|
||||
上周,國際物業顧問公司戴德梁行發布的第二季度物業租務狀況報告顯示,由於二季度受到非典的嚴重影響,各類物業的租賃行情普遍受挫,而惟獨高檔酒店式服務公寓租務出現上昇,該類物業逆市而動引起了業內人士的普遍關注。這是否預示著高檔酒店服務式公寓租賃市場出現了回溫跡象?投資此類物業是否到了入市時機?
二季度高檔酒店服務式公寓租務一枝獨秀
戴德梁行發布的第二季度北京酒店服務式公寓租賃市場報告顯示:該類物業總體租金為21.88美元每月每平方米,比上季度下降了2.13%。中、低檔酒店服務式公寓平均租金分別為20.13美元和17.50美元每月每平方米。但高檔酒店服務式公寓的平均租金為28美元每月每平方米,比上季度上昇0.9%。在空置率方面,第二季度酒店服務式公寓租賃市場的總體空置由25.56%上昇為29.27%,增加了3.72%。其中,中、低檔酒店服務式公寓的空置率由上一季度的29%和22.96%上昇為33.7%和30%,而惟獨高檔酒店服務式公寓的空置率也由上一季度的24.71%下降為24.12%。
在非典疫情影響嚴重的第二季度,高檔酒店式服務公寓卻能逆市而動確實出乎許多業內人士的預料,因此也吸引眾多業內公司對此類物業的關注。前不久,高檔酒店服務式公寓鼎極.嘉華世紀的租務代理權競標吸引了戴德梁行、第一太平、世邦魏理仕和歐思諾四家國際知名代理公司參與,更顯示了此類物業的吸引力。戴德梁行的住宅部經理任亞東表示,之所以會參與鼎極的租務代理競標,一方面是看好高檔酒店服務式公寓的租務前景,另一方面也因為經歷十多年的發展歷程,賽特商圈已然躋身成熟商圈行列,由於區域位置相近、樓盤檔次相當,從一定程度上說,國貿與賽特的租客是相互流通、連為一體的,市場現實的租賃需求毋庸置疑。第一太平住宅部經理司馬傑認為,高檔酒店服務式公寓之所以在受非典嚴重影響的第二季度逆市上揚,在很大程度上是由於此類物業良好的物業管理服務使其具備較強的抗風險能力。這也是他們會競標鼎極租務代理的重要原因。在租務市場中,客戶的去留很大程度上取決於物業管理的質量。提供良好的服務是評定物業好壞最基本的條件,是產品的附加值,直接影響到物業今後的租金和收益回報,國貿物業對產品的支持已經證明了這一點。在整體市場環境、硬件水平相當的情況下,物業管理是未來酒店式服務公寓競爭的焦點。
憑借自身優勢高檔酒店服務式公寓租金看漲
高檔酒店服務式公寓之所以能在受非典嚴重影響的第二季度出現租金上昇的情況,與此類物業的自身優勢是分不開的。在高檔公寓中,酒店式服務公寓不同於普通高檔公寓,它是提供酒店式管理服務的公寓。在傳統的市場中,酒店式服務公寓基本只租不賣,如雅詩閣、國貿等,出售的項目僅在近幾年纔出現,如旺座、鼎極.嘉華世紀等。據統計,到今年第二季度末,北京共有高級公寓項目100餘個,其中酒店式服務公寓則有近40個,共提供近3萬個住宅單位。主要集中在六個城區,其中朝陽區和東城兩區擁有的高級公寓的套數佔全市供應量的80%,酒店式服務公寓市場出租平均報價為24.5美元每月每平方米,幾乎是普通高檔公寓的兩倍。
根據世邦魏理仕提供的資料,在京的海外公司高層管理人員,以及在京的海外社團和駐華使館的工作人員等,構成了北京酒店式公寓的主要需求群體。此外,一些小型公司將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區生活,有傳統酒店的硬件配置,相當水准的上門服務,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家庭的私密性和生活氛圍,又有高檔酒店的良好環境和專業服務,兼備有傳統酒店和公寓的長處。酒店式服務公寓大多位於成熟商務中心、外國企業和外籍人員聚集流動地帶,這些地區寫字樓、酒店、商業中心等服務配套設施完善,擁有高檔公寓的硬件配置,聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理,給住戶的生活帶來很大便利,星級服務品質完全滿足了這些客戶的需求。同時,相對獨立穩定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。事實上,酒店式服務公寓的這種優勢早已顯現。
近兩年,在京城的高檔公寓租賃市場中,租金因整體供量的急劇增長而持續下滑,有些物業租金跌幅達50%以上,然而,類似國貿、嘉裡中心這樣的酒店式服務公寓反而有上漲趨勢,實際成交租價總體上下浮動不到5%。顯然,與普通高檔公寓相比,酒店式服務公寓的租金水平更堅挺。
6法則權衡酒店式服務公寓
近兩年,市場上自稱是酒店式服務公寓的樓盤風起雲湧,但歐思諾集團主席王南森表示真正能稱得上是酒店式服務公寓的不過20家。他認為一個被公認的酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間,甚至項目能否最後成功,還要看以下6個方面:1.位置。是否具備可持續發展潛力。2.品質。建築設計、內部裝修等符合客戶的需求。3.管理。既有專業水平,又有品牌效益。4.完整計劃。每年、每月,甚至每周的租務計劃。5.推廣。持續、穩定的市場傳播是物業發展的基礎。6.整體經濟發展。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||