西北板塊握指成拳

　　天津市西北地區，由於長期積淀的區域經濟和基礎設施落後的局面，給人們留下了區域居住價值低的『陰影』。然而，近年來，這一地區隨著城市規劃建設的深入和區域經濟的啟動，區域的潛在發展機會，已經開始被越來越多的投資及開發建設企業所認識。

　　以瑞景居住區和新咸陽路NO.1地塊為代表的新一代中高檔大型居住區的面世，就是西北板塊開始發生『變盤』的標志。

　　生態環境奠定新價值

　　非典的爆發，引發了人們對房屋價值的重新認識。居住區空氣環境及小區低密度價值再次昇級。因此，西北部良好的生態環境，奠定了西北板塊價值的基礎。

　　西北板塊從空氣質量和地區綠化前景的角度來看，西北部是本市秋冬季主導風入口，在秋冬季具有最優的空氣質量。由於西北部不與春夏季的西南上風口相對，且夏季風本身污染較小，因此，其全年空氣質量可與華苑居住區媲美，來自安居辦的環境評價數據顯示，目前綜合指標略高於華苑。

　　西北板塊空氣質量前景，主要依自周邊無工業污染源以及西北部大型植物綠地和運河水系的維系。在《天津市中心城市生態保護圈規劃》中，西北部有205公頃的劉園苗圃，152.8公頃的植物園及屈家淀風景區等有『城市綠肺』功能的大型綠化基地；區域內有多條楔形綠地，新鮮空氣從此源源湧入；外環線內側是50米綠化帶和外側500米綠化帶，綠化帶內有活水形成水面和由喬木、灌木、觀賞木等形成的四季綠化植被。同時，以海河三岔口為中心伸向西北居住區的南北運河、子牙河水域的分布，也很好地調節了這一居住區的空氣濕度。

　　低地價有利於投資

　　西北板塊是本市平均地價較低的地區，過去開發的商品房多為中低價危陋房改造項目，因此，地價和房價都低於城市平均水平。正是這種同一城市內的低窪效應，纔產生了較有想像力的投資開發空間，特別是在城市建設總體水平提高的形勢下，低價區就更有吸引力。很多參加西北部大型商業及住宅項目開發的外來企業來此聚集，就是看中了這一點。

　　從另一角度來說，中體產業、聯想等企業的到來，也起到了很好的示范和聚集效應。其一、建設中高檔房，提高了區域平均價，為今後這一板塊的全面昇值打開空間。其二，他們的到來，也可以吸引更多的類似企業來此投資，進而彌補區域中高檔項目少的問題，又促進了區域價值的提高。因此，西北板塊具有建設中高檔住房的機會。

　　交通改善提速地段昇值

　　交通是消滅地段差異最有力的武器。有關統計表明，一條軌道線路的開通，可以使受益地段價值昇值以倍數計算。因此，2005年通車貫通天津南北的地鐵一號線，是促使西北邊緣地區價值昇級的一大潛在力量。因為地鐵的通車帶來的不僅是交通的便利，更將以人流、物流的變化，產生人們居住和生活形態的變化，而這一潛在能量將在地鐵通車後逐漸釋放，這必然會推動地段昇級。

　　同時，在建中的由外環線和中環線的大部分路段、東南半環、西北半環組成的兩個快速環線，與11條放射線共同組成了中心城區快速路系統。也在拉近西北居住區與市中心距離的同時，起到了平衡區域價值的作用。另外，西北交通網絡的重要新線路———新咸陽路也將在疏通區域交通的同時，為地段昇級助力。

　　商業圈形成集合人氣

　　西北板塊以紅橋區三大商業圈建設為契機，加快了城市基礎設施和經濟建設。據紅橋區政府人士介紹，目前，這一地區已形成以大胡同、西站、丁字沽三個商貿服務業為龍頭的發展態勢，總建築面積達100多萬平方米的各類服務設施已經建成或正在實施之中，初步構建起了輻射面大、種類齊全，頗具外向型特點的大型商業服務功能區域，服務業增加值已佔全區經濟總量的80%以上。未來五年，按照區內經濟發展規劃，要繼續做大大胡同商業區規模，使其成為北方地區最大的商品流通中心，成交額要達到100億元；結合西站鐵路改造，進一步帶動西站周邊商業布局調整，構建商業服務設施群體；在人口密集的丁字沽地區規劃建設大型商業設施。同時，根據紅橋區的實際情況，大力發展高科技含量的都市型工業企業。

　　河流改造展現文脈財富

　　歷史上西北部是南漕北運的源頭，曾有過輝煌的歷史，這也從另一角度說明了這一地區有特殊的地理位置優勢。因此，目前北運河和子牙河的治理，老城區歷史文化的交流，可以使這一區域的歷史優勢得到重新展示和發展。為這一區域得到現代人的承認打下基礎。同時，也將為這一區域房價創造廣闊的昇值空間。以海河開發為契機的區域內水系改造治理以及運河文化商貿區的建設，都將促進這一地區環境的改變和對老城文脈的挖掘。據了解，紅橋區的建設規劃構想是：利用三岔河口地區自然、人文環境優勢，以城市發展歷史文脈為主線，綜合開發、理水造園、以文促商，把三岔河口地區建設成為具有天津地方特色又富有時代氣息的集文化、商貿、旅游休閑為一體的運河經濟、文化、商貿區，進而提昇整個西北區域的居住價值。

　　西北板塊現狀

　　沿河邊緣商品房：沿河項目大多數已進入清盤，由於沿河環境變化等因素，目前一般都有2%-4%的漲幅，這些房屋，一般都是兩年前開工，居住小區環境一般。但是有現房優勢。目前這些房屋2層、5層兩室已基本賣完，大戶室和頂層房型剩餘較多。

　　中部中低價商品房：紅橋區中間地段，是中低價商品房密集區，目前商品房主要是為危陋房改造項目，大部分已經到了清盤期，因為可選房型很少，因此一般沒有上漲餘地。但是一些空置房較多的項目，一般都以取消或降低折扣率的形式暗長2%左右。

　　邊緣區域強手雲集：中體產業、聯想、順馳、富山等著名企業聚集瑞景，這麼強大的陣容在天津大型居住區的開發中，尚屬第一次。萬隆公司今年在西北部新咸陽路區域啟動了一千多畝的大盤，鎖定『自然生態』主題。

　　西北地區樓市優劣勢分析

　　優勢

　　★自然條件好，處於城市上風口，有良好的生態環境。

　　★交通改善力度大，地鐵一號線是最大賣點。

　　★興建文化商貿區，創造了新的經濟增長點。

　　★現有樓盤項目價格相對於其他地區明顯偏低，有較大的上昇空間。

　　★好樓盤少，對好樓盤是個機會。

　　★新建大型項目起點高，規劃先進，起到了提昇區域價值的作用。

　　劣勢

　　★原有樓盤普遍檔次較低，聚集了低消費人群。

　　★大型城市基礎設施有待繼續改善。

　　★相對高收入人群較少。