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現如今老百姓買房已不是只注重環境、房型、價格,購房者除了詳細了解項目的情況外,還要了解今後小區的物業管理是個什麼樣子,包括物業收費,物業服務等等,『買房也是買物業』的購房理念已開始成為新的維權形式。
日前,記者與市房管局物業處聯手檢查本市房地產開發企業在銷售新的樓盤項目時向購房者明示《前期物業管理服務合同》的執行情況,從檢查的8家開發企業售樓現場的情況來看,僅有兩家開發企業能夠向購房者明示《前期物業管理服務合同》,並認真與購房者簽訂《業主公約》,但其餘的6家開發企業在銷售樓盤項目中不能向購房者明示《前期物業管理服務合同》。
負責檢查的市房管局物業處有關人士認為,一些開發銷售樓盤不明示有關《前期物業管理服務合同》的規定,其原因很多,但問題主要出在企業對前期物業管理的重視程度不夠,將精力大都放在了銷售上,忽略了其真正的重要性。加之購房者的自我保護意識薄弱。許多購房者在沒有知曉樓盤項目今後的物業管理情況和相關信息的情況下,而盲目地與開發銷售企業簽訂《業主公約》,實際上是失去了自我維護的權利,這樣只能將問題留在入住時爆發,而最終真正受害的還是購房者。同時開發銷售企業也會在項目辦理入住時遇到諸多『剪不斷,理還亂』的各種棘手問題。
據有關方面介紹,此前在第一季度對全市已辦理前期物業管理備案的51家項目的抽查和暗訪的情況來看,35%的開發銷售企業執行雙確認的制度不規范,沒有向購房者明示《前期物業管理服務合同》的內容,只是提供了《業主公約》讓購房者書面確認,有45%的開發銷售企業沒有嚴格執行雙確認制度,為今後項目入住後的物業管理工作帶來了後遺癥。
某些在本市較有名氣的開發銷售企業的樓盤銷售人員對《前期物業管理服務合同》的執行規定根本就不知道,並混淆為是項目的前期開發,此外,對於簽訂的《業主公約》中業主簽訂的『確認書』存根保存缺乏行之有效的妥善保管程序,這樣對今後與業主之間的關系和對發生的物業管理問題都存在隱患。
據有關人士介紹,物業管理雙確認制度是指購房人在簽訂商品房買賣合同時不僅要對項目的質量、價格進行了解和選擇,還要更多地了解未來社區物業管理服務事項,要知道該項目今後的物業管理公司是哪一家,物業管理服務的內容包括什麼,因此,開發商與物業管理公司簽訂的《前期物業管理服務合同》一定要在售樓現場向購房者明示,以便更好地落實購房者享有的知情權。當購房者了解了相關的物業管理服務內容後,銷售現場要與購房者簽訂《業主公約》,在保障業主和開發企業及物業管理公司合法合理的權益的同時,完善今後的社區物業管理制度,為全體業主提供優質的服務。這種制度是香港『第一契約』的天津化版本,該制度有效地指導開發企業在商品房銷售之前選擇好今後的物業管理公司,做好物業管理服務方案。從根本上解決了樓盤項目建、售、管不銜接以及物業管理內容不規范,服務標准不健全,收費不透明的問題。
一位多年從事房地產開發的經理對本市實行的雙確認制度表示了極大的興趣,他認為在商品房銷售的同時,讓購房者了解今後社區的物業管理服務事項,能夠避免樓盤銷售人員在銷售過程中的一些虛假承諾,同時開發企業通過與物業公司簽訂相關的物業管理服務合同,增加了項目的穩定性,有效地避免了在項目竣工後出現的許多麻煩。而對於今後的物業管理也奠定了良好的基礎,購房者在確認了項目今後的物業管理服務條款後,簽訂的《業主公約》成為約束某些業主以各種理由拒交物業管理費的情況發生。此外更好地引導購房者增強在選房的同時選物業的觀念,使購房者在購房的同時就有了長久的打算。
大部分購房者對時下在購房中實行雙確認制度十分滿意,讀者劉先生在給記者打來的熱線電話中稱,過去人們選房、購房主要是向銷售人員了解項目的情況,看樓書,看沙盤,所有的精力都用在討價還價上了,根本不去考慮今後的生活狀況和物業管理服務內容,只有到辦理入住時纔開始與物業公司打交道,而每到這個時間段,開發商基本上已經將相關的問題遺留給物業管理公司,於是從這一時間,業主與物業管理公司就成了『冤家對頭』,業主有事就質對物業管理公司,而物業管理公司又往往將問題推向開發企業,因此拒交物業費問題,物業不負責任等問題開始出現,造成了解不開的困擾。在購房中首先了解今後的物業管理服務內容,就如同化解了日後出現的問題,滿意的居住環境,未必就有滿意的物業管理,而滿意的物業服務勢必會贏得購房者對項目的鍾情。
市房管局物業處的孫處長認為,推行前期物業管理雙確認制度不僅能有效地保護購房者的權益,在購買了放心房的同時還要買到透明的物業管理,並且對商品房今後的違規承諾現象加以有效的約束,從源頭上界定了當事人的責任,有效地減少了物業管理糾紛。
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