。目前銀行各項房地產貸款質量較好,特別是個人住房消費貸款不良率低。許多銀行為爭這塊優質貸款,紛紛突破政策限制提前介入企業房地產項目開發,從而爭取獲得個人住房貸款。此外,銀行為爭奪市場,還變相降低政策限定要求,降低放款的防范要求。
雖然央行從2002年下半年就開始對房地產貸款預警,目前房地產是否過熱和存在泡沫已經引起廣泛爭論,有關部門也已開始實施調控,防止局部過熱的狀況繼續惡化。但房地產業高漲的投資熱情並未開始降溫。
今年1-6月份,全國累計完成房地產開發投資3816.81億元,比去年同期增長34%。房地產價格繼續攀昇,1-6月份商品房平均銷售價格為2424元/平方米,同比增長了5.4%。全國商品住宅新開工面積為1.99億平方米,同比增長29.7%。商品住宅竣工面積達到6766萬平方米,同比增長38.6%。上半年商品房空置面積增長8.4%。
對此,商業銀行似乎沒有充分認識房貸風險具有時間長、隱蔽性強的特殊性,貸款投放依然迅猛。有的銀行甚至認為,在市場經濟環境下,商業銀行必須跟著市場走,風險應由商業銀行、企業和個人承擔,政策和監管當局沒有必要通過政策加以調控和限制;還認為目前房貸風險控制在土地和商品房上是比較可靠的,對當前房貸風險控制過於樂觀。
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