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剛剛發布的2003年二季度中原北京住宅價格指數(試行)報告顯示,本期北京全市(不含遠郊)住宅綜合價格為5739元/平方米,指數值為100;二環內住宅綜合價格為10118元/平方米,指數值為176.3;二三環間住宅綜合價格為8567元/平方米,指數值為149.3;三四環間住宅綜合價格為5682元/平方米,指數值為99;四五環間住宅綜合價格為5443元/平方米,指數值為94.8;五環外住宅綜合價格為4074元/平方米,指數值為71。
很明顯,離開北京市中心的距離越遠,住宅價格指數越低。二環內的住宅價格指數為176.3,高於北京全市76個百分點,很明顯地反映出二環內稀有地段的高價格;二三環之間住宅的價格指數為149.3,比二環以裡的住宅價格指數下降了不足30個百分點,比北京全市住宅價格指數高約50個百分點;三四環間的住宅指數較之二三環間住宅價格指數,降低約50個百分點,基本與北京全市的住宅價格指數持平,五環外的住宅價格指數比北京全市的住宅價格指數低約30個百分點,比二三環間住宅價格指數低約50個百分點,比二環內住宅價格指數低100多個百分點。
這主要因為經濟適用房大面積投放市場使得區域價格下降,四五環是東面和北面市場很活躍的地方,東面依靠通往通州的朝陽路、京通快速路帶動其區域的發展,北面依靠亞運村、奧運村、規劃中的地鐵四號線、五號線帶動,因此四五環相比三四環的價格浮動不大,五環外的市場有上地信息產業基地、中關村科技園區、通州區、亦莊經濟開發區等地域的帶動,使得五環外一直在突飛猛進地發展。各區域情況
西南方向住宅綜合價格為4496元/平方米,指數值為78.3;東南方向住宅綜合價格為5835元/平方米,指數值為101.7;東北方向住宅綜合價格為6656元/平方米,指數值為116;西北方向住宅綜合價格為5897元/平方米,指數值為102.8。
若東西以中軸路為界,南北以長安街為界來看北京住宅市場的產品分布,雖非行政區劃分,但卻仍可對北京樓市的價格區域分布狀況略窺一斑。
本期各區域的住宅價格指數顯示,北部明顯高於南邊。這跟北京的自然環境密不可分,北京西北臨山,自然環境優越,近20年來,無論是城市規劃、市政建設都有北部先行的趨勢,多條高速公路、機場、多個大型規劃社區等等都為新建設、正在建設的樓盤提供了軟件、硬件的支持;西北的高科技區優勢與自然條件相互結合,成為北京樓價較高的地區。五環外的上地、回龍觀、西山風景區具有其他方向無法超越的優勢。昆玉河沿線新發展了一批規劃樓盤,樓體更適宜居住的中型社區,其價格較高,並還有昇值空間;而看南部地區,其中東南方向借著CBD輻射區影響,有一些新開價格較高樓盤,拉高了地區整體水平。
影響房價的因素是供應量、需求量和經濟發展。由於土地資源的不可再生性和政府規劃的特點,熱點區域的供應量已經越來越少,而隨著上半年政策和市政設施對這些區域的繼續支持,這些熱點區域投資空間在不斷增長;而隨著輕軌及其他市政交通改造逐步落實,因危舊房改造和城市環境政治工程而使南城發生著快速的變化,因此這些區域本可能出現土地價值大於土地價格的現象,但現在央行的《通知》下發之後,預計這些區域近期房價會有小幅上調,但今年下半年的住宅價格上漲的空間預計可能不太大;而那些區域經濟支橕並不得力的區域,可能會因城市配套不齊全等因素,使區域價格有可能出現下落的趨勢。
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