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我購買的房屋建築質量有問題,入住以後纔逐漸暴露出來。開發商已經將樓盤銷售完畢,與我遇到同樣質量問題的小區業主們,懶得跑去找開發商論理,很多業主便自發地以拒交物業管理費作為抗議和斗爭的方法,搞得物業管理公司非常頭痛。業主這樣做是否合理、合法呢?
解答:
單純從法律關系看,物業管理與房屋買賣是兩個不同的法律關系。但在實踐中,這樣的界限有時非常模糊。很多開發商在建設與營銷的過程中,關於物業管理方面進行了不少運作與宣傳,給人感覺物業管理工作很像是這個樓盤的售後服務工作。
例如,很多發展商在廣告中,將物業管理也作為一個賣點,有些在促銷活動中,還將優惠、免收物業管理費作為一種促銷的手段,甚至將物業管理費的標准、物業管理服務的條件、標准、內容等寫入了房屋買賣合同。這就足以使廣大的業主認為,物業管理活動是房屋建設、銷售的一部分。既然這樣,業主往往認為,自己在入住後的抗爭當然就可以對著物業管理公司來。
目前還存在一個普遍現象,由於目前物業管理行業發展得不完善,真正市場比競爭與運作、發展的格局遠沒有形成,很多物業管理公司往往極度依靠開發商,與開發商有千絲萬縷的聯系。
有些開發商自己的部分人馬,在蓋完房子後搖身一變,直接成立個物業管理公司管理自己的樓盤;有些樓盤的開發商,乾脆連物業管理公司都不成立,只成立自己的物業管理部提供物業管理服務。這些機構的人員、啟動資金等大都是開發商提供的,有些開發商則是物業管理公司的股東。所以有些物業管理機構收取的物業管理費還要向開發商分流一部分。還有一些物業管理機構是通過開發商的關系纔得到管理樓盤的業務,自然比較聽話。
因此,就有不少的物業管理機構與開發商聯系緊密。在業主,只能理解為開發商與物業管理機構是一回事、一套人馬兩塊牌子。在這一點上所謂的『兩個獨立民事主體』就缺乏說服力了。
很多物業管理公司在業主入住時,代替開發商為業主辦理入住手續。有的物業管理公司要求業主一次性預交一年的物業管理費,不交就不給鑰匙。『兩個獨立民事主體』界限更加模糊。但是,一旦損害到自己利益的時候,物業管理機構就要提出『兩個獨立民事主體』,把物業管理關系與房屋買賣關系截然分開,這顯然有些太牽強。
因此,應該根據物業管理公司與開發商的不同關系而有不同的處理方式。
在物業管理法律關系中,業主應該向物業管理公司給付物業管理費,業主是債務人,物業管理公司是債權人;而在房屋買賣關系中,由於前期的質量問題或其他問題,開發商應該向業主給付賠償或者補償等,業主是債權人,開發商是債務人。雖然兩者法律關系不同,但由於物業管理機構是開發商的一部分或者有其他資產紐帶關系,業主可以提出將債務抵消的要求,也就是說,可以用拒交物業費抵消債權。
但這是特定的,不能濫用。如果物業管理公司與開發商確實是單純的兩個民事主體,則他們之間是相對獨立的,互相之間不應為對方承擔民事責任,業主不能要求物業管理公司為開發商前期的建設質量等等問題負責,因此不能提出以物業管理費抵消前述遺留問題產生的損失,應該按照合同約定向物業管理公司給付物業管理費。
至於前期出現的遺留問題,如果保修服務可以解決的,通過保修服務等解決。通過保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題,應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等,承擔相應的民事責任。(郭玉濤)
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