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在經歷過談非典而色變之後,SARS對市場的深層次影響為各界所關注。在房地產行業內,疫情爆發對消費景氣是一大傷害,伴隨影響傳導的深化,損害傳導致供應系統,使供需之間的平衡點變得難以拿捏。准確地消除SARS對市場的不利影響和風險防范成為房地產企業最為頭痛的事情。
SARS將長期影響消費心理,短期內的直接表現是購房者減少出行看樓,對房地產物業推廣造成一定的難度。如果對非典的預防和治療在短期內得到一定的控制,則從房地產開發周期的抗風險能力程度分析,短期內對行業不會造成太大的風險;從長期來看,房地產市場的發展會回歸經濟基本面,因此討論重點集中於中、短期影響。
從產業各環節評判,市場風險主要存在於:一、SARS對經濟產生衝擊,並減少商務活動的進行,從而使寫字樓租賃和涉外租賃受壓,租金會對商品房市場產生一定的作用;二、一些對銷售回款有很強依賴性的項目,資金鏈會受到影響,增加財務成本;三、受SARS影響企業裁員減薪,收入支出的不穩定會影響購房支出,延遲消;四、SARS影響出勤率,民工回流可能影響建設工期,增加房地產開發企業額外支出;五、對房地產開發投資而言,因為房地產開發投資周期長,預計短期內風險系數不是很大,而中期則影響顯現,並且非典降低商務效率,對資金到位情況可能會產生輕微影響;六、SARS對消費者心理產生較大影響,尤其對外籍購房人的衝擊較大,從而使北京、上海、深圳等地的高端市場受到較大的衝擊,促使市場結構調整進一步加快。
SARS對競爭環境的影響:在非典疫情受重視後,由於隔離政策,很多項目大型的促銷活動取消或移向露天、戶外,效果打折扣;再加上『五一』期間樓盤銷售接近停滯,現在房地產市場給人以『無戰事』感覺。不過,這僅僅是錯覺。國內房地產市場豈會因非典無戰事?
首先從政策面,由於非典對消費產生影響,使已經確定或目前佔據主導地位的政策導向的執行時間推後。在一些疫情較重的地區,會著重執行鼓勵消費、投資的政策。這使企業原來對形勢的判斷,產生調整的必要。
另外市場行情顯示,在SARS影響顯現前,今年一季度國內房地產市場已經擺脫季節因素,提前進入旺市。市場行情監測顯示,一季度項目推廣壓力和市場競爭程度激烈,因此房地產市場競爭不會因為非典的衝擊而消減,反而會在非典影響淡化後變得更為激烈。但在SARS影響初期,市場活動必然呈現萎縮。
即便部分項目在SARS衝擊初期,銷售情況受影響並不明顯,但也只是在消化釋放以前積累的需求,在一段時間後,SARS的影響將顯現出來。
三是從以往的市場規律看,事態平息後市場運行效率會更高,需求積累釋放也會集中。房地產企業為補償受非典衝擊在工程進度、銷售回款進度、資金鏈上的影響,預計市場推廣力度和市場優惠措施將加碼。由於在非常時期,各企業根據物業項目各自不同情況,市場策略將呈現分化狀況,加碼市場優惠措施或不加碼優惠措施、現在采取市場策略或是將來再采取,各企業都會有所行動。
此外,在產業鏈上處於不同位置的房地產企業,其抗風險能力差別也將顯現,由此行業現狀會有一定的變化,例如代理行、開發商等。同時,國內不同板塊間因受SARS衝擊程度不同,市場景氣情況也會更趨分化。
SARS對房地產投資的影響:非典對房地產投資的影響現在已經發揮一定的作用,現在已經有一些企業被迫推遲投資計劃。例如,香港光大科技的北京房地產項目因非典影響而無限期延遲動工日期。光大科技剛在上月向母公司購入位於北京的房地產項目,光大科技表示,原先項目計劃在個多月後動工,但受非典疫情影響,已無限期推遲動工日期。
筆者認為,在房地產投資領域,最先受到影響的將是行業外資金對房地產的投資。由於亮點經濟的吸引,在目前房地產投資中行業外資金佔到很大比例。受非典對經濟產生衝擊的影響,一些有房地產投資計劃的企業,其自身主營業務受到打擊,資金鏈收緊,制約了在房地產領域的投資能力。
預計,今後因SARS影響的房地產投資將主要是,由於SARS影響而其資金鏈收緊的投資主體。同時,由於行業外投資的減少,使競爭環境相對和緩;從中長期銷售來講,可以部分對衝SARS影響的需求。
對大部分有房地產投資計劃的企業而言,在SARS對宏觀經濟的影響逐漸清晰之後,戒備心理將消除,從房地產投資的周期性判斷這部分投資受影響較小。
SARS對市場環境及產業政策的影響:對產業政策的導向變化,筆者認為,政府在采納依據上很可能采取悲觀的估計(主動防范做法是正確的,可以避免被動),而對經濟影響程度的結果將很可能符合樂觀的估計,因為必要准備後的產業政策會發揮作用。
例如,大摩亞洲的首席經濟學家謝國忠就認為,這場疫情主要通過房地產、股市對金融業造成損失。金融業很多錢都套在裡面,房地產特別是高檔外銷的廣東、北京市中心、上海市中心三大區域,雖然量少,但銷售額基本佔到全國房地產總銷售額的1/3,而這些高檔房地產對港臺資金的依賴性都比較重,上海有一半以上的銷售額來自港臺商戶,深圳的依賴性則更大。而現在銷售基本停頓,交易萎縮下去對銀行的流通會有很大影響,但還不會引起金融危機。
他認為,中國經濟要在這場疫情中保持勝利,最關鍵因素是出口。中國的現金流主要來自出口,貿易是中國的生命線,如果貿易跨掉,衝擊的就是金融業,現金流一崩潰就很危險了。但如果出口好的話,信心就會有,SARS疫情對最基本的出口目前還沒有較大的改變。
筆者認為,從SARS影響中國經濟的點來講,反映最強烈的還在內需。在SARS對各產業影響進一步深化時,房地產市場既要采取市場策略應對,同時還應密切關注事態的發展,以防范SARS衝擊可能引發深層次問題而出現市場拐點。政府在市場調控上,也應繼續執行擴大內需的政策。在目前的時間段,先前就激烈討論、分歧較大的緊縮房貸政策,現在更應暫緩執行。在房貸措施上,更應采取鼓勵銀行將房貸業務多樣化、增加靈活性的業務創新政策。
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