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SARS對經濟尤其是服務業造成了重創,房地產市場也未能幸免。在這個春季,疫情的控制、市場的走勢、消費者的心態與開發商的手段彼此關聯。『非典』對北京的房地產市場到底傷有多深?
SARS北京樓市傷情幾何
北京市房地產信息網公布的北京樓市月度統計數據顯示:4月份北京銷售房屋8491套,銷售總面積104萬餘平方米,銷售總金額52億餘元人民幣。比照3月份統計數據,新盤銷售減少1444套,下降14.5個百分點;銷售面積減少18.3萬平方米,下降15.25個百分點;銷售總金額下降6.8億餘元人民幣,下降11.56個百分點。
關注這串數字的人一定沒有每天盯著SARS疫情報告的多。但是,此前人們關於SARS影響樓市的種種說法僅僅是推測,而現在,這份數據足以證明:SARS讓北京樓市很受傷!商品房市場觸底
月報統計顯示,4月份北京市商品房預售5204套,比3月份少售出1893套,銷量減少近三成。
京西萬壽路附近的『西貿DNA』,是有兩座塔樓住宅和一座寫字樓的樓盤,住宅主推45-80平方米中小戶型,在SARS期間銷售幾乎停滯。該樓盤一售樓人員介紹,在樓盤開盤後的3月中旬至4月中旬的一個月,每天能售出10套左右,預售協議也簽到了270多號。但由於『非典』的影響,此後銷售每況愈下,經常幾天售不出去一套。到5月中旬這一個月時間,預售協議只簽到298套,銷售只有上一個月的十分之一,只是到5月中旬後纔開始逐漸回昇。『西貿DNA』的銷售情況可能不僅僅受SARS影響,與同期業界對小戶型的『批判』也有一定關系。這或許是整個北京樓市的一個縮影。
記者了解到,SARS期間,京城很多樓盤的銷售部門都實行了輪休制,有的甚至因為沒有業務或業務量太小而讓銷售人員回家休息,一些平日銷售情況相對較好的經濟適用房項目如回龍觀小區的售樓處已經關閉。一些本准備在5月開盤的新樓盤不得不推遲開盤時間,很多計劃在5月開展的售樓促銷活動也被迫延期。
北京中遠房地產開發有限公司市場營銷部總經理武文勇介紹,SARS時期,中遠開發的樓盤銷售下滑非常明顯,公司及時出臺了應對措施,中遠『遠洋天地』的銷售在SARS期間推出了『無顧慮購房』,將消費者請到了庭院當中,讓消費者有一個放松、安全的心態去購房,並且向戰斗在一線的醫務人員購房實行優惠。
銷售不力勢必對開發商的整體市場策略產生重大影響。北京中資行房地產經紀有限公司副總經理徐世恆認為,SARS衝擊北京樓市的強度取決於疫情能否被迅速控制住,如果能在短期內控制住的話,積壓需求會在SARS之後釋放出來,供求關系不會產生大太的變化,對房地產的影響不會太大;但是,如果疫情不能在短期內被控制,北京樓市的銷售勢必受到衝擊,這對於資金鏈條繃緊運作的開發商來說壓力甚大,如果資金鏈斷裂,產生停工、退房乃至降價銷售等連鎖反應,那樣影響就很大。武文勇認為,SARS真正考驗開發商的抗風險能力,SARS帶來的銷售下降的問題並不會對資金實力比較雄厚的開發商造成大的影響,但是,僅僅有雄厚的資金是不夠的,一個企業的制度優勢和管理優勢也是企業面對風險的堅強後盾。
另外,4月份月統計還顯示出,4月份北京樓市銷售價格基本穩定,商品房的新盤銷售(預售)最多的三個區縣依次為海淀區、朝陽區和豐臺區。可以看到,城區樓盤銷量下降明顯,其中朝陽區新房預售量本年以來首次降至1000套以下。海淀區銷量比照3月份也有明顯下降,但仍保證在月銷1000套以上的水平。兩區合並商品房新房預售總合按套數計算,已降至佔全市商品房銷售量的42.5%,比3月份下降了14.6個百分點。而其它區縣,尤其是城郊區縣樓盤銷售相對平穩,與3月份相比,未見下降。
原本京城樓市最熱門的海淀、朝陽兩區樓市緣何銷售出現如此大的下滑,武文勇認為,這與這兩區外資、大企業較多有關。一方面這些大企業高度重視疫情,使得國際、國內進入北京的流動人口絕對數量明顯減少,外資企業由於SARS時期出現的市場疲軟,不得不選擇暫時回國或停業,這將對北京樓盤銷售,尤其是中高端樓盤的銷售造成明顯影響;另一方面這些地區的一些購房者,如非急需,再加上對SARS的恐懼心理,也會放緩看房,這也將直接對這兩個區域房地產市場的銷售產生較為明顯的抑制效應。
中介市場洗牌重整
每年的3-6月份,本是房產中介市場的『黃金季節』,根據每年的經驗數值,加上今年5月8日和10日,市國土房管局發出關於執行『《北京市已購公有住房上市出售實施辦法》的補充通知』等利好因素,有關專家預測今年的高峰期應以每月20%的增長率持續走強。本期月報統計數據也應證了這一點:4月份北京二手房交易總量達2787套,較3月份增加531套,已佔售房總量的32.8%,較3月份上昇11.1個百分點。其中存量房(現房和二手房)銷售總數為1345套,銷售面積為21.7萬平方米;再上市房(產權二次轉讓的公房及經濟適用房)銷售總數為1442套,銷售面積為10.4萬平方米。
二手房(存量房和再上市房)的不俗表現與商品房市場形成了鮮明的對比。『難道SARS沒有對二手市場形成衝擊嗎?』從簡單的數據上看我們會產生這樣的疑問,那麼『非典』對房產中介市場意味著什麼呢?
房地產經紀公司北京鏈家·寶業提供的數據表明:受SARS影響,今年4月份的整體業務量比3月份萎縮了10%左右。這與月報的數據形成了明顯的矛盾,原因是在這裡我們要區分開業務量與交易量這兩個概念。房地產二手市場不同於商品房市場,因為二手房業務真正成交(交易)大都是在購房協議簽署後的一個月,也就是說,消費者4月進行的房屋交易所支付的房款,實際上是房地產經紀公司3月份的業務,而二手市場3月份的業務量並沒有受SARS太大的影響,所以4月份的交易量也不會有大的影響。而租賃市場方面,業務量影響也不大,租金價格整體穩定。一方面,SARS只是對4月下旬業務有所影響,而4月上旬延續業務的陸續成交,客戶租賃信息有效性強,交易速度的明顯提高,再加上創造新的經營手法贏得了一些消費者,如『房屋出租全程代理』等,實際上並未使業務量上有很大影響?另一方面,SARS期間,中介公司的房源存量尚可滿足市場的暫時需求,沒有破壞供求平衡,所以租金價格也依然穩定。
有關數據顯示,4月份二手房買賣的業務量比3月份下降了20%,因為『非典』屬於特殊狀況,具有短暫性,而二手房的買賣屬於固定資產投資,涉及金額大,需求的可延續性強,所以,在SARS期間,不會有客戶急需去買房子,也不會有業主急需將自己的房子的賣掉,而4月份的業務量真正成交的時間又大都是在5月,所以,可以想到,5月份的房地產中介市場面臨SARS的挑戰其實更為嚴峻。
根據目前情況,有關專家預測:SARS影響只是暫時的,真正『SARS效應』的體現並不在4月份,而是5月份,而隨著『非典』疫情的穩定,6月份的中介業務將逐漸回昇。
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