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衝著小區樓房間距有50米、小區綠化率為50%的宣傳廣告,上海一些市民先後購買名為『靜安麗捨———恆輝閣』(即『靜安麗捨』一期)的商品房入住。豈料兩年後開發商又改變建築方案,樓房的間距僅為30.4米。為此,38戶業主於2003年3月下旬以商品房預售合同糾紛提起訴訟。
面對起訴,房產開發商稱,小區規劃系政府提出的要求。業主們的預售合同中,雖附有小區平面示意圖,但示意圖注明『本規劃圖屬規劃階段方案圖,最終以靜安規劃土地局批准文件為准』。
經法庭辯論,案件爭議焦點集中在:房產開發商是否擅自改變小區規劃而導致對業主們的違約?業主認為,根據開發商提供的售樓宣傳資料,小區規劃平面圖顯示『榮輝閣』應為點式高層建築。盡管雙方未將該小區規劃平面圖附屬在合同中,但開發商在宣傳資料中所附平面圖應視為對整個小區業主的承諾。開發商違反了對業主的承諾。
房產開發商則表示,變更小區規劃是獲有關部門批准的,宣傳資料中的標圖屬不特定的,僅屬一種方案;宣傳資料中的平面圖,沒有作為合同附件附屬在合同中,應認定雙方對小區規劃並無約定。
靜安區法院審理認為,房產開發商在銷售廣告和宣傳資料中所附的小區規劃平面示意圖,顯示的是小區平面布局,具體明確,這對雙方預售合同的訂立及房價的確定有重大影響,應視為要約。開發商未經業主們的同意,在『靜安麗捨』二期施工中,使『恆輝閣』與『榮輝閣』之間的間距縮小至30.4米,明顯違反了小區規劃,屬於違約行為。
日前,上海市靜安區人民法院作出一審判決,要求開發商分別賠償各業主違約金或損失數千元至數萬元不等。
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