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《內地與香港關於建立更緊密經貿關系的安排》(簡稱《安排》)公布之後,引起了廣大業主和物業管理行業人士的關注。針對《安排》中有關『允許香港公司以獨資形式在內地提供以收費或合同為基礎的房地產服務』的內容,北京中海雅園業主委員會主任胡密珍女士說,這對業主們絕對是個『利好消息』。
物業管理讓人頭疼
據中國社會調查所的一項調查顯示,2002年影響京滬穗三大城市購買商品房的主要因素,不是價格,不是質量,而是物業管理(三者的影響程度指標分別是:物業管理94%,商品房售價92.1%,房屋建築質量93.6%)。另據中國消費者協會披露,2002年下半年,有關物業管理方面的投訴,已位列商品、服務質量投訴的前三名。
在物業管理存在的問題中,包括物業管理亂收費(89%的被調查者提及,下同);維修不及時(81%);安全防盜管理存在嚴重問題(74%);公用設施不到位(55%);物業管理工作人員服務態度不好(40%),等等。
近年來,在北京、廣州等大中城市,物業管理公司與業主之間因種種矛盾引發的糾紛時有耳聞。有的矛盾糾紛激化,甚至演變成物業保安動手毆打業主,損毀業主車輛、物品的惡劣事件。比如前幾年北京鵬潤家園物業公司保安打人,業主曾提出要上街游行。前不久,北京某小區業主委員會負責人的一只眼睛被物業公司方面的人打傷,氣憤的業主們竟然提出集資『僱人』找物業公司的頭頭『算賬』。可見,物業管理方面的問題不僅是影響房地產發展的負面因素,還有可能成為影響社會穩定的因素。
業內人士認為,內地物業管理方面存在的問題可以說是先天不足造成的。多年來,公房的維修管理一直由房管部門負責,是公家的事。隨著房改政策實施,特別是商品房開始普及,物業管理行業應運而生。但這些物業管理企業大多是開發商為了『售後服務』的需要組建的,有的乾脆就是開發商的下屬部門,這從一開始就決定了物業管理公司與開發商保持著千絲萬縷的利益關系,而不會千方百計地為業主們的利益著想。比如,中海雅園的業主們與物業公司的一場糾紛,起因就是物業公司要高價出售停車位引發的。這種以物業管理為名,替開發商賣車位的行為,當然招致業主的不滿。
香港『管家』要分食蛋糕?
北京朝陽園小區業主委員會主任舒可心先生本職是研究公共政策的,而『業餘』的職務使他對物業管理問題研究頗深。在他看來,物業管理是一門專業,其主要職能一是服務,二是管理。其中,管理職能尤為重要,既包括對『物』的管理,如房屋、電梯、小區公用設施等等的維護維修,也包括對『人』的管理,如小區的安全,小區業主們違反『公約』行為的管理等等。總之,管理內容非常復雜,要求很高的專業水准。而如今許多物業管理公司所能提供的僅僅是一些最基本的服務,較高的管理內容根本沒有,比如,在小區生活秩序規范、小區能源合理調配等方面幾乎無所作為。
據舒先生介紹,如今一些小區的物業管理公司的『駐場經理』月薪僅有一千多元,保安人員的工資更低。而他們管理的卻是數萬數十萬平方米、價值幾個億的不動產,他們每天打交道的可能是擁有相當私人財產的業主。『這說不過去麼』,舒先生評價說。在他看來,低薪不可能僱請到高素質的人纔,你又不能指望人家像徐虎一樣無私奉獻。結果,業主們得不到應有的服務,某些物業管理人員用扭曲的、不平衡的心態對待業主也就不奇怪了。
相比較而言,香港物業管理的水平要高出內地不知多少。在香港,物業管理公司又被稱為『管家公司』,其從業人員受過專職訓練,中高層管理者中有許多在大學時學的就是物業管理專業。有些公司已經成為跨國的國際物業管理集團,香港『管家』被派往世界各地,為高檔公寓、寫字樓、酒店、乃至私人宅邸提供一流的物業管理。
據透露,近年來香港『管家』們早已通過種種途徑進入內地,但他們大多以高級白領的身份為一些高檔商務樓和高檔公寓『打工』,並沒有過多進入普通住宅區。現在情況不同了,《安排》中的有關條款在香港物業管理企業面前打開了大門,而內地市場的誘惑力是令人振奮的。據不完全統計,2002年,內地房地產投資增長率近30%,房地產竣工面積增長28.3%,銷售面積增長29.8%,僅商品住宅當年竣工面積就高達1.37億平方米。另有資料表明,內地大中城市近年來售出的商品房面積約為30億平方米左右。可想而知,面對一片片拔地而起的住宅小區,面對龐大的物業管理市場,面對內地同行孱弱的競爭力,香港『管家』們絕不會錯失良機的。
誰能為業主管好家
對於香港『管家』可能帶來的挑戰,內地同行的反應不一。據說,已有一些物業管理提出『練好內功,迎接競爭』的口號。北京某物業公司已准備派人去香港取經,並考慮培訓新的保安員。
不過,也有人不以為然。一位不願透露姓名的物業管理老板認為,香港『管家』水平高確實不假,但他們的收費也不低。據他估算,內地業主要想聘請香港『管家』,每平方米的物業管理費起碼在10元以上,最低也低不過8元。而目前大多數商品房的物業管理費只有每平方米2元至3元。因此,內地企業的『生存空間』仍然很大。這位老板很有信心地表示:『我們可以先在普通小區裡站穩腳跟,積累經驗後,再爭奪高檔項目的市場。』
舒可心先生認為,以為香港物業公司只會進入高檔領域的想法並不准確。事實上,香港人做生意的風格是『大小通吃』的,只要有錢可賺,誰知道他們會看好什麼項目?他指出,香港『管家』帶來的不僅是出色的管理和服務,更主要的是人家那一整套現代物業管理的理念。在這方面,內地企業要補的課還很多。
當然,另一個關鍵的問題是業主的態度。6月26日,建設部出臺了《業主大會規程》,此前,國務院已經頒布了《物業管理條例》。《規程》和《條例》明確了業主們的權力,規定『業主大會』選舉出的業主委員會有權『選聘、解聘物業管理企業』,有權『決定專項維修資金使用、續籌方案,並監督實施』,等等。這意味著,挑選誰來『管家』,最終要由業主說了算。無論內地企業想打『地利人和』這張牌,還是香港『管家』想要亮出看家本領,都必須先過業主這道關。因此,記者預測,物業管理行業新一輪的競爭,將率先在如何處理好物業公司與業主們的關系這一層面上展開。而在這種競爭中,內地和香港的有關企業將有充分的機會展示自己的實力和手段。
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