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最高法院公布商品房買賣合同糾紛司法解釋——質量嚴重影響居住可解除合同
最高人民法院日前公布關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋,對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款(按揭)等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規定。其中,對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為,明確規定可以適用懲罰性賠償原則。
最高人民法院副院長黃松有說,商品房買賣合同糾紛只是房地產糾紛中的一類案件。隨著房地產業的迅猛發展和住房制度改革的深化,同時由於我國的不動產立法還不完善,市場機制也不健全,商品房交易行為很不規范,特別是一些房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則,有的制作虛假廣告,設立定金圈套,甚至一房多售,利用商品房買賣合同欺詐買受人,有的商品房面積嚴重縮水,有的商品房則存在嚴重質量問題,這都嚴重損害了買受人的合法權益。在消費者協會的統計資料中,商品房買賣糾紛被列為當前十大投訴熱點之一,已經成為社會關注的焦點。
黃松有指出,由於商品房買賣合同糾紛逐年增加,而相關法律規定比較原則,人民法院在處理此類糾紛中也遇到了許多具體適用法律的問題。為了及時指導各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛,依法保護商品房買賣合同當事人的合法權益,規范房地產市場的交易行為,最高人民法院決定制定關於如何處理當前商品房買賣合同糾紛的司法解釋。
司法解釋規定:
◆銷售廣告可以成為商品房買賣合同內容;
◆買房子『縮水』3%將難以解除合同;
◆到期不給辦理房產證買房戶可申請賠償損失;
◆房產商惡意違約欺詐將付出沈重代價;
◆商品房買賣合同將不被輕易確認無效;
◆集資房、房改房、經濟適用房不適用商品房買賣糾紛司法解釋;
◆商品房質量嚴重影響正常居住購房合同可解除;
◆法院應支持拆遷戶優先取得補償安置房;
◆包銷商也要參加商品房買賣合同糾紛訴訟;
◆商品房買賣合同確認無效,當事人可請求解除『按揭』貸款……
將於6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第11條明確規定,對房屋的轉移佔有,視為房屋的交付使用。因此,人們常說的『交鑰匙』就算交付使用。
商品房買賣過程中,房地產開發企業惡意違約和欺詐,致使買房戶無法取得房屋的,將擔負懲罰性賠償責任。
黃松有指出,司法解釋的有關規定將有利於有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為,維護守約方的合法權益,促進社會誠信制度的確立。
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