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房地產業高度發達的上海,其別墅市場在經歷了多年的大開發後,業內人士日前發出『馬寅初回來』的呼聲。
據悉,自上世紀90年代上海別墅建設趨熱以來,總的趨勢是,別墅檔次越來越高,面積越來越大,價格屢屢刷新。開發量明顯大幅度超過需求量。有關數據表明,至今上海在建的別墅項目達170多個,開發用地佔到上海住宅開發總面積的1/3。市場年供應量為1.5萬套左右,單套別墅的面積雖然以250平方米左右為主流面積,但300平方米以上的單套別墅在逐步增多;總價格300萬元左右,單價在每平方米1萬元左右的高檔別墅明顯增多,且繼去年初推出的『西郊莊園?以一套3500萬元的天價在市場露面後,不到三個月『上海紫園?又以一套別墅1.3億元的天價刷新上海豪宅記錄。
從銷售情況來看,上海每年銷售的別墅佔當年開發總量1/3左右,以2002年為例,當年別墅開發建設面積為540多萬平方米而市場需求僅為150?200萬平方米。與此同時,別墅的供應量還在呈逐年上昇趨勢;2001年別墅新盤供應量佔市場供應總量的16%,2002年則上昇為18.5%。另據統計在已銷售的全部別墅中,價格為50萬元至120萬元的佔71%,中高檔的別墅銷售量明顯比例偏低。另外,容積率太高成為不少別墅的通病,0.4至0.6的容積率被人們戲稱為『人造蟹肉?。業內人士稱,這樣的別墅還不如叫二層住宅小區更為妥切。雖然,新開發的別墅已注意了這個問題,開始追求低容積率的別墅,但此前積壓的一批早期開發別墅由於其太高的容積率,出路令人擔懮。
曾經公開發表過三百多篇樓市評論的、多年從事房地產開發的專家型開發商上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅在接受記者采訪時指出,上世紀九十年代初上海別墅『虛熱?留下的後遺癥是90%的發展商『雞飛蛋打?,90%的購買者『深度套牢?。上海畢竟只有6000多平方公裡土地,究竟有多少土地允許這樣的折騰呢?他認為上海別墅市場面臨的真正挑戰是有些別墅定位背離上海目前經濟發展水平。目前,上海籍人士購買別墅的比例佔近4成,國內其他地區的人士佔近3成,他們需要的是價格在每套120萬以內,容積率在0.3以下的別墅,而這樣的別墅上海又有多少呢?他呼吁:上海別墅市場的發展,必須在結構上、區位上、單套總價上和上市量等方面作全面的、科學的決策,讓馬寅初回來,對別墅市場實行『計劃生育』。
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