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非典過後,低密度住宅大行其道,就連一向低調的別墅也跟著昇溫了。7月10日,中國房地產指數系統北京別墅指數辦公室首次發布了指數報告,報告顯示北京別墅指數為1295點,較5月上漲8點,上漲幅度為0.4%,價格指數上昇的趨勢預示著北京別墅市場熱點昇溫。
從1992年北京第一個外銷別墅———麗京花園應運而生至今,北京的別墅市場整整走過了11個年頭。產品理念和市場選擇都發生了很大的變化,而目前受入世與奧運兩大利好支橕,一些敏感的開發商嗅到了商機,更有『三外』(外地、外行業、外資)開發商進京攪熱北京的別墅市場。目前為止,北京市的別墅項目已經超過了150個,4萬多套別墅,存量面積達1200萬平方米。分析人士認為,上海別墅的供應量比北京大,但空置量比北京小。北京的別墅市場壓力仍然很大。
別墅昇溫
今年2月,國土資源部發布《緊急通知》,要求嚴格控制土地供應總量,停止別墅類用地的土地供應。這是為規范與完善別墅用地市場,提高現有別墅的消費能力。對後期的別墅項目開發也起到了一定促進作用。對於已經拿到用地許可證的項目和在售項目來說是個利好消息。受中國加入WTO和北京將要舉辦2008年奧運會的推動,北京近年來別墅開發趨熱。另外北京中高收入群體不斷擴大,二次置業者不斷增加,市場對別墅的需求強勁。而且經歷非典後,低密度住宅受到市場的廣泛關注,這也對別墅市場產生了強有力的短期促進作用。
『三外』進京
北京別墅的開發熱潮中,不時出現『三外』開發商的身影。7月20日,知名醫藥企業———三九企業集團在北京西山地區推出了西山美墅館。而天津順馳進京的第一個項目也瞄准了別墅。美國M.S投資集團開發了壩上別墅牧場,天津合生、魯能集團也都瞄准了北京的別墅市場。
北京傳統的別墅帶有『一山』、『二河』、『三線』、『四高』之說。『一山』指西山;『二河』指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶;『三線』指立湯、京順、京通三條線;『四高』則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其中『三線』和『四高』是傳統概念裡的別墅區域,而『一山』和『二河』則後來居上,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。西漢美墅館銷售負責人介紹說,三九就是在深入研究了西山豐富的人文、歷史、生態環境等資源的基礎上,選定了西山四季青鄉旱河路以西的58萬平方米土地建造西山美墅館。
產品換代
從1992年別墅項目開始進入北京市場,到近兩年TOWN鄄HOUSE遍布京城,可以看出住宅正朝著『雙低』方向發展,即低密度、低總價。果嶺社區市場部負責人介紹說,獨棟別墅畢竟是屬於極少數人的,該社區在規劃時就只做了少量的獨棟,而TOWN鄄HOUSE滿足了北京市場住宅產品的多樣化需求,它是介於別墅與普通住宅之間的一種住宅形式,其位置介於市區與郊區之間。位於亦莊的『境界』也是看好這種住宅形式,該項目負責人認為聯排住宅有天有地,有獨立的院子和車庫,位置介於市區與郊區之間,處於城市邊緣地帶,從交通上來講非常方便。由於建築形式上采取聯排方式,既保持了各戶之間的相對獨立性。又拉近了鄰裡之間的距離,便於形成一個小的社區,使居住者產生家的認同感,而價位又在中檔單體別墅之下,所以恰好滿足了二次置業者對交通和價格的雙重要求,具有較高的性價比。
仍有風險
中國外國專家局建築規劃專家饒及人預測說,北京市場上的別墅至少有一半面臨銷售困難。饒先生表示,做別墅必須非常專業,這與高密度的住宅完全是兩回事,購房者對別墅有很大的選擇餘地,競爭還是很激烈的。偉業房地產投資顧問有限公司總經理楊泓說,部分開發商覺得因為別墅用地停批之後自己手上的土地、產品奇貨可居,忽視了產品品質的提昇,這種錯誤的估計將面臨巨大的市場風險。
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