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眼下,在京城樓市中,個人購房比例已接近98%,可供消費者比較選擇的住宅產品已越來越多,消費者的心態正日趨成熟,眾多的購房者需要市場提供多樣化的產品來不斷滿足個性化的需求。對此,許多開發商認識到,惟有提高商品住宅的內在品質和性價比,纔能得到消費者的青睞,纔能應對日益嚴峻的競爭環境。正是在這種背景下,我們發現,目前在京城商品住宅中的一些新特點正日趨流行起來,這些新特點不同於以往的『概念』,他們的出現和流行反映了人們社會生活和思想觀念的變革,並對提昇商品住宅的品質起到至關重要的作用。
戶型設計面積適中功能昇級
據有關調查顯示,35歲以下的購房者佔60%,購房者的家庭結構以三口之家為主,再加上兩口之家和單身(親)家庭,佔購房家庭的71%。由此可見,購房者的年齡有年輕化趨勢,而購房家庭則呈現小型化的趨勢。因此,面積適中的商品住宅必然會取代大戶型項目成為樓市的主流產品。
在戶型設計方面,前些年提出『三大一小』的設計思路(即大客廳、大廚房、大衛生間和小臥室)取得了良好的效果,但是隨著社會生活的進步,應該有所改進。首先,客廳的面積不宜過大,過大的客廳因為增大進深而造成房間中部光線不足,另外,隨著社會生活習慣的改變,一般家庭也很少請外人來家聚會。第二,廚房和衛生間要避免大而失當,隨著社會生活的進步,諸如消毒碗櫃、食物粉碎機、女用清洗器、桑拿浴房等設備將進入普通家庭,需要預留位置。第三,臥室面積不應過小,比如現在很多家庭在臥室放置第二臺電視、孩子的臥室又兼書房,還有一些項目在主臥室增設了步入式衣帽間等,同時,隨著老齡化社會的到來,三代同堂的家庭也會增多,雙主臥的設計將會贏得一定的市場。
此外,『起居室』、『主臥』、『功能陽臺』、『儲藏間』是住宅內必要的功能空間,然而隨著人們生活品質提高及工作需要,室內所需的功能空間也在不斷昇級。
社區規劃板樓主導特色突出
拋開價格因素,購房者對板樓的熱衷遠遠超過塔樓,板樓南北通透,向陽通風,戶型規整。2002年新盤中,板樓社區的數量佔絕對優勢。在這些板樓社區中,有三個突出特點值得關注:
①一些板樓社區打破『兵營式』排列的舊有模式,如北京印象和UNH國際村,通過巧妙利用地形、樓座的擺放隨勢而動,一個是蜿蜒曲折成『之』字形排列,一個是高低錯落有致,整個社區呈現出躍動的活力和韻律感。
②樓體設計特點突出,其中主要是外國設計師的作品,其中如東京國際,在樓體上開了大小6個方洞,雖然怪異,但卻能給人留下深刻的印象。又比如酈城,建築物被巨大的弧形樓頂覆蓋,並在樓頂上進行立體綠化。
③在通州、順義、昌平、大興等郊區,歐式的花園洋房成為主流產品,其中包括奧林匹克花園、旗艦凱旋、白露雅園、楓丹麗捨等。與幾年前市區內『歐陸風格』的項目不同,只有在郊區優美的自然環境包圍之下,花園洋房纔能真正顯示出它的魅力所在。而且花園洋房貼近自然的特點,與現代人渴望回歸自然的居住觀念相一致,使其必然成為樓市的賣點。
綠化環境有山有水重在設計
以前很多開發商對於綠化的認識僅僅停留在增加綠化率上面,而現在更多的項目開始在提高綠化率的基礎上,著重對綠化環境進行設計,取得了事半功倍的效果。像UNH國際村,綠化率為35%,經過泛亞易道的精心設計,該項目的幾何形園林三維景觀布局與建築通透明麗的外觀相呼應,渾然一體,綠化環境簡潔明快,極富現代感,對整個項目品質的提昇起到了至關重要的影響。
在市區的商品住宅項目中,環境設計的重要工作就是逼真再現自然環境,以迎合人們回歸自然的居住理念。在此過程中,水的作用十分重要,尤其是在北方地區,人們向往南方山清水秀的自然風光,於是所謂『水景』很早就被應用在環境設計中。早期的『水景』一般就是水池或者噴泉,隨著設計水平的提高,現在很多項目的『水景』有了質的飛躍。比如鋒尚國際公寓借鑒2000年悉尼奧運會的『濕地』理念,規劃出一個2000平方米的『人工湖』,湖底和四周的土壤進行了特殊改良,湖的邊緣與草地自然過渡,夏季湖中有魚蝦和水生植物,冬天湖面結冰後成為天然溜冰場。
生活配套內容增加車位充足
在市場競爭激烈的產品時代,住宅項目往往通過細分市場需求,精確定位某一類購房者,纔能有的放矢地取得成功。某一個項目的業主往往在某些方面有著區別於其他項目業主的特殊需求,這就要求開發商除提供基本的生活配套設施之外,還需要根據業主的特點增加一些服務的內容。以小戶型項目『炫特區』為例,業主多為單身青年,料理家務成為一大負擔,那麼開發商就配套建設了一個大型的自助洗衣房,另外還有24小時服務的自助餐廳等設施。去年另一個熱銷項目誠品建築,因其業主以大學教師等知識分子為主,於是開發商便特意建造了一個大型圖書館。
據《北京市統計局2002年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,去年全年本市銷售各類汽車增長13.7%,成為引導消費增長的新熱點,汽車已經開始進入北京普通百姓的家庭。汽車的普及要求新建住宅小區留有足夠的業主車位以及來訪車位,並且為了小區內部的寧靜和安全,真正實現人車分流。
節能環保節省開銷生活舒適
建築節能一直沒有引起足夠的重視,但是隨著水、電的漲價以及人們環保意識的增強,節能環保逐漸成為購房者關注的焦點。在節水方面,已經有很多項目采用了中水處理系統和雨水回收系統,用這些水衝廁所、洗車、澆灌小區綠地等,大大節省了水費的開銷。另外諸如外牆外保溫、雙層真空玻璃、塑鋼門窗等節能技術和材料,也在一些住宅項目中得以應用。此外,建築節能也不光是省錢的問題,提高住宅的舒適度是最主要的,比如窗戶密封很嚴,那麼就絕對不會出現刮風時往屋裡落灰的問題。
上述節能技術在高檔項目中應用得比較充分,如均價10600元/平方米的鋒尚,被認為是目前國內應用建築節能技術最先進、最全面的住宅項目,還有一些中檔項目,也應用了部分節能技術或產品,如嘉和人家的中水處理系統。這些住宅項目的熱銷起到了很好的宣傳示范作用,以後會有更多的住宅項目重視節能環保技術的應用。
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