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去年春季房展會最為火爆的要數SOLO小戶型了。三天幾乎賣完了所有大改小的積壓產品。小戶型、零居室概念天天翻新,小戶型項目大量湧現,有媒體甚至提出2003年是小戶型年。
但目前,炫特區、後現代城、SO-LO2這三家最為活躍的小戶型項目先後表示,我們不玩了!業界疑問接踵而來:規則是你們定的,是玩贏了還是玩輸了?是不好玩了還是玩不起了?是當真不玩了還是想玩花樣?
市場決定下一步
不玩了有很多原因,其中產品的市場反映決定了下一步該怎麼走。
炫特區總經理張衛克透露,今年3月推出炫特區時,總體銷售情況非常好。但往細了說,其多達50%的主力戶型30-40平方米零居室的銷售最為緩慢。可以說,這種產品以總價低為特點應該是被業界反復證明了的,但比較起來,沒有50-60平方米的一居室戶型賣得好。這樣張衛克他們開始籌劃後來產品昇級。從1.0到2.0時間不過3個月,炫特區已經過渡到50-60平方米的主力戶型。戶型的改變確實讓炫特區得到益處,目前1.0、2.0版均告售罄,3.0版也售出了70%以上。
同樣的事情也發生在後現代城。去年10月1日開盤的一期裡,也是30-40平方米的小戶型佔到50%以上,而僅佔10%的50-60平方米卻不到半個月賣完了,相比之下,30-40平方米的超過1個多月。開發商新松集團銷售總監陳寧認為,這樣的銷售業績表明客戶需求趨向,所以我們必須要改變。兩個月後,50-60平方米戶型成了主打,依然火爆。
再行昇級有難度
現在兩個項目又都要改變。以炫特區為例,從最開始的1.0版到目前的3.0版,炫特區一直在做面積遞加、均價遞加的簡單算術題,直到遞加到一戶120平方米,均價也從5700元每平方米遞增到6380元每平方米。張衛克表示,將小戶型推下去的話,全部賣完肯定是沒有問題,問題是賣完的時間和速度,他想加快這個速度。按他的想法,年初推出炫特區時是抓住了市場空白點,現在東區同類項目多了,炫特區就必須再次拿出新的產品來,再次找到市場空白點。
SOLO2的策劃經理徐炎表示,與SOLO1相比,SOLO2在產品很多細節上都有改進,但改進終歸有限度,到了一定程度就需要嘗試改變形式了。
產品昇級有難度了,不能擺脫與周邊同類產品的雷同,是不再玩小戶型的原因之二。
攢夠人氣聚財氣
事實上,銷售量並非是決定三家小戶型轉型的原因。這三家銷售量都很大,後現代城賣了1000多套,炫特區銷售超過2000套,據稱SOLO2的880套也賣得差不多了。可以說小戶型們攢夠了人氣。
陳寧認為,總價上,他們賣兩個小戶型可能只相當於賣一個標准戶型。看似套數巨大但總銷售額並不高。所以他們定的方針是利用小戶型和低價門檻聚人氣,再利用形成的口碑聚財氣。
這個思路似乎是通例,在不論是後現代城還是炫特區或SOLO2都形成了龐大的業主組織,大家集體活動,一起敲開發商的竹杠出去郊游,踢足球賽。有了良好的人氣自然有助於樹口碑,張衛克說,非典期間項目沒有打任何廣告,但還是把一期賣完了,靠的就是業主們的口碑。
怎樣聚財氣,改變產品形式應為重要手段。
小戶型真不行了
實際上讓小戶型們痛下決心謀求改變的最重要的原因是在於市場競爭日趨激烈了。目前京城小戶型項目遍地開花,競爭異常激烈。入夏以來近十個小戶型新盤接踵而至,現已展開數輪營銷大戰。徐炎表示,太多的大改小、太多的抄襲混雜其中,小戶型市場正在走向無序競爭。
相反,也有正在做小戶型的開發商反詰道:『你們是把小戶型賣得差不多,想轉型了纔說小戶型不好賣,新的產品好賣等等,這純屬炒作!』
小戶型是真不行了嗎?業內人士認為,客觀地說,今後兩年之內,在中關村或CBD這些特定地區,小戶型依然有較強的生命力。他預計,到明年上半年還將有一批小戶型出來。它的優勢依然明顯,即保持適度舒適的青年前衛時尚生活。
流行小戶型三種模式
目前的小戶型究竟要如何變化?以下是較為流行的三種:
1.酒店式公寓:如果把目標人群鎖定為高級白領和商務人士,把產品的品質和檔次提昇到星級標准,做酒店式公寓不失為提昇項目整體形象的另一種選擇。據有關資料顯示,上海小戶型市場已發展到第四代酒店式公寓,銷售情況非常不錯。
2.回歸標准戶型:把戶型做大,是另一種可能。SOLO2的開發商就打算在廣渠門內一塊儲備地推出具個性的80平方米兩居室;而戀日國際70平方米的一居也可以把居住的舒適性體現得更好。
3.SOHO小戶型:後現代城和遠洋德邑都推出SOHO產品,東部擁有北京最多的SOHO一族,因而SOHO的市場空間也應該是最大的。
目前最為頭疼的還算炫特區。它打算8月底推出XP版,價格定在6800元,但至今還沒有決定采取何種產品形式。
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