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上海地產重構競爭格局
4月的一個平常工作日的下午,位於上海外灘CBD的應氏大廈9樓,金地集團上海公司內的工作氣氛忙碌而又安靜,一個超大型房地產項目的規劃設計正在討論之中。該項目位於上海嘉定區南翔鎮,距市中心人民廣場約14公裡,佔地2100畝,規劃建築面積約84萬平方米。僅土地價款中的『三通一平』(通水、通電、通路及土地平整)費用,項目公司———格林風苑公司就已一次性向上海市嘉定區土地儲備開發中心支付了7.77億元。
無論是從該項目的開發規模、資金投入,還是從開發如此規模、如此復雜項目所必須具備的開發經驗與開發技術等方面來看,金地上海公司嘉定南翔項目的啟動,都意味著上海房地產市場的門檻已在悄然往上抬高了一大級。在上海向國際大都市目標邁進過程中所展示出來的一片繁華與商機的同時,上海房地產業正在演繹著一場競爭新格局。
國際大都市集聚效應
自海內外各地外來人口的遷入所導致的人口數量增長,以及人口結構的變化,正在悄然改變著上海這個城市的方方面面。
預計未來兩三年內,上海房地產業的每年銷售面積都將維持在2000萬平方米左右
『上海應像美國的紐約一樣,不但應面向全國,而且應面向世界。』來自中國臺灣地區臺北市的老圖(上海)景觀建築工程諮詢有限公司總經理蔡秀瓊說。『作為未來最可能成為國際大都市的中國中心城市,從商業契機方面來講,上海將成為金融業、航運業、商業的新核心。』
『我在臺北生活了40多年,現在之所以到上海來,主要是看好她的未來。就像戀人一樣,那種期待的感覺是非常美好的。』蔡秀瓊微笑著說。他打算明年就將全家都接到上海,成為上海的新移民。
在上海的國際化過程中,每年都有越來越多的像蔡秀瓊這樣的來自中國香港、臺灣地區,以及原來在西方社會生活、工作的人士,加入到上海這個大熔爐中來。來自海內外各地外來人口的遷入所導致的人口數量增長,以及人口結構的變化,正在悄然改變著上海這個城市的方方面面。而作為與居民的生活最密切相關的房地產業,其所受到的影響更是首當其衝。
近幾年來,即使是對於行業內的許多資深人士來說,上海房地產業的發展速度及其內在變化,也是他們所始料未及的。在1995年,全市商品房銷售面積為567萬平方米,1998年增至1141萬平方米,2002年達到1960萬平方米。上海市區人均居住面積從1995年的人均8平方米提高到2002年的人均13.1平方米。另一方面,無論是從建築用材、單元房的面積、戶型,還是從小區的規劃、綠化、配套等各方面,上海房地產的內在品質也在迅速提高。
在上海房地產迅速發展過程中,不時可以聽到關於上海房地產是否已經過熱的擔心。上海證大集團的董事長戴志康認為,發展得快並不等於過熱,要理解上海房地產業的發展趨勢,首先要理解未來上海將有多少人口。現在上海已經有1700萬人口,佔全國人口不到2%,但與上海的自然稟賦和將來在中國的經濟地位比較,他認為這樣的人口數還是不夠。
戴志康分析,上海位於長江入海口,背靠平坦的長江中下游平原,從南宋開始這一地區就是中國人口最稠密的地區,經過上千年的開發,這裡已經具有深厚的文化積淀。密布的河網、優良的海港、平坦的地勢這些優良的自然稟賦,有助於低成本形成便捷的水陸空立體交通體系。因此,上海包括周圍的長江三角洲地區最容易集中形成產業,如果不加限制,人口會隨產業一起向這裡流動,直到這個地區所有的土地都被城市建築鋪滿。
戴志康進一步闡述說,相對於上海而言,其他地方吸引力就差一些,水、土地、交通、人口素質、文化等因素決定了中國不會再有另一個上海。現在上海的GDP已經佔全國的5%,並且已經連續10年實現了兩位數以上的經濟增長,比全國平均水平高出了3—4個百分點。這種狀況持續下去,只要30年,上海的GDP就可能佔全國的20%。
由於這種自然的稟賦所提供的優良人居環境,加上經濟的增長所提供的就業市場,海內外必然會有越來越多的人口向上海遷移。從世界范圍看,紐約、東京、倫敦等國際大都市的人口都超過了全國人口的8%。這些國際大都市為了追求城市活力和經濟優勢,人口始終是在增長的。雖然對上海來說,人口佔全國的比例不一定達到那麼高,但人口適度增長有利於提高整個城市的經濟競爭力,有利於發揮上海大都市的社會功能和環境功能。
上海房地產界頗有影響的研究機構上海方方房產工作室負責人胡宗亙預計,未來兩三年內,上海房地產業的每年銷售面積都將維持在2000萬平方米左右。上海的大型市政基礎設施建設,如綠地、道路建設等,對上海房地產業的發展起到了顯著拉動作用。在此之後,上海的房地產銷售有可能會有一個較快的回落。不過,從長遠看,上海外來人口的導入及總人口的增長,將會對房地產業產生積極影響。隨著中國城市化的發展,以及上海作為國際大都市所形成的集聚效應,他預計,在未來20年內上海總人口有望達到3000萬,並會有力促進上海的房地產需求。
對於上海人口將趨於增長的趨勢,有關專家表示,人們常常認為城市規模增大必然導致城市病。事實上由城市交通、城市環境、城市住房等問題反映出來的所謂『城市病』並不與城市規模呈正相關,而是與城市管理與人口素質呈正相關。從上海在中國經濟中所處的地位及未來發展潛力看,上海的房地產行業是值得長期投資和經營的職業。很多有眼光、有抱負的國際、國內大型房產商都會選擇上海作為它們進行戰略性發展的兵家必爭之地。
『三外』地產商搶灘
獨一無二的巨大新興房地產市場,並吸引著越來越多的房地產商趕赴申城淘金。
外地、外資、外行業的『三外』房地產企業越來越多。他們與本埠『地頭蛇』的競爭也愈演愈熱
上海將發展成為國際大都市的誘人前景,以及海內外一流人纔向上海的不斷聚集,正在產生一個在全世界都獨一無二的巨大新興房地產市場,並吸引著越來越多的房地產商趕赴申城淘金。
『在上海向國際化發展的過程中,上海房地產業的發展目標應不單將其他省市的資金如浙江、廣東的資金吸引過來,而且還要將香港、臺灣地區的資金以及西方的資金吸引過來。』在上海南京西路1266號恆隆廣場35樓,中國臺灣地區大元建築及設計事務所執行董事徐業廣說。
徐業廣在美國哈佛大學獲得碩士學位,在美國麻省理工學院獲得博士學位,並在臺灣和美國共工作了15年,曾主持過臺灣高雄港近800公頃多功能經貿園區規劃設計工作,親歷了從上世紀80年代開始中國臺灣地區經濟的快速發展過程。對於上海的魅力,徐業廣深有感觸:『上海的國際化正處在加速發展階段,其吸引力就如同一塊巨大無比的磁鐵。』
作為緊緊跟隨大型房產商進軍上海的國際一流水平設計師,徐業廣的感受從一個側面反映了上海房地產業春秋戰國時代的到來。自2001年以來,上海房地產市場在實行土地招投標和內外銷住宅並軌以後,境外房地產巨子掀起新一輪搶灘上海熱潮;同時,外地、外行業的房地產開發商也不甘示弱,大踏步湧入申城,外地、外資、外行業的『三外』房地產企業越來越多。這些外來房地產商或擁有雄厚的資金實力,或擁有先進的開發經驗,他們與本埠『地頭蛇』的競爭也愈演愈熱。
重構競爭新格局
在提高房地產開發門檻的一系列產業政策和游戲規則出臺後,那些中小房地產商所受到的衝擊最大。
『三外』房地產商將促使上海房地產市場由多極市場向兩極和單極市場發展;市場寡頭將加速產生
有研究結果顯示,未來5至10年是上海建設現代化國際大都市的關鍵時期,上海的房地產業也進入了一個新的階段。
『隨著上海房地產開發項目向規模化、集約化方向的發展,其開發難度在不斷加大,上海的房產商正在轉型。』大元建築及設計事務所執行董事徐業廣說。
目前,上海共有房地產開發企業4000多家,不過有實力、有品牌的企業屈指可數。上海房地產市場空間雖然非常巨大,但因為真正開始商業化運作只有短短8年左右時間,開發企業的規模集中度差,參與其中競爭的企業非常零散。近3年來,上海房地產企業前3名每年都有變化,並且每年排名第一的發展商的銷量都不到年總銷量的2%。而在其他行業,第一名可佔據的市場份額為20%—30%。
除了少數有一定實力的企業外,在上海4000餘家房地產商中,其中注冊資本僅500萬至1000萬元、三級資質及未定級的小企業就有3000家,約佔房地產開發企業總數的70%,二級開發資質的佔20%。這些中小企業不具備資金、品牌優勢,而是采取跟隨戰略,以參建或項目建築商、銷售代理商墊資等形式開發低端市場。
現階段,即使是某些滬上大型地產商也是務實地將目標市場鎖定在中、低端市場,實施單個樓盤滾動開發模式,顯然,這種落伍的開發模式在大盤化、產品差異化、精品化的市場競爭中不能吸引日益挑剔的上海買家的眼球。
今年年初以來,國土資源部加強了對土地市場的管理,在全國范圍內開展治理整頓土地市場秩序的行動。上海的土地供應也已率先走向市場化、透明化,推行土地招標拍賣制度,建立土地收購儲備機制,充分地利用土地資源。在提高房地產開發門檻的一系列產業政策和游戲規則出臺後,那些中小房地產商所受到的衝擊最大。
對於外資、外地、房地產商大規模『入滬』的形勢,分析人士認為,房地商間的競爭已迅速演變為資金、技術、營銷、管理等綜合實力的較量,『三外』房地產商將促使上海房地產市場由多極市場向兩極和單極市場發展;大房地產公司和小房地產公司之間的差距會越來越大,強者越強,弱者越弱,促進內地房地產市場的兩極分化,市場寡頭將加速產生。
復地集團董事兼總經理范偉在接受媒體采訪時表示,今後幾年的競爭中,市場要素會重新整合,顯現出經濟學上常說的『馬太效應』,即強者愈強,弱者則趨近消亡。除保持自身的這塊『奶酪』不被他人分切外,誰能在這個整合過程中脫穎而出,以規模化經營搶佔淘汰者的市場份額,搶得愈多,誰就愈能在比賽中跑在前面。市場的日益成熟也會使市場份額的分配漸趨國際通行的經濟法則———『二八定律』,即20%的大企業瓜分80%的市場,80%的中小企業佔有20%的市場。新的競爭格局已漸露端倪,這將是滬上發展商進行真正『博弈』的開始。
由此看來,當前上海房地產所處的市場環境,完全有可能誕生像香港『和記黃埔』和『新鴻基』這樣的『巨鱷』,對於規范經營、實力強大、專業運作的企業來說,這預示著巨大的發展空間,是擴大市場份額的極佳機遇。而對於那些中小開發商來說,雖然市場總的發展趨勢將是長期上昇,這些中小企業在今後較長一段時間內也能分一杯羹,但每當整體市場環境出現短期回落時,都將有一些中小企業被淘汰出局。對於這些中小開發商來說,走向聯合發展之路將成為他們的必然選擇。
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