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■開發商狀告客戶
嘉仁公司訴稱,我公司與北京儀器廠於1998年5月簽訂了《商品房購銷合同》及《商品房銷售合同補充協議》,規定,北儀廠購買我公司太平家園小區住宅110套,總建築面積10800平方米,同時北儀廠為我公司承擔不低於3240萬元的銀行貸款擔保。後在合同及補充協議的履行中,北儀廠只為我公司提供了一年的1500萬元銀行貸款,並且拒絕購買110套住宅中的25套,給我公司造成了經濟損失。起訴要求北儀廠繼續履行銀行貸款擔保義務,並承擔未履行擔保義務給我公司造成的經濟損失95萬餘元;要求北儀廠接收25套住宅,並支付25套空房看管費、供暖費及滯納金合計24萬元。
■客戶認為合同無效
被告北儀廠稱, 嘉仁公司不具備銷售太平家園商品房的法定資格。根據《城市房地產管理法》、《建設部關於加強商品房銷售管理的通知》、《北京市內銷商品房管理暫行規定》及其他規定,任何房地產開發企業在銷售商品房之前必須具備一定資格,即:① 已經繳納了全部土地使用權出讓金,取得《土地使用權證書》並已辦理房屋產權登記;② 取得《建設用地規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程開工證》;③ 現房銷售的必須具備《工程質量竣工核驗證書》;④ 房地產企業銷售商品房必須向房地產管理部門申請登記,在取得《商品房銷售許可證》後方可對外銷售。
北儀廠舉證,嘉仁公司所開發的『太平家園』小區項目,屬於市建委1999年度重點查處的違法違章建設工程,該項目不但在工程建設上存在違法違章行為,而且在銷售上嚴重違規。1998年5月,北儀廠與嘉仁公司在簽訂《北京地區商品房購銷合同》及《商品房銷售合同補充協議》時,嘉仁公司並沒有取得銷售商品房所必須具備的文件,到目前為止,也未能辦妥或補齊所有手續。因此並不具備銷售商品房的資格。 嘉仁公司銷售商品房屬不合法,故北儀廠與其簽訂的《商品房購銷合同》及《商品房銷售合同補充協議》均屬無效合同。由於主合同無效,所以關於銀行貸款擔保方面的約定也無效,銀行對嘉仁公司的罰息等與北儀廠無關。另外,嘉仁公司要求支付25套空房看管費等請求,因廠北儀廠沒有實際接收這批住房,故不同意給付。
■法院判買主輸官司
法院查明,嘉仁公司原名稱為北京萬眾房地產開發公司,1998年12月改為嘉仁公司。原、被告於1998年5月8日簽訂了《商品房購銷合同》及《商品房銷售合同補充協議》,雙方約定:北儀廠購買嘉仁公司位於北京『太平家園住宅小區 中的110套住宅樓房,建築面積10800平方米,銷售價格為每平方米2900元——3100元(待協商確定),北儀廠不晚於2002年5月底前付清全額房款並承擔從合同生效後全額房款的貸款利息。關於銀行貸款擔保問題雙方也做出約定。合同及補充協議簽訂後,北儀廠首批接收住房85套。1998年12月30日嘉仁公司向朝陽區農村信用合作社聯合社借款1000萬元,北儀廠作為保證人,三方簽訂了保證擔保借款合同,合同中約定:貸款期限自1998年12月30日起至1999年12月30日止;保證人的保證期限從貸款放出日至貸款到期日再延長兩年,即從1999年12月30日至2001年12月30日。1999年12月30日後,北儀廠履行了一年的貸款擔保義務後拒絕再繼續為嘉仁公司擔保,致使嘉仁公司在1999年12月31日至2001年2月12日期間,因貸款擔保逾期而多付銀行利息20.3萬餘元。2000年2月16日北儀廠函告嘉仁公司,提出不再購買太平家園小區其餘的住房。
另外,1996年1 月昌平房地局通告原萬眾房地產公司:太平家園小區已由縣政府有關部門同意批准建立,經審核有關手續齊全,我局負責辦理產權過戶、發證手續。1997年以後在非農業建設用地大清查中,太平家園小區被確定為違法用地項目,有關部門對嘉仁公司進行了罰款處理,並批准、同意嘉仁公司補辦立項、征地等手續。之後,嘉仁公司陸續補辦了建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、固有土地使用證等。
法院認為,嘉仁公司的太平家園住宅項目在建設初期,經有關部門批准,後被確認為違法項目,但已經市各相關部門予以糾正,並進行了處罰,嘉仁公司也已陸續補辦房地產開發合法手續。原、被告在訂立《商品房購銷合同》及《商品房銷售合同補充協議》時均屬自願行為,其內容體現了雙方的真實意思,故合同及補充協議有效。北儀廠應按雙方約定接收住房。另外,按補充協議和保證擔保借款合同規定,北儀廠在履行了一年的貸款擔保義務後,應再擔保兩年,而其在1999年12月30日以後拒絕履行擔保義務,系違約行為,對因此給嘉仁公司造成的貸款逾期損失,應承擔償付責任。法院做出一審判決, 雙方繼續履行《商品房購銷合同》及《商品房銷售合同補充協議》。 北京儀器廠支付嘉仁公司損失費20.3萬餘元。
北京儀器廠對一審判決不服,上訴到市第一中級法院,目前該案正在審理中。 (宮平)
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