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-新型居住區需求-消費水平總體上昇-區域商圈形成氣候
近兩年,北京迎來了新一輪商業地產熱潮,商業物業產品也迅速豐富起來,無論是社區配套商業設施,還是成熟商圈的底商產品,甚至還有開發商在社區中搞起ShoopingMall,一時間,商業物業成了地產投資的新寵,也成了市場關注的焦點。
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CBD、中關村一唱一和
北京的房地產市場區域市場的劃分很明顯,隨之帶來的商業物業的價值差別也很大。
西區的西北三環、中關村沿線向來是商業物業的投資熱點,尤其是中關村一帶,由於區域市場的專業化程度非常高,使得這裡成為經營電子類產品商家的天堂,隨之帶來的是這個區域商業物業火暴的熱銷和熱租場面,同時,這裡的商業物業隨著產品的供不應求價格更是水漲船高。坐落在城西的世紀城要在社區內搞一個50多萬平方米的ShoopingMall,西區整體的商業形態和格局是否會因此而改變,還需要看這個龐然大物的建設經營效果。
北區的商業熱點集中在亞北地區,從前兩年的歐陸經典、陽光廣場到近來炒得火熱的第五大道,亞北鱗次櫛比的高密度居住社區保證了這裡商業投資的熱度。
南區向來是商業投資的軟肋,由於消費能力比起北京東、西、北區略顯不足,這裡的商業投資氛圍一直不是很理想。
東區由於以國貿為核心的CBD地區城市開發進程加快,比起同等級的商業中心來說,東區是北京消費檔次較高的區域,同時也是商業物業投資最熱鬧的區域。財富中心、建外SOHO、昆泰國際中心、大連萬達、華貿中心、尚都·國際……CBD已經成為近來商業地產投資的酷點。
概念頻出
特色商業街異彩紛呈
隨住宅市場的火爆而帶動的對住宅底商的投資熱情已有目共睹,為准確把握市場動態,使自家項目從眾多項目中脫穎而出,各開發商均使出渾身解數以各種方式吸引投資者目光。
從以各種風格商業步行街概念炒作成功的現代城、歐陸經典、嘉名桐城、珠江帝景,再到現在的後現代城美式街區和昆泰國際中心的環繞商業步行街,商業物業已一改過去住宅底商純粹的配套服務功能,開發商愈加注重突出商業部分的概念和主題包裝。而就市場反饋來看,這部分商業物業的熱銷使得開發商『名利雙收』。
炒作歸炒作,概念歸概念,100%出售率和贏得眾多投資商厚愛的概念的背後,一些已經開始經營的商業街卻並未達到人們的期望值。項目自身條件的限制和開發商實力的欠缺以及日後經營者的經驗和管理水平都在其中起著重要的作用。
這一結果為那些將以主打概念征服市場的開發商敲響警鍾,為商業作主題包裝只是第一步,後期對主題概念的實施和控制更加重要。
價值厘定
住宅底商有利可圖
憑借有利位置,抓住市場需求點,部分住宅底商項目雖價格不菲但仍能創造佳績。位於朝外大街的某商業地產項目推出一個月的時間即被搶定一空,致使原定7月26日纔正式開盤的商業街演繹了一出難得一見的開盤即封盤的好戲。究其原因,朝外大街成熟的商業環境使投資者最受鼓舞。
就商業地產而言,開發商實力強固然重要,但非決勝惟一要素,日後經營的水平和能力也很重要,前些年一些頗有品牌的商業項目由於項目本身並不具備成熟的商業氛圍而造成的經營艱難的例子可不少見。
可以看出,成熟商圈內的物業位置和人氣上佔有絕對優勢。然而,投資商鋪的其他條件也十分重要。以位於東直門的某商業物業為例,位置不可謂不好;開始修建的東直門交通樞紐帶來的未來人氣,也不可謂不旺,但由於前期定位於ShopingCenter的原因,使得使用率偏低,使其商業部分的銷售一直不太理想。
總結目前商業物業市場的現狀不難看出:開發商和投資者對於商業物業的開發和投資均表現出極大的熱情。許多開發商在項目前期就聘請專業公司從建築結構、主題定位、消費人群定位、行業組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發挑剔的投資者,專業化分工必然引入商業地產競爭之中。
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