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??四月底,北京市國土房管局在對全市從事房屋租賃經紀業務的企業進行檢查後,決定任何房地產經紀機構不得擅自以『房屋銀行』的名義發布虛假廣告。目前,『房屋銀行』已經徹底從本市房屋租賃廣告中消失了,然而,最近市場上又冒出了一些名為『租房全程代理』、『出租代理』的『新業務』。那麼,這類『換湯不換藥』的業務,有關部門是否允許?該業務是否有其存在的合理性?『房屋銀行』謝幕的主要原因是什麼?記者就這些問題采訪了市國土資源和房屋土地管理局的有關負責人及其一些房地產經紀公司的從業人員。
實力不強的房屋中介搞『房屋銀行』帶來隱患
『房屋銀行』就是房屋所有者將房屋的使用權全權委托中介公司代為處置,每月定期從銀行開得賬戶中獲取約定的收益,此後該房屋的出租、租後服務、租金催繳全部由中介公司負責,房東不必同房客打交道。當然,每年有30天至60天的租金,算做空置期,房屋中介的收益就從此獲得。該模式發端於貴州,建設部、中國房地產業協會都曾推薦過。2001年四五月份,北京一家知名的房地產中介公司率先開展了該項業務,之後,迅速在北京的房地產中介市場推廣。那時,該業務的開展有無隱患或爭議?
市國土房管局的有關負責人表示,2001年之前,北京市各房地產經紀機構從事房屋租賃業務,主要采用居間的方式操作,即房地產經紀機構居間撮合租賃雙方簽訂租賃合同並收取傭金的方式。隨著貴州房屋銀行的興起和北京市房屋租賃市場的發展,部分房地產經紀機構開始采取代理的方式從事房屋租賃業務。作為廣告用語,開始以『房屋銀行』名義從事房屋租賃代理。
但是,代理業務要求房地產經紀機構和委托人之間具有良好的經紀信用關系,而部分從事房屋租賃代理(房屋銀行)的房地產經紀機構經濟實力和信譽都不足以承擔該業務所面臨的經營風險,從一開始就存在隱患。另外,『房屋銀行』的叫法違反了《商業銀行法》第十一條規定『設立商業銀行,應當經中國人民銀行審查批准。未經中國人民銀行批准,任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業銀行業務,任何單位不得在名稱中使用「銀行」字樣。』市國土管理局明確表示,國土房管部門及其他行政機關都未批准任何房地產經紀機構以『房屋銀行』名義從事房屋租賃經紀業務。
兩年來,北京『房屋銀行』投訴率攀昇
據市國土管理局統計,自各房地產經紀機構開展『房屋銀行』業務以來,因業務糾紛產生的投訴數量較多。2002年市國土管理局受理的百餘起投訴中,其中46起涉及『房屋銀行』業務,消費者反映最多的問題是從事房屋租賃代理業務的房地產經紀機構不按代理合同約定付款,也不能在違約後承擔違約責任。其次是家具、設備、鑰匙的保管、交接問題。再有就是無故扣留租賃押金(保證金)。還有部分經紀機構未經出租人同意,擅自將房屋轉租。極個別房地產經紀機構截留部分租金後攜款潛逃,造成了嚴重的社會影響。
此外,從房屋租賃管理角度看,部分經紀機構非法居間代理不符合出租條件的房屋,部分經紀機構既未履行告知義務也不協助房屋租賃當事人辦理相關手續,給房屋租賃管理工作造成很大困難。
讓房主省事、省心是個可貴之處
那麼,『房屋銀行』有無發揮其好的一面?市國土房管局的工作人員認為,實力較強、信譽較高、從業經驗豐富的房地產經紀機構開展房屋租賃代理業務,給租賃雙方提供良好的服務,既方便了租賃雙方當事人,又活躍了房地產市場,是有利於發揮房地產經紀機構的專業特點和優勢的。
我愛我家公司的胡景暉經理從三個方面分析了『房屋銀行』業務的作用:其一,對於房主的好處是避免了空置風險,又省了諸如房屋清潔、打掃、催繳房租、水電煤氣費等『雜事』,可以說,許多投資型房主根本沒時間陪著承租人一一看房。其二,對於承租人而言,可以隨時看房、簽約、入住。畢竟房屋中介已經同房主簽了協議,又拿到了鑰匙,對房屋使用有了較大的支配權利。其三,對於房屋中介公司來說,此業務如果能夠操作好,利潤率是非常高的。
『房屋銀行』的派生品該注意哪些問題
市國土房管局的有關負責人稱,這次規范的是不能使用『房屋銀行』的名稱,至於有些房屋中介公司仍在開展類似的業務,市國土房管局沒有具體規定。但是,他們認為,房地產經紀機構從事房地產經紀活動主要有兩種形式:居間和代理,房地產代理是房地產經紀機構從事房地產經紀活動的基本形式之一。在房屋租賃方面,房地產經紀機構可以從事房屋租賃代理業務,但應該與房屋出租人簽訂委托合同,明確代理關系。房地產經紀機構作為代理方與承租人簽訂租賃合同時,應在合同中明確房屋權屬狀況和租賃代理關系。
房產中介業內人士則認為,類似『房屋銀行』的業務將是市場的主流,從房屋中介公司的發展來講,居間最終會被代理所取代。類似業務發揚光大,將應具備四個條件:第一,提高開展這類業務的門檻,從中介企業的注冊資金、企業規模、營銷渠道、信譽情況、日常投訴率等方面衡量一家企業能夠從事房屋買賣、租賃的代理業務,有關部門可以設置一個這樣的指標,把不良中介從市場中排除;第二,政府部門應該規范這一市場,類似的業務應該有一個統一的名稱,其流程、合同也應該是統一的。此外,有關部門應該有一個監管該業務的細則;第三,房地產經紀機構還應該加強自律機制;第四,媒體的宣傳應該讓消費者認識這類業務,承認房屋中介的服務。
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