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在總結了小戶型市場走勢,診斷了小戶型發展中存在的問題,研究了小戶型產品特點之後,本期我們對小戶型的需求特點做一總結。至此本報『小戶風潮』系列報道將暫告段落。
為了切實了解消費者對小戶型需求的全貌,本報進行了近一個月大規模報紙和網上調查。調查得到了讀者的熱烈反饋,直接收到的反饋問卷達200多件。調查結果從多方面反映了目前市場對小戶型產品的真實需求情況。除此之外,本報記者還專門采訪了業內人士和購房人,以此作為專題的結束,一方面希望為市場發展提供一些可靠的依據,另一方面,作為市場研究的起點,也希望此『需求篇』能使小戶型的討論得以延續,從而推動市場的健康發展。
誰在買單
本次調查結果顯示,有意購買小戶型的人98%以上是首次購房,而其年齡幾乎全部在20?30歲之間。據了解,目前在售小戶型項目的客戶也呈現出明顯的年輕化特點。
特點之一:
首次置業的『新生代』是主力軍
有著中等收入、首次置業的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。他們一般都是低年齡、高學歷的『新生代』。這些年輕的高學歷者在生活方式、家庭結構、審美愛好上都有獨特性。這類人群更注重生活品位、生活質量,對私人空間的要求更為細致,另外,這些人相對比較自我,不太受外界大環境影響。
促使『新生代』購買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價。處於創業階段的年青人雖然充滿活力,有著光明的發展前景,但普遍經濟基礎比較薄弱,一般月薪都在5000元以下,試想,一個手中只有三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人,看到一個『首付3.9萬元,月供880元』的廣告,怎能不心動?
特點之二:
多次置業的投資者是補充近些年,隨著儲蓄利率不斷下調,股市長期低迷,許多人逐漸將投資方向轉到了房產領域。一般來說,處於商務核心區的高檔公寓和按住宅立項的商務樓,租客群多為商務人士或商務機構,容易得到較高的投資回報,因而成為了許多投資者關注的重點。但近兩年,投資型房產的供給量比較大,受供求關系影響,高檔公寓租金下跌比較大,一些人開始將目光轉向位於商務中心區邊緣、房價適中的中檔樓盤,期望用較低的投入獲得較高的回報。
特點之三:
外地移民是生力軍
隨著中國加入WTO、申奧成功等一系列利好不斷湧現,北京作為國際化大都市,吸引了更多的外來客。以往由於房價過,經濟實力有限,他們一般都選擇租房,隨著房地產市場不斷成熟,房價的回歸和小戶型產品的出現為這些外來客提供了在北京『成個家』的機會,許多人逐漸從租房客轉入了購房大軍。
與那些追求生活氛圍絢麗多彩的『新生代』相比,他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方,因而更注重其性價比,顯得比較務實,不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動。
誰受青睞
小戶型風風火火走過了三年,市場的選擇也從另一個側面表達出購房人的喜好。20平方米的超小戶型已經不再被吹捧,人們的選擇更趨於理性,那些設計更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶型更受消費者青睞。
特點之四:
低總價最具吸引力
年輕的置業人群購房受到的限制主要來自於經濟壓力。他們面臨的不是能夠買多好的房子,而是是否能夠買得起房子的問題。所以,對他們來說,低總價是最大的吸引力。
從調查問卷中可以清晰的看出,對小戶型總價的要求集中在20?40萬之間,40萬以下佔絕大多數;顯然消費者的經濟實力是決定性因素。對小戶型單價的期望值主要集中在3000?5000元一檔,對單價在7000元以上的小戶型需求極少。
除了買得起之外,現代小家庭的新特點是:還要住得起。這其中既包含了前期購房費用,如購房款、契稅、維修基金等,也包含了後期居住的運行費用,如采暖費、物業費等。這些費用主要都是依據建築面積來核算的,選擇小戶型也會使後期居住費用降低。
特點之五
獨立廚房是必需
超小戶型的低總價往往是以縮小單元面積、犧牲居住舒適度為代價的,比如廚房短缺、空間狹窄;住宅功能比較單一,各居室一字長蛇排開,通風、采光都較差;一層十幾戶至幾十戶等問題。
其實購房者雖然需要低總價的小房子,但對居住的功能要求並沒有降低。從調查結果可以看出,小戶型的購房人雖然對於建築形式——板樓還是塔樓沒有太高的要求,但是90%以上的購房人有獨立客廳要求,100%都要求有獨立廚房。絕大多數人對交房標准要求較高,至少是廚、衛精裝修,大部分人希望有朝南的房間。
顯然,設計合理、功能完善的舒適小戶型纔是消費者真正需要的。業內專家普遍認為,60?70平方米的1居室,一般可以有足夠的面積做出獨立的廚房、衛生間,起居與臥室也能做到完全分離,居住舒適度較高。功能性更強一些的還有80平方米的2居室和100平方米的3居室,這些精巧戶型面積雖小,但居住功能和大戶型相比,沒有太大的差異,這樣的小戶型通過精致規劃,巧妙設計,其面積的取捨點盡量卡在既保證功能完善又最少浪費上,從而可以做到既經濟而又不局促。
特點之六:
對位置和周邊環境要求高
小戶型由於空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設施來彌補,如洗衣房、快餐廳、咖啡館等;同時為使工作與生活能夠迅速切換,交通的便捷和商業、休閑的便利也必不可少。
從調查結果中可以看出,小戶型的購房人在CBD、中關村、亞運村區域工作的較多,他們對位置、價格、交通和周邊環境綜合條件的要求較高,而開發商背景則無人關注。顯然人們對小戶型的需求十分迫切。地鐵和公交車仍是購買小戶型消費者的出行首選。對生活配套的要求,調查問卷顯示,對超市的需求最高,其次是運動、醫療和網絡,顯然信息與健康是主要生活配套需求。在物業服務方面,主要是對家政和配送中心這類 滿足日常生活的配套需求較為強烈。
泰躍公司的小戶型『A計劃』的銷售總監季滿如認為:小戶型社區的配套應該設身處地的為方便業主著想,開發商在為小戶型社區做配套時應盡量『符合』三個條件:即符合日常生活的需求,符合日常生活的成本,符合日常生活的習慣。在社區配套上沒有必要貼上『高檔』與『品位』的標簽,追求的是『實在』『實用』與『實惠』。像小型的超市、餐館、酒吧、洗衣店等都會為業主提供方便的日常需求。
特點之七:
主要還是自己住
從調查問卷中可以清晰的看出,購買小戶型目的主要是用於自住,部分人選擇了先自住再投資,選擇投資的只有幾個。從居住時間上看,普遍自住都在3年以上10年以內,顯然小戶型對於消費者個體來說是過渡型產品,選擇自住10年以上的只佔6%。
由於短期主要是用於自住,因此消費者對戶型、配套、周邊環境等條件還是比較關注的。而那些小家庭購房群體(指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家),對面積和戶型的使用功能則要求更高,從社區配套看,小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴,要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。
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