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作為天津市場的稀缺品種,幾年來小戶型可謂屢試不爽,只要一經面市就會受到市場的追捧。於是乎開發商也就樂此不疲,聽說有的又相繼開發了二期、三期,銷售態勢仍很樂觀。如此的市場就說明有如此的需求,但是購房者在購買這種特殊的住宅產品時,還是應該冷靜地面對它的『俊』與『丑』,經過周密權衡之後再掏錢也不遲。
四大『俊』
①大『俊』:低總價
很多人購買小戶型極大程度上都是看上了它的低總價。在目前市場上大批動輒三四十萬元的商品房中,小戶型十七八萬元的總房款無疑是鶴立雞群,一下子就吸引住了購房者的眼球。
②大『俊』:適於投資
幾年來由於利率下調、股市不振,很多手裡有餘錢的老百姓都認識到存錢已經不合適了,可是如果全都拿出來消費,這又不是咱老百姓過日子的規矩。於是人們就把眼光瞄准了投資,希望讓自己手裡的錢也能轉起來。這時候小戶型住宅應運而生,它所具備的品質幾乎使它成為一種典型的投資型產品。如果貸款購買這樣的房子,首付款只需四五萬元,貸款月供也就一千多元,只要租得出去,兩三年內就能收回首付款,剩下的就等於租戶幫自己還貸款,若乾年後付清貸款就能取得產權。更何況現在有的開發商還推出了帶租約的小戶型,後期的租房根本不用自己操心。如此輕松置業,何樂而不為?
③大『俊』:配置精良
所謂『麻雀雖小,五髒俱全』。雖然小戶型的面積最大也不超過50平方米,但是設計者卻總能夠挖空心思,力求它的功能齊備。目前的小戶型無論面積多小,一般都具備起居、餐廚、衛浴等生活功能,而且普遍帶裝修及必要的家用電器,均能做到拎著衣箱就入住。
④大『俊』:品位時尚的象征
小戶型的一大特點是『買的不住,住的不買』。真正對小戶型感興趣的是目前一批有文化、懂情趣、有穩定收入、追求時尚的年輕人。對於他們來說,擁有這樣一個小天地就等於擁有了自己的一片私密空間,在這裡他們可以自由地釋放自己的情懷,過上一種自己想要的生活。
四大『丑』
①大『丑』:單價高出房率低
雖然小戶型的總價低,但是其成本很高。首先因為它們一般都位於市中心,土地成本高。其次由於小戶型面積雖小,但是隔牆和管線一點也不比其他類型的住宅少,因此其建築成本也相對比較高。所以小戶型的總價雖然看似低廉,但其實際單價卻往往高於普通住宅。同時也因為隔牆管線所佔總面積的比例高於其他戶型,而且公攤面積也相對較多,因此房子的出房率也大大降低。
②大『丑』:空間狹小居住品質有待商榷
小戶型(尤其是超小戶型)室內空間往往非常狹小,看樣板房或許還能給人以整潔的感覺,然而人是需要活動的,即使再有品位的人也需要穿衣吃飯,等到你在房間裡感到自己即使想伸個懶腰都需要先四下打量的時候,是否還會認為自己的生活非常時尚?
③大『丑』:采光通風差公共空間布局有失合理
由於樓體需要保證一定的進深,當多個小戶型被安排在同一樓層時,采光和通風往往就無法兼顧了。而在樓層平面的布局上,更是很難避免傳統的長走廊、戶挨戶或者環繞電梯布局等基本已被淘汰了的建築元素。這樣的空間布局不但不利於分辨方向和人員的疏導,而且對居者的健康及安全也會產生不利的影響。
④大『丑』:投資回報是未知數
小戶型的買家一般都是希望通過轉售或出租來取得投資回報的。但是租賃市場的蛋糕究竟有多大,恐怕沒有人真正地去做過調查。眾所周知,小戶型對租住者的選擇條件是非常苛刻的,其中最重要的一個條件就是:必須具備穩定的收入。也就是說,不但要有品位,更得租得起,同時還必須是尚未成家的年輕人。天津目前能具備這些條件的年輕人究竟有多少?更何況,在不會太長的時間裡他們就會步入婚姻,到那時,他們就會轉而考慮更大面積的居所,這就意味著投資者必須還要有承擔空置風險的心理准備。即使有的開發商現在承諾購房帶租約,但試問這樣的好事能維持多久?另外,據業內人士分析,小戶型還將面臨二手房的衝擊。因為就承租者來說,二手房室內空間相對比小戶型大,而且物業費幾乎沒有,優勢比較明顯。
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小戶型改善設計四偏方
①采用板式結構創新平面布局
采用板式結構,並將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅,每戶再一分為二,形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型,這就既能減少走道面積,提高出房率,又能增加各戶采光,並能有效避免一梯幾十戶,中間通廊式的諸多弊端,增加安全保障。
②縮短進深錯位布局
縮短進深,並將臥室在平面布局上與客廳相錯,形成曲折階梯狀布局,這就既能有效控制總面積,又能開設更多的窗戶,做到廳、臥、廚、衛全明,增強居室自然通風采光的生態性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建築表現,強化其造型美感。
③細化功能區隔合理面積配比
小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小,而應在細化功能區隔,合理各功能區域的面積配比以及充分利用空間的基礎上,做到小而全、小而精,小得合理、便利,不影響使用。對於1—2人居住的一室一廳來說,其各功能區域的面積當然要比常規住宅的二房、三房要小得多,但又不能太小,應以符合人體工程學的基本空間尺度為限。如臥室不能小於10平方米,客廳不應小於12平方米,衛生間不宜小於4平方米等,否則就會影響使用,使空間過於局促。其他功能空間的面積也應有合理配比,如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比,各空間尺度的適宜准確,既能滿足需要,又無面積損失,這是細化小空間功能區隔的關鍵一環。
④變化局部隔斷增加儲存空間
為了充分利用空間,『借空不借地』,可采用類似『S』形、『弓』形和『工』形以及『勺子形』、『山』字形等多種形式的隔斷以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間,既能增加分門別類的多種儲存空間,又能節省佔地,提高空間利用率。且又能保持分隔牆面的平整和完整,提高隱蔽性。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷,則小戶型的實用性、功能性將隨之陡增。(馮婉蓉)
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