|
||||
上海市前幾年由於資金鏈斷裂形成的爛尾樓,搖身一變成為星級公寓,其暴漲的身價甚至超過各種熱點房型以及寸土寸金的商鋪。專家認為,對爛尾樓恰到好處的包裝,是其身價暴漲的主要原因。從長遠的意義著想,房地產市場應多一份理性,少一份炒作。
目前,在上海市的房地產市場中,身價暴漲的不是各種熱點房型,也不是寸土寸金的商鋪,而是前幾年在房地產市場中由於資金鏈斷裂形成的爛尾樓。
爛尾樓變成星級公寓
在上海市靜安區的高級商務住宅區內,許多爛尾樓搖身一變成為星級公寓。位於上海市康定路的一處爛尾樓,在易主之後被加以炒作、概念包裝,經過『新生代小戶型』和『酒店式住宅』的概念宣傳,目前每平方米售價已經超過10000元。南京西路陝西北路口的一幢爛尾樓,改造還未完工,其重新包裝的小產權酒店式公寓還在圖紙上,售價已經炒到每平方米18000元至20000元。據說價格還在飆昇。
目前滬上幾處有名的酒店式公寓幾乎都是由爛尾樓改造而成的。這些樓盤開盤3個月內銷售率超過75%,有的甚至達到了100%。高昂的銷售單價和不俗的銷售成績,吸引了不少開發商紛紛跟進,更有做出經驗者成為這種項目的開發或者代理專業戶。
據業內人士估計,上海市的爛尾樓最多時有200處左右。由於各自的特殊情況,爛尾樓在拍賣時,由於銀行以及一些債權人急於收回資金,僅用該房屋投資的1/2甚至1/3就可拍得。這樣一來,如果眼光好、做得好,投資爛尾樓比投資新樓盤賺的錢還要多。
由於爛尾樓的這種賺錢效應,導致一些投資企業紛紛關注。上海市本地上市公司中華企業,去年在上海市中心收購了金龍廣場、中誠大廈等多處爛尾樓。據悉,該企業瞄准的爛尾樓至少在10幢以上,全部項目總投資額估計為10億元左右。
中華企業的收購之舉被上海市房地產業認為是資本進軍爛尾樓的大手筆,而爛尾樓最後被包裝的概念幾乎都是近年來在上海市房地產市場熱銷的酒店式公寓。
酒店式公寓被看好
從1999年以來,港澳臺人士和外籍人士到上海市來工作、開展商務活動的人數每年以30%的速度增長。他們中的高消費人群要在上海落腳,往往會選擇既有酒店式服務、租金又比星級酒店和酒店式公寓低的產權式酒店居住和辦公。同時,近年來上海市以民營企業、私人工作室為代表的中小型公司每年以近20%的速度增長。
由於爛尾樓的建設時間相對較久,無論是建築形式還是建築風格,與現在的要求相比都有一定差距,有的差距還不小。所以接手爛尾樓,開發商必須要有優秀的設計人纔和嶄新的設計理念,然後再對爛尾樓重新加以包裝,這樣纔可能贏得市場。比如,硬件方面朝國際上流行的酒店公寓看齊,配置中央空調、集中熱水以及噴淋到戶,使住戶真正享受到星級酒店的硬件設施;其次,管理方面要聘請境外知名管理公司以實現真正的酒店式管理。
這種與國際商務習慣相接軌的高檔酒店式公寓主要面向境外企業、跨國公司的駐上海中短期辦事人員,其客源相對穩定。而且這種公寓從軟件和硬件兩方面都保障了物業的增值和出租率。在上海市,這種小戶型高檔酒店式公寓成為投資者百試不爽的法寶,而賺錢效應更使許多投資者追高跟進。有的炒家甚至從銀行貸款一下子吃進五六套這種小戶型高檔酒店式公寓,等待價格炒高時再全部脫手。
誰是房價暴漲的助推器
隨著上海市人均GDP接近5000美元,老百姓生活水平提高引發的購房熱潮實屬情理之中。據統計,用於上海人改善居住條件的商品房銷售佔總量的45%左右。去年,上海市有近10萬戶居民動遷,消費新建商品房近500萬平方米、二手房300萬平方米。各種因素集結產生的強大購房需求,使上海市連續4年商品房銷售量超過竣工量,因此當前上海市房地產市場房價整體的上昇有其合理性。不容忽視的是,上海市房地產市場中人為炒作的成分令人擔懮。目前,這種狀況已經引起上海市有關部門的關注。一些所謂『托兒』和『炒手』的造勢,成為某些地區房價暴漲的『助推劑』。房地產開發商開盤時僱人排隊造假場面,請來『槍手』大肆吹捧;憑關系炒一把開盤價,一個預訂號碼要2萬元;有些樓盤號稱『售罄』,可入住率還不到20%。這些行為對於整個市場正常發展的負面影響不容小視。
針對在商品房銷售中故意僱人排隊、人為炒作房價等不規范行為,上海市房地局下發文件,對限制房地產企業、銷售人員哄抬房價,維護購房者對商品房面積和房價的知情權,規范商品房面積增減處理辦法等方面做出了明確規定。文件規定,房地產開發企業、銷售代理企業不得制造任何形式的虛假漲價信息,不得故意僱人排隊及以其他任何方式哄抬房價;銷售人員購買其所在企業開發或代理銷售商品房的,在預訂和預購階段不得轉讓。對違反規定、擾亂市場秩序的行為,上海市房地產管理部門將予以查處。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||